“Bij planeconomie denkt men aan de economie van een plan,” zegt Henno Hanselaar, adviseur planeconomie en sectormanager woningcorporaties bij bbn. “Dat zijn vaak plannen voor nieuwe gebieden of woonwijken.” Maar planeconomie is veel meer dan dat – Henno neemt ons mee langs een aantal projecten die de veelzijdigheid illustreren van het werk als planeconoom bij bbn.
Als eerste neemt Henno ons mee naar Leiden. Daar staat een ontwikkeling op de planning van een onderwijsinstelling. “Daar staat een aantal gebouwen die verouderd zijn. Aan ons werd gevraagd om mee te kijken in een werkgroep: gaan we slopen en nieuwbouwen, alles renoveren, eventueel wat optoppen, of wordt het een combinatie van renovatie en sloop/nieuwbouw?”
bbn kan in grote lijnen meedenken over wat financieel handig is qua denkrichting. “Wij geven advies hoe de kosten zo laag mogelijk kunnen worden gehouden. We kijken eerst op gebiedsniveau, daarna sluit ook een bouwkostenmanager van ons aan om op het niveau van bouwvolumes te adviseren. Aan het einde van een aantal werkgroepsessies komt dan een rijtje aan scenario’s met een globaal kostenplaatje. Op basis daarvan kan de onderwijsinstelling dan keuzes maken. Zo is dit weer heel iets anders dan het actualiseren van een grondexploitatie waar je diep de cijfers in gaat – dit draait meer om conceptueel meedenken.”
Een ander uitdagend project is de Oostrand in Noord- en Zuid-Scharwoude, in de gemeente Dijk en Waard. “Daar zitten meerdere grondeigenaren. De gemeente is daarvan een van de grootste, met ongeveer de helft van het projectgebied. 35 procent zit bij een andere grote ontwikkelaar; de overige 15 procent bij drie andere ontwikkelaars.” bbn is de afgelopen driekwart jaar bezig geweest met het maken van afspraken met ontwikkelaars over de kosten en de te genereren opbrengsten om een haalbaar plan te maken.
Bij zo’n project komt veel kijken, vertelt Henno. “In eerste instantie werd bbn ingehuurd door de gebiedsmanager en projectleider van de gemeente als planeconoom, om afspraken met de ontwikkelende partijen vorm te geven en vast te leggen. De grondexploitatieberekening is daar een belangrijk onderdeel van. Vervolgens kijk je naar de verdeling daarvan, met een aparte grondexploitatie voor de gemeente die goedgekeurd moet worden door het college en de gemeenteraad. Die afsplitsing maakt het ingewikkeld maar daardoor ook juist leuk – en het vraagt om een goede samenwerking met de gemeentelijke planeconomen.”
Het project De Dreijen in Wageningen illustreert dat een planeconoom bij bbn niet alleen rekensommetjes moet maken. “Wageningen University & Research is eigenaar van die grond – de projectontwikkelaar die al een tijdje met de universiteit om de tafel zat, schakelde ons in voor een onafhankelijke berekening van de residuele grondwaarde. Uitgangspunt daarbij was: wat kan de ontwikkelaar betalen aan de WUR als de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt?”
Het bureau dat door de universiteit was ingeschakeld, kwam aanvankelijk uit op een hoger bedrag. “Wij kwamen lager uit. Dat leidde toen tot onderhandelingen, waar de partijen in goed onderling overleg uit zijn gekomen. Je kan het bijna zien als handjeklap over grondwaarde – maar dan wel onderbouwd door een gedegen grondexploitatieberekening.”
Een paar jaar geleden werkte Henno aan een heel ander project. “In Te Werve Oost in Rijswijk had woningcorporatie Rijswijk Wonen 300 sociale huurwoningen, die wegens ouderdom gesloopt werden. Voor dat gebied vonden ze via een soort prijsvraag een ontwikkelaar, Synchroon.” Met die partij werd afgesproken dat de woningen zouden worden gesloopt en in het gebied een verdichting plaatsvond, met 250 sociale huurwoningen en 250 woningen in het vrije en middensegment.
“Daarvoor hebben we een grondexploitatieberekening opgesteld – niet voor alleen Synchroon of alleen Rijswijk Wonen – ze waren gezamenlijk opdrachtgever. Wij hebben met hen meegedacht en handvatten aangereikt voor optimalisatie van het plan. Naar aanleiding van onze berekeningen bouwen ze nu aan de eerste van zes fases.”
Tot slot geeft Henno nog een voorbeeld van een ander soort berekening, namelijk voor kostprijsdekkende huur. “In Wanneperveen, in de gemeente Steenwijkerland, werd een school gebouwd met daarin ook een BSO die zou worden verhuurd aan een commerciële partij. Die moeten dus minimaal kostprijsdekkende huur betalen.”
bbn heeft toen gekeken naar de investeringskosten voor nieuwbouw. “Dat is de belangrijkste kostenpost, dat vertaal je dan naar kapitaallasten. Daarnaast heb je tijdens de exploitatie nog te maken met belastingen, heffingen, verzekeringen, onderhoud en administratieve beheerlasten. Die zet je allemaal in een rekenmodel – met parameters als levensduur, afschrijving, rentecomponent, kosten- en opbrengstenstijgingen – daar rolt dan een bedrag aan kostprijsdekkende huur uit.”
Belangrijk, want een gemeente mag in principe niet lager verhuren dan dat bedrag, tenzij de gemeenteraad goedkeuring geeft voor zo’n tegemoetkoming aan bijvoorbeeld een vereniging. “Bij dat soort berekeningen heb je vaak niet alleen contact met de gemeente, maar bijvoorbeeld ook met gebruikers van de gebouwen.”
Als planeconoom bij bbn werk je met verschillende opdrachtgevers, steeds met een iets andere vraag. “Je moet je kunnen inleven in de vraag van de opdrachtgever, de vraag achter de vraag begrijpen en je advies zo veel mogelijk laten aansluiten op de vraag.”
Het werk bij bbn gaat dus een stuk verder dan puur planeconomie. “Wij hebben ook de afdelingen Vastgoedmanagement, Directievoering & Toezicht, Proces- en Projectmanagement en Bouwkostenmanagement. Vanuit al die afdelingen kunnen we als planeconomen vragen krijgen om mee te denken met berekeningen. Zo kom je ook bij projecten in een hele andere wereld terecht – van gemeentes tot zorginstellingen en woningcorporaties. En het werkt ook andersom: ben je met een klus bezig op planeconomie en kan je hulp gebruiken van een andere afdeling, dan zijn de lijnen kort.”
En ook buiten de vaste werkzaamheden zijn er bij bbn genoeg mogelijkheden voor verdere ontwikkeling, heeft Henno gemerkt. “Vind je het interessant om naast planeconomie ook andere dingen te doen binnen bbn, dan krijg je daar de ruimte voor – er wordt altijd geluisterd en meegedacht als je een goed idee hebt. Mensen die zich breder willen verdiepen zijn dan ook van harte welkom bij ons.”
Ben jij nieuwsgierig, analytisch en wil je bijdragen aan duurzame gebiedsontwikkeling? Bij bbn krijg je de ruimte om jezelf te ontwikkelen, samen te werken met verschillende disciplines en écht impact te maken. Bekijk de vacature voor (senior) planeconoom hier.
Niet alleen bbn maar ook andere partijen werken aan een betere wereld. Want samen bereiken we meer. Wij lezen het nieuws en lichten de belangrijkste berichten uit.
