Toenemende marktwerking en veranderde regelgeving op het gebied van bekostiging van zorgvastgoed heeft bij instellingen geleid tot een sterk toegenomen kostenbewustzijn. Dit kostenbewustzijn moet echter niet leiden tot bezuinigingen waarmee wordt ingeboet op de kwaliteit die u wenst en die door uw patiënten/cliënten wordt verwacht. In veel gevallen blijkt het verenigen van beide doelen goed mogelijk.
Tot twintig procent lagere kosten, zonder in te boeten op kwaliteit
Verbouwen en nieuw bouwen is een vak apart, qua karakter en omgangsvormen een volstrekt andere wereld dan die van de zorg. De bouwwereld is keihard want de concurrentie is genadeloos. Een prettige samenwerking garandeert absoluut niet een eerlijke prijs, laat staan de laagste! Zonder een gedegen strategische onderbouwing, een naadloos afgedichte voorbereiding van een bouwproject en een goede afstemming van alle bij het project betrokken partijen, kost u dit ongemerkt veel geld. Met de beste intenties worden zo bouwinvesteringen gedaan die tot twintig procent hoger zijn dan nodig. Of er wordt, zonder het te weten, onnodig op kwaliteit ingeleverd.
Vijf meest bepalende beslissingen voor de uiteindelijke prijs en kwaliteit van uw huisvesting
- Welke bouwkundige oplossing wordt voor het huisvestingvraagstuk gekozen?
Pakt renovatie en aanpassing van een bestaand gebouw het goedkoopst uit? Of is nieuwbouw uiteindelijk goedkoper? Verschillende oplossingen dienen in grote lijnen strategisch verkend te zijn voordat hierover goed onderbouwd besloten kan worden. Wat is de technische staat van het bestaande gebouw, met welke bouwkosten dient rekening gehouden te worden? Wat zijn bouwkundig en qua bestemming de mogelijkheden en beperkingen om tot een goede functionele gebouwindeling te komen?
- Hoe wordt het project na planvorming in de markt gezet?
Wordt gekozen voor bouwteam of wordt gekozen voor één of meer aanbestedingen? Of een innovatieve vorm als design en build (D&B). Aanbesteden geeft de laagste prijzen maar brengt bijvoorbeeld een grotere kans op meerwerken met zich mee. Elk project heeft zo zijn eigen kenmerken, die allen een rol spelen bij het maken van de juiste keuze. Deze keuze is allesbepalend voor de inrichting van een optimaal functionerende projectorganisatie, maar ook voor selectie van geschikte partijen en de inhoud van de contracten met die partijen.
- Welke projectorganisatie past het beste bij het project?
De gekozen projectorganisatie dient optimaal te passen bij de grootte en complexiteit van het project. Bij grote complexe projecten wordt een uitgebreide invulling van de projectorganisatie ruimschoots terugverdiend. Bij kleinere projecten is dit niet altijd zo, er dient dan gekozen te worden voor een pragmatischer invulling, waarbij verschillende taken binnen één partij gecombineerd worden. In alle gevallen dienen alle partijen scherp te worden gehouden door elkaar, en dienen zij bij voorkeur niet hun eigen werk te controleren.
- Welke partijen worden geselecteerd als deelnemer van de projectorganisatie?
De keuze van optimaal geschikte partijen om de verschillende functies binnen de projectorganisatie in te vullen is van groot belang voor het uiteindelijke resultaat. De smaak en stijl van de ontwerpers dient goed aan te sluiten bij die van de opdrachtgever. Maar niet alle architecten en bouwbedrijven (D&B) zijn ervaren met het ontwerpen van een ziekenhuis of verpleeghuis. Niet elke ervaren installatieadviseur kan even goed waterdichte bestekken maken. En niet alle ontwerpers werken even kostenbewust, rekening houdend met toekomstige energie- en onderhoudskosten.
- Hoe worden geselecteerde partijen gecontracteerd?
Doelstelling is dat alle mogelijk noodzakelijke werkzaamheden in de opdrachten opgenomen zijn. Om daarmee te voorkomen dat er meerkosten voor adviseurs komen. Daarnaast dienen opdrachten uit te dagen om met maximale inzet de belangen van de opdrachtgever na te streven. Dit wordt bereikt door prestatie-elementen in de contracten op te nemen, bijvoorbeeld minder honorarium in geval van meerwerk.
Overige keuzes en beslissingen
Na bovengenoemde vijf meest bepalende keuzes, zijn er gedurende de periode van planvorming tot en met bouw nog talloze keuzes te maken en werkzaamheden te verrichten. Elk met hun gevolgen voor kostprijs, planning en kwaliteit. Denk aan het aan- en bijsturen van adviseurs, het vastleggen en controleren van gemaakte afspraken en het plannen van beslismomenten met inzichtelijke beslisdocumenten. Of het bewaken van planning en kosten, het selecteren van geschikte aannemers en het begeleiden van een aanbesteding, het doen van onderhandelingen, het inhuren van bouwdirectie en -toezicht, etc.
Om weloverwogen en goed onderbouwd de juiste beslissingen te nemen en uw beslissingen op de gewenste wijze door te laten voeren, is het raadzaam om al bij het allereerste initiatief een deskundige onafhankelijke adviseur-projectmanager te betrekken. Vooral dan valt het meeste te verdienen, tot 20 procent op de totale kosten en ruimschoots meer dan de daarmee gemoeide advieskosten. Zonder overmatig beslag op uw tijd behoudt u volledige zeggenschap over uw proces, u maakt de juiste keuzes en uw huisvesting wordt op de meest efficiënte wijze gerealiseerd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Heijmerink, 088-2262456 / 06-15071966.
