Woningbouw: waarom hoor ik niemand over die sprinklers?

Toenemende kosten voor parkeergarages onder woningen maken het moeilijker woningbouw financieel haalbaar te maken.

Sprinklers

Het ministerie wil nieuwe regels toevoegen aan het bouwbesluit. Deze regels betekenen dat iedere nieuwe parkeergarage waarboven geslapen wordt, moet worden voorzien van een sprinkler. Gebouwen waarboven geslapen wordt zijn bijvoorbeeld appartementencomplexen, woontorens, zorggebouwen en hotels. Dat brengt mij bij de vraag: waarom hoor ik niemand over die sprinklers? Want: iedere politicus praat over meer en snellere woningbouw. Als adviseurs weten we dat parkeren een enorm belangrijk thema is bij gebiedsontwikkeling en woningbouw. De betaalbaarheid van de parkeeroplossing bepaalt in belangrijke mate hoeveel woningen ergens gebouwd kunnen worden.

Duurdere parkeergarage

Wat kost die sprinkler dan? Vanuit bbn adviseurs werken we aan veel gebiedsontwikkelingen en projectontwikkeling. De bouwkosten van een parkeerplaats in een garage met sprinkler liggen zomaar 5% hoger dan bij een garage zonder sprinkler. Een duurdere parkeergarage zet de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Minder parkeerplaatsen maken is ook niet zo eenvoudig: bewoners gebruiken nu eenmaal auto’s.

Haalbaarheid vs veiligheid

De afweging tussen veiligheid en haalbaarheid is uiteindelijk een politieke afweging: hoe zwaar mogen risico’s wegen? Gemeenten en projectontwikkelaars doen er goed aan de komende jaren rekening te houden met dit soort kostenverhogende maatregelen uit het bouwbesluit.

Blog van Maarten Pullen, afdelingsmanager strategie voor gebouw en gebied.

Verwachte stijging bouwkosten in 2022 tussen 4,0% en 6,0%

Onder invloed van de aantrekkende economie en dalende rentes zorgde een grote vraag naar bouw- en infraprojecten en een oplopend tekort aan goed gekwalificeerd personeel tot hoge bouwkosten met als gevolg dat steeds meer aanbestedingen dreigen te mislukken. Ook COVID-19 en de recente ontwikkelingen in de energieprijzen hebben direct invloed op de bouwkosten.

Visiedocument Marktontwikkelingen Bouwkosten

Om initiatiefnemers van bouwprojecten goed te informeren en een realistisch beeld te geven van de haalbaarheid van projecten, spreekt bbn adviseurs zich voor het eerst publiekelijk uit over de verwachte ontwikkeling van bouwkosten. De uitgebreide onderbouwing van deze verwachting staat in het recent gepubliceerde visiedocument Marktontwikkelingen Bouwkosten. Dit visiedocument zullen we regelmatig actualiseren.

Stijging bouwkosten in 2022

Voor 2022 houden we rekening met een stijging van de bouwkosten van 4,0% tot 6,0%. Dit komt onder meer door de stijging van de energieprijzen en de invloed daarvan op de materiaalkosten. Door krapte op de arbeidsmarkt zien we verder dat de loonkosten op korte, maar ook op middellange termijn stijgen.

Ontwikkeling bouwkosten middellange termijn

Op middellange termijn zal de huidige werkvoorraad maar ook de vraag naar woningen en de verduurzaming van bestaand vastgoed zorgen voor een stijging van de bouwkosten. De aanwas van nieuwe werknemers vanuit bouwgerelateerde opleidingen is waarschijnlijk onvoldoende om de vraag naar gekwalificeerd personeel te dekken. Dit leidt tot hogere personeelslasten. Voor de periode vanaf het eerste kwartaal van 2023 tot en met het eerste kwartaal van  2024, houden we rekening met een bouwkostenstijging van 3,0% tot 4,0%.

Het visiedocument is te downloaden via deze link: Marktontwikkelingen Bouwkosten

Duurzaam kantoor voor bbn adviseurs in Houten

bbn adviseurs krijgt een volledig CO2-neutraal hoofdkantoor in Houten, op steenworp afstand van de huidige locatie.

Duurzame ambities

‘Deze stap komt voort uit onze duurzame ambities,’ zegt bbn-directeur Arne Balvers, ‘Ons doel is in 2024 klimaatneutraal te zijn en dus een minimale CO2 uitstoot van onze bedrijfsvoering. Dit realiseren we onder meer met een volledig elektrisch wagenpark en ook via het verduurzamen van onze huisvesting. Het beetje CO2 uitstoot dat daarna overblijft, compenseren we met de aanplant van nieuwe bomen via langjarige samenwerking met Ecotree.’

Groene en gezonde ruimtes

bbn-collega Michaela Brethauer is nauw betrokken bij het realiseren van de nieuwe huisvesting. ‘We zijn blij dat het gelukt is een pand in Houten te vinden waar we onze wensen voor  duurzame, groene en gezonde kantoorhuisvesting kunnen realiseren,’ vertelt Brethauer. ‘Voor de inrichting hebben we architectenbureau Ex Interiors geselecteerd. We hebben uitstekende ervaringen opgedaan met dit architectenbureau, onder meer bij het nieuwe hoofdkantoor van Triodos Bank in Driebergen. Hergebruik van materialen, groene wanden en het gebruik van hout zijn voorbeelden van hoe we ook in ons eigen kantoor prettige en bijzondere werkplekken gaan creëren voor collega’s en inspirerende ruimtes voor ontmoetingen met collega’s en met onze relaties.’

Houtconstructie

De nieuwe huisvesting komt in een bestaand, gedateerd gebouw dat in 2022 volledig wordt gerenoveerd en uitgebreid. Het gebouw krijgt groene gevels, nieuwe installaties en een dak vol zonnepanelen. De uitbreiding van het kantoor wordt uitgevoerd in een houtconstructie. Trae Architect maakt het ontwerp voor de renovatie, de uitbreiding en de hoofdindeling in het gebouw. Balvers: ‘Naar verwachting kunnen we begin 2023 onze collega’s en relaties ontvangen in een bijzonder gebouw dat onze duurzame ambities uitstraalt.’

Meer weten over onze duurzame plannen?

Lees het Jaarverslag Duurzaamheid 2021.

5 tips voor een succesvolle actualisatie van de grondexploitaties

Gemeenten gaan binnenkort weer aan de slag met de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

Bij bbn adviseurs zien we regelmatig dat het actualisatieproces bij gemeenten moeizaam verloopt. Daarom geeft onze planeconoom Ivo Liefferink bij de start van het ‘actualisatieseizoen’ vijf tips om de actualisatie op een soepele manier te laten verlopen.

De tips vind je in de whitepaper die is te downloaden op de website van Binnenlands Bestuur.

Illustratie: Katja Rossen

Beekweide II, Renswoude

De gemeente Renswoude werkt aan de voorbereiding van de nieuwe woonwijk Beekweide II. Dit is een inbreidingslocatie met enkele bedrijfspanden binnen de kern van Renswoude ter hoogte van de Barneveldsestraat en de Meidoornlaan.

Actief grondbeleid

Het plangebied is circa 7,4 hectare groot. Hiervan is ongeveer 47 procent uitgeefbare grond voor woningbouw. De gemeente Renswoude oefent actief grondbeleid uit bij de ontwikkeling van dit gebied. Ongeveer de helft van de grond is in bezit van de gemeente Renswoude. De andere helft van de grond is verdeeld over zes particuliere eigenaren. Een deel van deze eigenaren beroept zich op het recht van zelfrealisatie.

Grondexploitatieberekening

Er ligt een stedenbouwkundig plan waarin ruimte is voor circa 171 woningen. bbn is gevraagd om op basis van de huidige plannen een grondexploitatieberekening op te stellen. Daarnaast heeft de gemeente Renswoude bbn gevraagd een civieltechnische kostenraming op te stellen en in het kader van het kostenverhaal de door de zelfrealisatoren te betalen exploitatiebijdragen te berekenen.

Kostenraming

In lijn met het huidige woningbouwprogramma zijn de grondopbrengsten in de tijd gezet naar verwachte uitgiftedatum. Er is een civieltechnische kostenraming opgesteld en de totale kosten over het hele plangebied zijn in kaart gebracht. Ten behoeve van het kostenverhaal is het percentage van de totale opbrengst per eigenaar vastgesteld. Hiermee is de vereiste bruto bijdrage in de totale kosten per grondeigenaar bepaald.

Donge Oevers, Geertruidenberg

Gemeente Geertruidenberg wil de oevers van de Donge toeristisch, recreatief, cultuurhistorisch en economisch herontwikkelen. Het programma Donge Oevers omvat zes locaties: Rivierkade, Achter de Hoeven, Oude Haven, Slikpolder, Timmersteekade en Fort Lunet.

Recreatieve aantrekkingskracht

De Gemeente Geertruidenberg wil de recreatieve aantrekkingskracht van dit gebied vergroten en richt zich op de waterrecreatie door de mooie ligging dichtbij de Biesbosch. Het programma Donge Oevers wordt financieel gedragen vanuit woningbouwontwikkelingen en heeft daarom een zelfstandige exploitatie.

Gezonde grondexploitatie

Een gezonde grondexploitatie is leidend bij gebiedsontwikkelingen met een zelfstandige exploitatie. Een realistische planning van de inkomsten uit de woningbouwprojecten is daarbij belangrijk. Goede communicatie met het politieke bestuur is ook van belang. Dit soort projecten kent namelijk een lange looptijd met een groot aantal tussentijdse beslispunten die nauw met elkaar samenhangen.

Programma- en projectmanagement

bbn adviseurs vult het programma- en projectmanagement van diverse deelprojecten in en werkt daarbij samen met de ambtelijke organisatie en het bestuur. Het programmamanagement betreft het bestuurlijke proces en de projectbeheersing in het algemeen. De projectleiding betreft diverse aanbestedingen, omgevingsmanagement en de technische uitvoering.

Lees hier meer over dit project.

Woningbouwplan Wegwijzer/Den Oord, Houten

Bij de ontwikkeling van woningbouwplan ‘Wegwijzer/Den Oord’ heeft gemeente Houten een participatietraject met omwonenden doorlopen. bbn adviseurs heeft expertise ingebracht over de financiële gevolgen van bepaalde keuzes bij de bouw van nieuwe woningen.

Participatietraject

De school De Wegwijzer en sporthal Den Oord, die in een bestaande woonwijk stonden, zijn gesloopt. Om op deze locatie het woningbouwplan ‘Wegwijzer/Den Oord’ te kunnen realiseren, voerde de gemeente overleg met omwonenden. Tijdens dit participatietraject werden verschillende invalshoeken besproken en ontstond er behoefte aan financieel inzicht.

Presentatie financiën

De stedenbouwkundige modellen die uit het overleg met bewoners naar voren kwamen, zijn door bbn adviseurs financieel vertaald naar een grondexploitatie, een residuele grondwaardeberekening, een bouwkostenraming en een civiele kostenraming. Deze complexe materie is vervolgens door bbn gepresenteerd aan de bewonerscommissie.

Voorkeursmodel

De uitkomsten van de berekeningen zorgden voor duidelijkheid bij de deelnemers aan het participatietraject. Samen met alle andere factoren leidde dit financiële inzicht tot het aanwijzen van een voorkeursmodel. Daarna kon de gemeenteraad van Houten dit voorkeursmodel bekrachtigen.

Beeld: Stijlgroep

Huis voor Bestuur en Cultuur Nijverdal

In het Huis voor Cultuur en Bestuur zijn meerdere functies onder één dak bijeen gebracht, midden in het centrum van Nijverdal. Naast de uitbreiding van het bestaande gemeentehuis met een vergadercentrum, trouwzaal en een bestuursvleugel zijn er in het gebouw gevestigd: het theater ZiNiN, de openbare bibliotheek, een beursvloer met CWI, uitzendorganisaties en arbeidsbureau, VVV, horeca en commerciële ruimten.

Aanvankelijk zou het bestaande gemeentehuis niet worden aangepast, maar tijdens de ontwikkeling van de bouwplannen besloot de gemeenteraad dat er toch een renovatie plaats diende te vinden van het ‘oude’ gemeentehuis. Tegen het eind van de Definitief Ontwerpfase werd dit renovatieproject toegevoegd aan het lopende project en uiteindelijk tegelijk opgeleverd als één Huis voor Cultuur en Bestuur. De architect heeft gekozen voor een bijzondere vormgeving waaraan de rijke historie van Nijverdal met de textielindustrie terug te lezen is. De (Europese) selectie van de architect kwam tot stand door middel van een prijsvraag, waarbij ook de bevolking zich kon uitspreken over de verschillende ontwerpen.

bbn heeft vanaf het allereerste begin meegedacht en ondersteuning geleverd bij de ontwikkeling van het multifunctionele gebouw. Ondersteuning door het leveren van huisvestingadvies met definiëring van het gewenste programma en bijbehorende budgettering, bouwmanagement, bouwkostenmanagement en directievoering op het werk. Begeleiding van het proces van selectie van de architect, het namens de opdrachtgever begeleiden van het ontwerpteam, het uitwerken van de kostenramingen van investering en van exploitatie en het adviseren op het technische vlak behoorden onder andere tot het takenpakket. bbn was ook verantwoordelijk voor de begeleiding van de complete inrichting van het gebouw door middel van definiëring van de benodigde en gewenste inrichting, budgettering en inkoop. Daarbij werd veelvuldig en intensief overleg gepleegd met de gebruikers en de opdrachtgever.

Businesscase voor Broodfabriek, Rijswijk

Synchroon B.V. heeft een grondpositie verworven in de Plaspoelpolder in Rijswijk. De locatie is bekend onder de naam De Broodfabriek. Het gebied wordt een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Samen met een ontwerpteam werkt Synchroon de plannen uit. bbn adviseurs is vanaf de conceptfase gevraagd mee te denken om te komen tot een zo optimaal mogelijk ontwerp, zowel kwalitatief als financieel.

Parametric design- and developmentmodel

De adviseurs van bbn hebben de stedenbouwkundige opzet vanuit verschillende invalshoeken bekeken: de go/bvo-verhouding, functiemenging, ontsluitingsprincipe, gebouwhoogte, woninggrootte, positionering, bouwkosten en marktwaarde. Deze input is op een traditionele manier verwerkt in de rekenmodellen.

Parallel aan dit proces zijn de parameters verwerkt in een speciaal parametric design- and developmentmodel. De computer kan vervolgens alle mogelijke varianten doorrekenen. Het rekenmodel helpt daarna bij het trechteren van de informatie tot een overzichtelijk aantal varianten met de meest optimale resultaten.

De opdrachtgever waardeert de verrassende invalshoeken van bbn en de benadering van het parametrisch ontwerpen.

Second opinion grondwaardeberekening Schoonhoven

De gemeente Krimpenerwaard wil het gebied tussen de Spoorstraat en de Spoorsingel (Spoorzone) in Schoonhoven ontwikkelen als woningbouwlocatie. Hiervoor is de gemeente in gesprek met een ontwikkelaar die de grond van de gemeente wil kopen.

Grondwaarden

De gemeente vervult een faciliterende rol in de ontwikkeling van het gebied. De ontwikkelaar heeft een residuele grondwaardeberekening opgesteld om te onderbouwen welke prijs aan de gemeente betaald moet worden voor de grond. De gemeente heeft een residuele grondwaardeberekening laten uitvoeren door een externe partij waar een hogere grondwaarde uit naar voren komt. bbn adviseurs is gevraagd een second opinion uit te voeren op beide grondwaardeberekeningen.

Vergelijken

bbn adviseurs heeft de berekeningen van beide partijen verwerkt in een eigen rekenmodel om ze onderling vergelijkbaar te maken. De berekeningen van beide partijen zijn getoetst op verschillende componenten van een residuele grondwaardeberekening. Een voorbeeld hiervan is de marktwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak. Deze is bepaald op basis van marktonderzoek. Ook heeft bbn de civiele kosten op het niveau van kostenkengetallen beoordeeld. Het resultaat van de second opinion en de bevindingen op de toegepaste componenten zijn verwoord in een notitie aan de gemeente Krimpenerwaard. De gemeente heeft deze notitie als input gebruikt om met de ontwikkelaar tot afspraken over de grondprijs te komen.