Voor veel gemeenten is het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed een complexe en vaak losstaande opgave. Bij gemeente Haarlemmermeer is dat anders. Daar is duurzaamheid een vanzelfsprekend onderdeel van het vastgoedmanagement geworden. Dat zorgt niet alleen voor energie-efficiëntere gebouwen, maar ook voor strategischere keuzes in de vastgoedportefeuille. Samen met bbn werkt de gemeente aan een toekomstbestendige aanpak waarin techniek, beleid en organisatie samenkomen. Dat is in elk geval de ervaring bij de gemeente Haarlemmermeer, vertellen Matthias Vellekoop, Teammanager Vastgoedzaken en Bert de Vries, Projectleider Verduurzamen Maatschappelijk Vastgoed. Zij gaan in gesprek met Vincent van Helvoort en Sidney Mac Gillavry van bbn adviseurs, die de gemeente ondersteunen.
De gemeente Haarlemmermeer beschikte volop over energieverbruiksdata, maar miste overzicht en richting. Matthias vertelt dat de gemeente rond 2019 begon als ‘smart follower’, in de tijd dat de kaders van het Parijsakkoord wettelijk werden vastgelegd door de EU. “We hebben toen de eerste stappen gezet met het labelen van alle panden om inzicht te krijgen in het energieverbruik en het laten opstellen van maatwerkadviezen.”
Dit was vooral een kwestie van veel data verzamelen, vertelt Matthias: “We hadden een stuk of honderd maatwerkadviezen opgesteld, maar we hadden nog niet echt een idee wat we met de data gingen doen.” Dit was de aanleiding om in 2022 de routekaart op te stellen. Om hierbij de nodige ondersteuning te krijgen is bbn benaderd, waarna Sidney aan tafel kwam bij de gemeente.
De routekaart versnelde het proces en vormde de basis voor een strategie. In een gemeente is politiek draagvlak essentieel om organisatie breed op dezelfde manier naar vastgoed te kijken. Een informatiesessie droeg eraan bij dat het idee van verduurzamen werd ‘vastgeklikt’ in het collectieve geheugen van de gemeenteraad.
“Dat is goed geland,” bevestigt Matthias. Zo ontstond er het besef dat het verduurzamen van de gebouwen een lopend proces is dat nodig is, maar wel een proces dat geld gaat kosten. “Dat geeft wel aan dat er een collectieve ambitie is,” zegt Vincent. De vraag om duidelijke kaders laat zien dat de ambities breed worden gedragen – en dat Haarlemmermeer echt wil doorpakken.
Verduurzaming mag geen doel op zich zijn; het moet ook leiden tot gebouwen die prettig en bruikbaar zijn voor de mensen die erin werken of sporten. Bert vertelt hoe het verduurzamingsprogramma is aangevuld met functionele wensen. Zo stammen veel panden uit de jaren 70 en 80 en zijn verouderd, zoals de sportaccommodatie in Bornholm. Naast verduurzaming wordt ook geïnvesteerd in comfort en functionaliteit, zoals douches, sportvloeren en akoestiek. Bert deelt hierover: “Zo krijg je dus een spin-off effect, waarbij verduurzaming hand in hand gaat met functionele verbeteringen.”
Om dit te bewerkstelligen komt het onderwerp meerjarenonderhoudsplan (MJOP) naar voren. Bij het opstellen van een MJOP moet er gekeken worden hoe dit zich verenigt met de verduurzamingsopgave. “Het MJOP en de verduurzamingsopgave laten zich nog niet overal verenigen met elkaar,” zegt Bert. “Daarom is het ook onze wens om de MJOPs in de toekomst op te werken tot DMJOPs, opgebouwd uit elementen die bij het gebouw aan de orde zijn.” Dit is een tendens die breed in de gemeentelijke sector zichtbaar is. Het MJOP pur sang is niet direct bedoeld om verduurzaming te stimuleren, maar het moet wel inzicht bieden in de mogelijkheden die er zijn.
“Deze aanpak zien we ook bij andere gemeenten,” zegt Vincent. Waar mogelijk worden onderhoud en verduurzaming gecombineerd, afgestemd op de routekaart en het MJOP. Die ‘van grof naar fijn’-aanpak maakt de opgave behapbaar en helpt bij het stellen van prioriteiten.
Een slimme verduurzamingsaanpak begint met een sterk vooronderzoek en goede samenwerking tussen beleid, techniek en organisatie. Hoe groter en technischer het gebouw, hoe belangrijker het voortraject wordt. Een goede voorstudie is essentieel voor een logisch, haalbaar en maakbaar stappenplan erna. ”En dat is iets waar de gemeente het belang van inziet,” zegt Vincent.
Bij gemeente Haarlemmermeer wordt die aanpak al toegepast op meerdere projecten. Zo vertelt Bert over gymzalen: “De vijf gymzalen waren te slecht voor een verduurzamingsaanpak en komen in een sloop-nieuwbouwtraject, wat weer een extra reductie op de CO2-prestatieladder betekent.”
Op basis van kengetallen maakt de gemeente een voorlopige selectie. In de ontwerpfase kunnen prestaties afwijken, maar zolang de koers op portefeuilleniveau klopt, is bijsturen soms nodig en gewenst.
Verduurzaming leeft inmiddels breed binnen de organisatie. “We zijn bezig met zaken als de energietransitie en monitoring voor de CO2-prestatieladder. Daarin stemmen we ook af met collega’s van andere afdelingen,” zegt Bert.
Volgens bbn is die interne verbinding cruciaal. Een ‘Bert’ in de organisatie maakt het verschil: hij slaat de brug tussen techniek en beleid. Juist de samenwerking tussen afdelingen zorgt ervoor dat plannen niet alleen bedacht, maar ook gedragen en uitgevoerd worden.
In het Dorpshuis Zwanenburg is de gemeente gestart met een verbeterslag om de regelinstallaties in het gebouw beter met elkaar te laten communiceren.
Niet direct een ‘lintjesdoorknipmoment’, maar wel belangrijk om juist ook dat soort kleine successen te vieren. “Verduurzaming is noodzakelijk, maar ook leuk om aan te werken en zeker niet alleen een last”, vinden Matthias en Bert.
Ook Vincent benadrukt het belang van dat soort ‘kleine’ projecten. “Als je kijkt naar het vastgoedareaal in een gemeente, dan hebben juist de ‘kleinere’ projecten zoals gymzalen, gemeentewerven, dorpshuizen en basisscholen een groot aandeel op de maatschappelijke impact. We doen daarin heel veel – en dat mogen we ook best laten zien.”
Tot slot geeft Matthias nog een tip aan zijn collega’s bij andere gemeenten: “Begin met een duidelijke strategie, denk die goed uit, bepaal je doel en werk het uit.” Kijk als gemeente niet alleen naar welke panden je aanpakt, maar ook hoe je het organiseert en financiert. Een goed plan kost tijd, maar verdient zich terug in de uitvoering.
Daarbij waarschuwt Matthias ook voor het ‘te ver gaan’ in de dataverzameling: “Genoeg is genoeg. Focus niet op data die je niet hebt, maar denk aan de wet van de grote aantallen.” Beredeneer wat essentieel is, en wat bijzaak is. Bepaal vanuit hier een strategie en wees bereid om tijdens het proces aanpassingen te doen. Matthias en Bert zijn tevreden met hoe het hele proces, van routekaart tot start uitvoering, is verlopen. Matthias: “De samenwerking met Sidney is daarin uitstekend geweest – we hebben nu het product dat we voor ogen hadden en plukken daar nog steeds de vruchten van.”
Ook Bert is positief over de haalbaarheidsonderzoeken die bbn heeft uitgevoerd: “bbn heeft kundige mensen op diverse disciplines, van bouwkunde tot installaties. De duidelijke, integrale benaderingswijze heb ik als heel prettig ervaren.”
Andersom spreekt Vincent ook zijn waardering uit voor Haarlemmermeer als opdrachtgever: “De gemeente en het projectteam bieden ons de ruimte om tot innovatieve oplossingen te komen. Die positieve instelling, met een gemeente die lef toont en verder durft te kijken, vergroot ook ons werkplezier. Verduurzaming is voor Haarlemmermeer geen ding voor erbij, maar onderdeel van de mindset binnen de organisatie.” Met bbn als partner kijkt Haarlemmermeer verder, van losse maatregelen naar een samenhangende vastgoedstrategie.
De samenwerking met Haarlemmermeer laat de uitdaging van gemeenten zien en hoe bbn kan ondersteunen bij vastgoedmanagement. Op zoek naar ondersteuning in vastgoedmanagement? Neem contact op.
Niet alleen bbn maar ook andere partijen werken aan een betere wereld. Want samen bereiken we meer. Wij lezen het nieuws en lichten de belangrijkste berichten uit.
