De eerste maanden van het jaar zijn veel gemeenten druk met de actualisatie van de grondexploitaties. Deze jaarlijks terugkerende exercitie vloeit voort uit de BBV-regelgeving en vindt plaats in het kader van het opstellen van de jaarrekening.
Bij bbn adviseurs zien we regelmatig dat het actualisatieproces bij gemeenten moeizaam verloopt. Op basis van onze ervaringen uit de praktijk geven we u daarom bij de start van het ‘actualisatieseizoen’ 5 tips om de actualisatie van uw grondexploitaties op een soepele manier te laten verlopen.
Tip 1: begin op tijd
Tip 2: betrek het team
Tip 3: wees transparant
Tip 4: cluster de besluitvorming
Praktijkvoorbeeld Gemeente Culemborg
Tip 5: bespreek essentiële punten tijdig met de accountant
Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regels voor middenhuur voor een woningbouwproject? Met die vraag kloppen opdrachtgevers bij ons aan nadat Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, vorige week aankondigde de regels voor middenhuur te willen veranderen.
Gemeentes, beleggers en ontwikkelaars stimuleren al een aantal jaren de bouw van woningen in de middenhuur categorie. Dat de regels nu gaan veranderen, heeft grote gevolgen voor woningbouwplannen.
Voor verschillende voorbeeldwoningen hebben we de huurpunten berekend in de oude en nieuwe situatie. Twee factoren hebben grote invloed op het aantal huurpunten van een nieuwbouwwoning: oppervlakte en WOZ-waarde. Andere factoren, zoals afwerkingsniveau van de woning, hebben minder invloed. Zoals zichtbaar is in onderstaande tabel heeft ook de onlangs ingevoerde WOZ-cap aanzienlijke invloed op het maximaal aantal punten.
| Woonoppervlakte | ||||
| WOZ-waarde | 40 m2 go | 55 m2 go | 70 m2 go | 90 m2 go |
| 4.000 / m2 go | €719 | €856* | €958 | €1.101 |
| 4.600 / m2 go | €747 | €856* | €998 | €1.147 |
| 5.200 / m2 go | €776 | €856* | €1.027* | €1.187* |
| 6.000 / m2 go | €781 | €856* | €1.026* | €1.187* |
Het is duidelijk dat bij veel van deze woningtypes de huurprijs gereguleerd wordt. Dit betekent meestal een lagere maandhuur, en dus een lagere marktwaarde, en daardoor minder investeringsruimte in bouwprojecten.
De voorstellen van de minister staan nog ter discussie en de kans is groot dat er aanpassingen komen voor de geplande ingangsdatum van 1 januari 2024. De vraag is ook welke compenserende maatregelen er komen voor nieuwbouwprojecten. Toch zullen de nieuwe regels verstrekkende gevolgen hebben voor bouwplannen. Daarom is het verstandig er nu al aandacht aan te schenken.
Wil je laten berekenen wat de gevolgen zijn van de nieuwe regels voor een bouwproject? Of bestaat er behoefte om te sparren over mogelijke oplossingen? Neem dan contact met ons op via: info@bbn.nl.
Werk jij aan de ontwikkeling of vernieuwing van vastgoed? En wil je meer weten over innovaties in de sector?
Op donderdag 2 juni kan je onze inspiratiebijeenkomst ‘Innovaties voor een betere leefomgeving’ live volgen via deze link: bbn inspiratiebijeenkomst.
14.00 uur • Welkom door Arne Balvers, directeur bbn adviseurs
14.10 uur • Industrieel bouwen door digitalisering
Peter Hutten, CEO Van Wijnen
14.50 uur • Woningbouw in hout – het Floriade Paviljoen
bbn adviseurs
15.40 uur • Pauze
16.15 uur • Digital design for urban city planning
Jerker Hägglund, Spacemaker
17.00 uur • Einde uitzending
Bij circulair bouwen willen we de toegepaste materialen later opnieuw kunnen inzetten. Om dat goed te kunnen doen, letten we bij het ontwerpen dus op geschiktheid van het materiaal, losmaakbaarheid van producten/elementen en het goed kunnen scheiden van materialen.
Deze uitgangspunten leggen we vast in een gebouw- en materiaalpaspoort. Zo krijgen materialen een identiteit, wordt het mogelijk deze opnieuw te gebruiken en ontstaat waarde. Wanneer het restproduct waarde heeft, kunnen we daar dan ook mee rekenen in de business case? Lees meer daarover in deze whitepaper.
Vrijdag 8 april heeft Wind Design & Build de Sporthallen Diemen opgeleverd aan Jeroen Klaasse, wethouder sport bij de gemeente Diemen.
De nieuwe, energieneutrale sporthal wordt door de kantine verbonden met de bestaande sporthal die nu ook is gerenoveerd en verduurzaamd tot bijna energieneutraal. De sedum daken dragen bij aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. De gerenoveerde en de nieuwe hal worden verbonden door de kantine. Dit zorgt voor verbinding, niet alleen tussen de nieuwe en de bestaande sporthal, maar ook tussen jong en oud, sporters en buurtgenoten, de sport binnen en het speelplein buiten. Een deel van de kantine is multifunctioneel te gebruiken en bijvoorbeeld af te scheiden bij gebruik als BSO.
“Gemeente Diemen wilde behouden wat goed was en aanvullen wat nodig was, zowel qua capaciteit als qua duurzaamheid,” zegt Bas Fukken, projectmanager vanuit bbn. “Ik denk dat we daar goed in geslaagd zijn. Zelf ben ik erg blij met de verbinding tussen de horeca en het speelplein, zo kan het gebouw ook een buurtfunctie voor niet-sportende buurtbewoners vervullen.”
bbn adviseurs was namens gemeente Diemen bij dit project verantwoordelijk voor projectmanagement, bouwkostenmanagement, aanbesteding UAV-gc en Systeem Gericht Contractbeheer.
De combinatie van de modulaire HoutKern Bouwmethode, het geïndustrialiseerde bouwproces en biobased materialisatie maakt The Natural Pavilion een toonbeeld van circulair bouwen. Het paviljoen is binnen zes maanden ontworpen en gebouwd.
Vanuit Oosterhoff werkten ABT, Adviesbureau Lüning, bbn adviseurs en HE adviseurs mee aan dit innovatieve project. Het paviljoen toont de mogelijkheden van de toepassing van groen in de woon- en werkomgeving, nieuwe vormen van regenwateropvang, duurzame funderingsoplossingen, een optimaal gebruik van natuurlijk daglicht, natuurlijke ventilatie en minimaal energiegebruik.
bbn was bij The Natural Pavilion verantwoordelijk voor het bouwtoezicht en het bouwkostenmanagement. “Bouwen met pure en eerlijke materialen geeft extra werkplezier. De geur en kleur van hout doen goed! Bijzonder aan dit project vind ik ook dat de constructieve verbindingen gezien mogen worden,” zegt bouwtoezichthouder Paula van Langen die nauw bij dit project betrokken was.
Beeld: DP6 Architecten
Na ruim drie jaar praten, ontwerpen en zorgvuldig voorbereiden, is de bouw van het nieuwe huis van de stad voor Den Helder begonnen! Wethouder Heleen Keur en Jacqueline van Dam, architect bij Van Hoogevest Architecten BV gaven begin maart met het aanbieden van een speciale munt symbolisch het startsein voor de bouw. De munt, die volgens nautische traditie geluk en voorspoed brengt, wordt in een van de twee gebouwen geplaatst zodra het kan.
Het nieuwe stadhuis komt in twee gebouwen op de voormalige Rijkswerf Willemsoord. Een van de twee gebouwen is een rijksmonument. Deze oorspronkelijke mastenloods uit 1826 ligt aan de zuidzijde van de werf. Het pand heeft een houten draagconstructie en een gevel opgetrokken in rode baksteen met een houten gootlijst en rondboogvormige vensterassen. Hier komen de publieke balies, een sfeervolle trouwzaal, de raadzaal en de publiekshal waar iedereen welkom is. Het andere gebouw, voorheen onder meer een zeilmakerij, zal de werkruimtes voor ambtenaren en het college van burgemeester en wethouders huisvesten.
‘Op de voormalige rijkswerf is ruimte voor musea en horeca, een jachtwerf, recreatie, onderwijs en sport. Ook het stadhuis krijgt een plek op deze centrale en monumentale plek, het historische maritieme hart van Den Helder. De ontwikkeling van Willemsoord gebeurt uiteraard met behoud van het maritieme karakter,’ aldus Jan de Boer, burgemeester van Den Helder.
Ontwikkelingsmaatschappij Zeestad realiseert het stadhuis voor de gemeente. bbn adviseurs is in opdracht van Zeestad verantwoordelijk voor het projectmanagement en het bouwkostenmanagement bij dit project. bbn heeft de Europese aanbesteding georganiseerd waaruit Friso Bouwgroep als aannemer is geselecteerd. Daarnaast is bbn verantwoordelijk voor directievoering en toezicht tijdens de bouw.
Meer informatie: www.zeestad.nl
In een interview met New Business Radio vertelt bbn-directeur Arne Balvers over de duurzame bedrijfsvoering van bbn én over hoe bbn opdrachtgevers uitdaagt duurzamer te worden dan verwacht.
Luister via onderstaande link naar wat Arne vertelt over onder meer het bouwen met biobased materialen bij The Natural Pavilion op de Floriade, over proefopstellingen met duurzaam beton bij de renovatie van het ARTIS Aquarium en over het tegengaan van hittestress in steden.
Duurzaamheid in de bouw- en vastgoedwereld | New Business Radio
Als duurzaamheidsadviseur bij bbn ziet Ivana Radaković dat gemeenten vaak wel middelen reserveren voor onderhoud, maar dat ze onvoldoende rekening houden met de extra middelen die nodig zijn voor verduurzaming. Het combineren van onderhoud en verduurzamingsmaatregelen biedt financiële voordelen, het vraagt alleen om een andere manier van denken. En dat is precies waar Radaković bij kan helpen. ‘Als vervanging van het dak op de planning staat, adviseren we meteen te kijken naar de mogelijkheden voor na-isolatie en zonnepanelen.’
Radaković is onder meer betrokken bij het maken van een routekaart naar CO2-neutraal in 2050 voor de gemeente Vlaardingen. ‘Wij hebben een plan van aanpak gemaakt dat aansluit bij de sectorale routekaart van de VNG. Het begint met het vaststellen van welke gebouwen tot de kernportefeuille behoren. Door naar verschillende aspecten te kijken, kan de duurzaamheidspotentie van de gebouwen worden bepaald.’
Lees het volledige interview over verduurzamen, circulair bouwen en klimaatadaptatie bij maatschappelijk vastgoed in dit artikel in Vastgoedsturing.
Voor de gemeente Den Helder heeft ontwikkelingsmaatschappij Zeestad het nieuwe stadhuis op de voormalige Rijkswerf Willemsoord gerealiseerd. Een stadhuis voor inwoners en ambtenaren waar ontmoeting belangrijk is en waar genoeg ruimte is voor activiteiten en de Museumhaven.
Een van de twee gebouwen is een rijksmonument. Deze oorspronkelijke mastenloods uit 1826 ligt aan de zuidzijde van Willemsoord. Het pand heeft een houten draagconstructie en een gevel opgetrokken in rode baksteen met een houten gootlijst en rondboogvormige vensterassen. Hier zijn de publieke balies, een sfeervolle trouwzaal, raadzaal en een enorme publiekshal gerealiseerd. Het andere gebouw, voorheen onder meer een zeilmakerij, zal de werkruimtes voor ambtenaren en het college van burgemeester en wethouders huisvesten.
In opdracht van ontwikkelingsmaatschappij Zeestad was bbn adviseurs verantwoordelijk voor het projectmanagement en het bouwkostenmanagement. bbn heeft de Europese aanbesteding georganiseerd en was verantwoordelijk voor directievoering en toezicht tijdens de bouw.
Beelden: MWA Hart Nibbrig, Winhov Architecten, Luuk Kramer, Twan Schermer
Meer over het project, klik hier!