Het nieuwe jaar is begonnen en nieuwe regels zijn in werking getreden. Zo ook de verhoging van de vergoeding voor huisvestingslasten binnen de langdurige zorg. De zogenaamde NHC, die onderdeel is van de integrale zorgtarieven, wordt verhoogd met 2,5% op basis van marktontwikkelingen, en daar bovenop nog met 0,18% als compensatie voor strengere milieunormen waaraan nieuwe huisvesting moet voldoen. Dat klinkt goed, want verduurzaming is niet goedkoop. Toch?
Nu is 0,18% natuurlijk niet veel, en zeker om op de lange termijn hierop te bouwen lijkt het nogal dun, deze tegemoetkoming. Maar daar staat tegenover dat het beschikbare budget voor 30 jaar elk jaar verder zal worden verhoogd, en dat geeft enige zekerheid. Wie nu nieuw bouwt, of langjarig gaat huren, kan die verhogingen ook langjarig meerekenen in zijn budget. Realistisch gezien is na 20 jaar een nieuwe investering nodig, op basis van veroudering en veranderende functionele eisen. Uiteindelijk is er dan 1,8% meer beschikbaar voor de investering nu. En dat begint ergens op te lijken!
Nu is de precieze vorm van de verhoging van de tarieven over de komende jaren nog niet zeker, maar het budget is wel gereserveerd. We weten niet of er jaarlijks 0,18% bij gaat komen, maar het netto effect zal hoe dan ook vergelijkbaar zijn. Wel is onzeker of een recent gerealiseerd gebouw over enkele jaren nog zal voldoen aan de voorwaarden die dan gesteld worden om de extra budgetten te krijgen. Daar is de NzA nog niet uit, en ook het ministerie heeft hiervoor nog geen strategie kenbaar gemaakt.
De verleiding zal groot zijn om te denken: Ja, maar ik krijg die 0,18% over mijn hele portefeuille (klopt), en meerkosten heb ik alleen in mijn nieuwbouw- en renovatieprojecten (klopt ook), dus ik kan de verhoging voor mijn hele portefeuille inzetten voor alleen de nieuwe projecten. Maar daar gaat het mis, want als dan binnen die 20 jaar ook in andere gebouwen geïnvesteerd moet worden, en dat gaat zeker gebeuren, dan is het meerbudget al uitgegeven. Het gaat dan niet meer lukken om voor die nieuwe projecten ook de gewenste kwaliteit te betalen. Terwijl de kwaliteitseisen alleen maar zullen toenemen, ook op duurzaamheidsgebied.
We zullen het met die 1,8% verhoging en nog wat onzekerheid moeten doen. En dat kan. Sterker nog, er zijn veel mogelijkheden om een groot deel van de investeringen in duurzaamheid in de exploitatie van de gebouwen terug te verdienen, en dat zou betekenen dat de meerinvestering zichzelf bekostigt, en het meerbudget overblijft voor zorg. Maar daarvoor is het wel nodig om vroeg in het ontwikkelproces de zaken goed op een rijtje te hebben en strategisch te kiezen voor de meest effectieve vorm van verduurzaming van bestaand en nieuw vastgoed. Die kan niet alleen bestaan uit het toevoegen van ‘duurzame’ techniek aan een al ontworpen gebouw. Net als tijd, geld en controleerbare kwaliteit gedurende het hele proces als beheersaspect worden meegenomen, moet dat ook met duurzaamheid gebeuren: bij elke beslissing, in elke fase.
Door bovendien nu al in te zetten op de normen van morgen, kan bespaard worden op latere verduurzaming van wat we nu bouwen. Verduurzamen achteraf is de minst efficiënte vorm van werken. En we kennen de normen van overmorgen al: Als we aan het klimaatakkoord van Parijs willen voldoen, moeten we naar nul op de meter voor nieuwbouw. Het is een uitdaging, maar wel het soort uitdaging waar we in het nieuwe jaar enthousiast de schouders onder kunnen gaan zetten.
Blog geschreven door Peter Heijmen, projectmanager bbn adviseurs
Niet alleen bbn maar ook andere partijen werken aan een betere wereld. Want samen bereiken we meer. Wij lezen het nieuws en lichten de belangrijkste berichten uit.
