bbn adviseurs en Capital Value, beiden onafhankelijke adviseurs op de vastgoedmarkt, starten een samenwerking voor het leveren van een integraal residueel grondwaardeadvies aan gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers. Door de samenwerking ontstaat een one-stop-shop waarin zowel de kosten- als de opbrengsten van een vastgoedontwikkeling in één rapportage inzichtelijk worden gemaakt op basis van actuele marktomstandigheden.
Beide partijen leveren adviesdiensten aan gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers. Capital Value heeft jarenlange ervaring met het bepalen van de actuele marktwaarde op basis van recente huurprijzen, gerealiseerde rendementen en vraagontwikkelingen binnen de markt. bbn adviseurs is specialist in de kostenkant en geeft inzicht in investeringskosten, zoals bouwkosten, plankosten en bijkomende kosten gebaseerd op actuele kengetallen en projectervaring.
Rick van Zwet, Lead Consultant bij Capital Value: “Vaak schakelen gemeenten of ontwikkelaars meerdere partijen in om een compleet beeld te krijgen van de residuele waarde van een ontwikkeling. Door deze samenwerking bieden wij een one-stop-shop om een onafhankelijke en actuele residuele grondwaarde te bepalen met een onderbouwde berekening van zowel kosten als opbrengsten. “
Thierry van Wandelen, planontwikkelaar en econoom bij bbn adviseurs: “Onze opdrachtgevers hebben behoefte aan een duidelijke basis voor investeringskeuzes en onderhandelingen. Door deze samenwerking krijgen onze opdrachtgevers sneller en beter inzicht in de residuele grondwaarde die vervolgens als input kan dienen voor vervolgonderzoeken bij onder meer grondexploitaties, scenariostudies of planoptimalisaties’.
Meer weten? Neem contact op met Thierry van Wandelen of Henno Hanselaar.
De gemeenteraad van de gemeente Vlaardingen heeft onlangs de Nota Vastgoedbeleid 2025–2030 unaniem vastgesteld. Daarmee is een belangrijke stap gezet richting een toekomstbestendige, transparante en maatschappelijk verantwoorde vastgoedportefeuille.
De nieuwe nota biedt een stevig en vernieuwend kader voor het maken van keuzes over gemeentelijk vastgoed. Het beleid gaat verder dan alleen onderhoud en kostenbeheersing: het draait om het creëren van maatschappelijke waarde, het benutten van kansen en het ondersteunen van stedelijke ontwikkeling. Gemeentelijk vastgoed wordt gezien als een strategisch middel om maatschappelijke ambities waar te maken, niet als doel op zich.
Belangrijke thema’s in het beleid zijn duurzaamheid, multifunctioneel gebruik en het stimuleren van initiatieven vanuit de samenleving. Ook is er veel aandacht voor transparante financiën met kostprijsdekkende huur.
Vanuit bbn was Ronald Wolvekamp eindverantwoordelijk penvoerder voor de nota. Samen met het team van de gemeente Vlaardingen is gewerkt aan een robuust en wendbaar beleid.
Met deze nota versterkt Vlaardingen de basis om met gemeentelijk vastgoed bij te dragen aan het welzijn van inwoners, ondernemers en maatschappelijke partners.
Wethouder Koen Kegel verwoordt het treffend: “We willen sturen op waarde, niet op stenen. Dat betekent dat we strategisch durven denken én doen.”
De koopovereenkomst voor de laatste 62 woningen in De Vaandel Zuid is ondertekend door de gemeente Dijk en Waard en Thunnissen Ontwikkeling: een belangrijke stap richting afronding van dit deelgebied. In De Vaandel Buiten volgt een gemêleerd programma met sociale huur, betaalbare koop en levensloopbestendige woningen, met veel aandacht voor collectiviteit en gemeenschapszin.
Daarnaast is de intentieovereenkomst getekend tussen Spires en de gemeente voor de ontwikkeling van 8 woningen aan de Oostdijk 29 in Heerhugowaard, grenzend aan een grotere gebiedsontwikkeling: De Draai. Zes daarvan worden levensloopwoningen, ideaal voor 55-plussers die in een hofje willen wonen. De volgende stap: uitwerking richting Omgevingsplan en vergunningaanvraag, met extra aandacht voor de erfgoedwaarden van deze locatie.
Wij zijn trots dat bbn adviseurs betrokken is bij deze gebiedsontwikkelingen en bijdraagt aan toekomstbestendig wonen in Heerhugowaard.
In Rotterdam is een uniek project gerealiseerd: De HER, een milieustraat en ambachtscentrum dat bijna volledig bestaat uit hergebruikte materialen. Het gebouw verhuisde in zijn geheel van Delft naar Rotterdam en kreeg daar een tweede leven – aangevuld met circulaire elementen zoals gebruikte plafondplaten en binnenwanden.
Bij bbn adviseurs zijn we trots dat we hebben bijgedragen aan dit circulaire succes met behulp van een circulaire restwaardeberekening/Restwaarde Index (RWI) voor gebouw en terrein.
De RWI maakt herbruikbaarheid en losmaakbaarheid meetbaar en stuurbaar, zodat duurzaamheid niet alleen een ambitie blijft, maar een concreet resultaat oplevert.
Samen met onze partners laten we zien dat circulair bouwen niet alleen mogelijk is, maar ook economisch aantrekkelijk. De HER is hét bewijs dat hergebruik en innovatie hand in hand gaan.
Lees meer over het project in het artikel van Vers Beton.
“Bij planeconomie denkt men aan de economie van een plan,” zegt Henno Hanselaar, adviseur planeconomie en sectormanager woningcorporaties bij bbn. “Dat zijn vaak plannen voor nieuwe gebieden of woonwijken.” Maar planeconomie is veel meer dan dat – Henno neemt ons mee langs een aantal projecten die de veelzijdigheid illustreren van het werk als planeconoom bij bbn.
Als eerste neemt Henno ons mee naar Leiden. Daar staat een ontwikkeling op de planning van een onderwijsinstelling. “Daar staat een aantal gebouwen die verouderd zijn. Aan ons werd gevraagd om mee te kijken in een werkgroep: gaan we slopen en nieuwbouwen, alles renoveren, eventueel wat optoppen, of wordt het een combinatie van renovatie en sloop/nieuwbouw?”
bbn kan in grote lijnen meedenken over wat financieel handig is qua denkrichting. “Wij geven advies hoe de kosten zo laag mogelijk kunnen worden gehouden. We kijken eerst op gebiedsniveau, daarna sluit ook een bouwkostenmanager van ons aan om op het niveau van bouwvolumes te adviseren. Aan het einde van een aantal werkgroepsessies komt dan een rijtje aan scenario’s met een globaal kostenplaatje. Op basis daarvan kan de onderwijsinstelling dan keuzes maken. Zo is dit weer heel iets anders dan het actualiseren van een grondexploitatie waar je diep de cijfers in gaat – dit draait meer om conceptueel meedenken.”
Een ander uitdagend project is de Oostrand in Noord- en Zuid-Scharwoude, in de gemeente Dijk en Waard. “Daar zitten meerdere grondeigenaren. De gemeente is daarvan een van de grootste, met ongeveer de helft van het projectgebied. 35 procent zit bij een andere grote ontwikkelaar; de overige 15 procent bij drie andere ontwikkelaars.” bbn is de afgelopen driekwart jaar bezig geweest met het maken van afspraken met ontwikkelaars over de kosten en de te genereren opbrengsten om een haalbaar plan te maken.
Bij zo’n project komt veel kijken, vertelt Henno. “In eerste instantie werd bbn ingehuurd door de gebiedsmanager en projectleider van de gemeente als planeconoom, om afspraken met de ontwikkelende partijen vorm te geven en vast te leggen. De grondexploitatieberekening is daar een belangrijk onderdeel van. Vervolgens kijk je naar de verdeling daarvan, met een aparte grondexploitatie voor de gemeente die goedgekeurd moet worden door het college en de gemeenteraad. Die afsplitsing maakt het ingewikkeld maar daardoor ook juist leuk – en het vraagt om een goede samenwerking met de gemeentelijke planeconomen.”
Het project De Dreijen in Wageningen illustreert dat een planeconoom bij bbn niet alleen rekensommetjes moet maken. “Wageningen University & Research is eigenaar van die grond – de projectontwikkelaar die al een tijdje met de universiteit om de tafel zat, schakelde ons in voor een onafhankelijke berekening van de residuele grondwaarde. Uitgangspunt daarbij was: wat kan de ontwikkelaar betalen aan de WUR als de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt?”
Het bureau dat door de universiteit was ingeschakeld, kwam aanvankelijk uit op een hoger bedrag. “Wij kwamen lager uit. Dat leidde toen tot onderhandelingen, waar de partijen in goed onderling overleg uit zijn gekomen. Je kan het bijna zien als handjeklap over grondwaarde – maar dan wel onderbouwd door een gedegen grondexploitatieberekening.”
Een paar jaar geleden werkte Henno aan een heel ander project. “In Te Werve Oost in Rijswijk had woningcorporatie Rijswijk Wonen 300 sociale huurwoningen, die wegens ouderdom gesloopt werden. Voor dat gebied vonden ze via een soort prijsvraag een ontwikkelaar, Synchroon.” Met die partij werd afgesproken dat de woningen zouden worden gesloopt en in het gebied een verdichting plaatsvond, met 250 sociale huurwoningen en 250 woningen in het vrije en middensegment.
“Daarvoor hebben we een grondexploitatieberekening opgesteld – niet voor alleen Synchroon of alleen Rijswijk Wonen – ze waren gezamenlijk opdrachtgever. Wij hebben met hen meegedacht en handvatten aangereikt voor optimalisatie van het plan. Naar aanleiding van onze berekeningen bouwen ze nu aan de eerste van zes fases.”
Tot slot geeft Henno nog een voorbeeld van een ander soort berekening, namelijk voor kostprijsdekkende huur. “In Wanneperveen, in de gemeente Steenwijkerland, werd een school gebouwd met daarin ook een BSO die zou worden verhuurd aan een commerciële partij. Die moeten dus minimaal kostprijsdekkende huur betalen.”
bbn heeft toen gekeken naar de investeringskosten voor nieuwbouw. “Dat is de belangrijkste kostenpost, dat vertaal je dan naar kapitaallasten. Daarnaast heb je tijdens de exploitatie nog te maken met belastingen, heffingen, verzekeringen, onderhoud en administratieve beheerlasten. Die zet je allemaal in een rekenmodel – met parameters als levensduur, afschrijving, rentecomponent, kosten- en opbrengstenstijgingen – daar rolt dan een bedrag aan kostprijsdekkende huur uit.”
Belangrijk, want een gemeente mag in principe niet lager verhuren dan dat bedrag, tenzij de gemeenteraad goedkeuring geeft voor zo’n tegemoetkoming aan bijvoorbeeld een vereniging. “Bij dat soort berekeningen heb je vaak niet alleen contact met de gemeente, maar bijvoorbeeld ook met gebruikers van de gebouwen.”
Als planeconoom bij bbn werk je met verschillende opdrachtgevers, steeds met een iets andere vraag. “Je moet je kunnen inleven in de vraag van de opdrachtgever, de vraag achter de vraag begrijpen en je advies zo veel mogelijk laten aansluiten op de vraag.”
Het werk bij bbn gaat dus een stuk verder dan puur planeconomie. “Wij hebben ook de afdelingen Vastgoedmanagement, Directievoering & Toezicht, Proces- en Projectmanagement en Bouwkostenmanagement. Vanuit al die afdelingen kunnen we als planeconomen vragen krijgen om mee te denken met berekeningen. Zo kom je ook bij projecten in een hele andere wereld terecht – van gemeentes tot zorginstellingen en woningcorporaties. En het werkt ook andersom: ben je met een klus bezig op planeconomie en kan je hulp gebruiken van een andere afdeling, dan zijn de lijnen kort.”
En ook buiten de vaste werkzaamheden zijn er bij bbn genoeg mogelijkheden voor verdere ontwikkeling, heeft Henno gemerkt. “Vind je het interessant om naast planeconomie ook andere dingen te doen binnen bbn, dan krijg je daar de ruimte voor – er wordt altijd geluisterd en meegedacht als je een goed idee hebt. Mensen die zich breder willen verdiepen zijn dan ook van harte welkom bij ons.”
Ben jij nieuwsgierig, analytisch en wil je bijdragen aan duurzame gebiedsontwikkeling? Bij bbn krijg je de ruimte om jezelf te ontwikkelen, samen te werken met verschillende disciplines en écht impact te maken. Bekijk de vacature voor (senior) planeconoom hier.
Het behoud van cultureel erfgoed vraagt om meer dan alleen onderhoud: het vraagt om visie, specialistische kennis en een aanpak die de geschiedenis respecteert én toekomstbestendig maakt. Gemeente Voorne aan Zee laat zien hoe dit in de praktijk werkt. Samen met bbn adviseurs wordt hier met zorg gewerkt aan de instandhouding en restauratie van waardevolle monumenten, waaronder drie kerktorens, bunkers, een fort, het De Ruyterhuis en het Prinsehuis. Een sprekend voorbeeld is de restauratie van de toren van de Dorpskerk in Nieuwenhoorn.
Mike van der Drift, toezichthouder bij bbn adviseurs: “Binnen de samenwerking met de gemeente hebben wij de aanbesteding voor instandhoudingsonderhoud georganiseerd. Daaruit kwam Koninklijke Woudenberg als restauratieaannemer naar voren. Tijdens de uitvoering zorgen wij voor directievoering en toezicht – zodat kwaliteit, planning en budget altijd in balans blijven.”
Een succesvolle restauratie begint met een solide fundament. Voorafgaand aan de aanbesteding voerde bbn adviseurs bouwkundige inspecties uit volgens de NEN 2767. De resultaten zijn vertaald in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) met een heldere planning en kostenraming.
Wat bbn uniek maakt, is de eigen monumentenbibliotheek in O-Prognose: een database met specifieke bouwdelen, gebreken, hersteladviezen en kostenramingen die aansluiten bij monumentaal vastgoed. Daardoor is elk advies niet alleen technisch onderbouwd, maar ook passend bij de cultuurhistorische waarde van het pand.
Monumenten restaureren is altijd maatwerk. Elk gebouw heeft zijn eigen geschiedenis en verrassingen. Mike: “Vanaf de grond kun je veel zien met een camera, maar pas op de steiger ontdek je de echte staat van een monument. Juist dat onverwachte maakt restauratie zo uitdagend – en vraagt om ervaring, flexibiliteit en oog voor detail.”
Die specialistische kennis maakt het verschil. Bij bbn adviseurs werken specialisten die monumenten niet alleen technisch bekijken, maar ook hun historische waarde begrijpen en behouden.
De samenwerking met de gemeente Voorne aan Zee is in de loop van het project uitgegroeid tot een partnerschap gebaseerd op vertrouwen en transparantie. Mike: “Wij zitten samen met de gemeente en de aannemer aan tafel. Door samen te kijken naar wat écht nodig is – en wat niet – voorkomen we onnodige kosten en realiseren we het beste resultaat voor het monument én de gemeenschap.”
Ook vanuit de gemeente klinkt waardering. Sylvia Hage, technisch adviseur vastgoed: “Tijdens de aanbesteding en uitvoering heeft bbn ons volledig naar tevredenheid begeleid. Voor mij is het een groot voordeel dat veel administratieve taken worden overgenomen. Als regiegemeente kunnen wij ons focussen op onze rol als opdrachtgever, terwijl bbn zorgt voor grip, overzicht en kwaliteit.”
Het resultaat: projecten die niet alleen monumenten in ere herstellen, maar ook efficiënt omgaan met publieke middelen. Dankzij de aanpak van bbn adviseurs worden kosten beheerst, processen gestroomlijnd en resultaten bereikt die zowel de geschiedenis respecteren als de toekomst veiligstellen.
bbn adviseurs: met kennis, visie en vakmanschap bouwen wij mee aan de toekomst van ons erfgoed.
Wilt u uw monumentale vastgoed duurzaam beheren met respect voor het verleden én oog voor de toekomst? Neem contact op met bbn adviseurs en ontdek hoe onze experts u kunnen helpen met een visievolle en toekomstbestendige aanpak voor uw erfgoed.
Vincent van Helvoort werkt inmiddels zes jaar bij bbn. Hij kende bbn al uit de tijd dat hij bij een ander bouw adviesbureau werkte. De naam bbn kwam hem toen bekend voor als maker van de applicatie “Vastgoedmaps” – één van de instrumenten waarmee bbn destijds werkte. Toen een oud-collega, inmiddels bbn’er, hem vroeg ook bij de club te komen, aarzelde hij niet.
Bij bbn ontwikkelde Vincent zich verder, inmiddels in de positie van senior adviseur bij de afdeling vastgoedmanagement. “Ik haal veel werkplezier uit de breedte van de vraagstukken die wij behandelen. Van gedetailleerde en diepgaande technische vooronderzoeken tot studies en planvorming voor het verduurzamen van een gebouw vormen meer dan de helft van mijn werkzaamheden.”
Vincent houdt zich graag bezig met de samenhang van disciplines, zoals techniek, functionaliteit en duurzaamheid. “Het één gaat altijd samen met iets anders. De kunst als adviseur is daarbij om te kijken naar de vraag achter de vraag – spelen er fundamentele zaken die moeten worden aangepakt, of juist niet? Bij bbn hebben we collega’s met diverse achtergronden. Dat stelt ons in staat om techniek, financiën en organisatorische onderdelen in één vraag goed bij elkaar brengen. Daar helpen wij onze opdrachtgevers écht mee.”
Niet alleen het werk zelf is gevarieerd; dat geldt ook voor de opdrachtgevers. “De ene keer zit ik in een zakelijk gesprek met een commerciële partij op de Zuidas, een andere keer zit ik bijvoorbeeld in de Achterhoek aan de koffietafel van een dorpshuis.”
Juist bij zo’n locatie zit Vincent tussen de gebruikers van het gebouw. “Je wordt dan letterlijk meegenomen aan de keukentafel. Met soep en broodjes zit je bij de mensen aan tafel waarvoor je het verduurzamingsadvies van het dorpshuis verzorgt. Dan besef je extra goed hoe belangrijk het is dat het goed gebeurt. Je komt iets brengen met je kennis en kunde; en dat wordt gewaardeerd.”
Vincent werkt ook aan niet-alledaagse projecten. “We hebben bijvoorbeeld het Nationaal Militair Museum ge-audit. Dan loop je door zwaarbeveiligde depots met voertuigen en vliegtuigen, dat was wel echt leuk en bijzonder. Je komt sowieso op plekken waar je normaalgesproken niet komt, in depots van musea, luxe hotels of achter de schermen bij theaters.”
Een ander voorbeeld is een Olympisch zwembad waar Vincent aan heeft gewerkt. “Daar hebben we met een groep collega’s een complex technisch advies uitgewerkt, waar zwembadtechniek en de samenhangende gebouwtechniek samenkomen. Zo krijg je een kijkje in de keuken van een sportorganisatie, die bijvoorbeeld ook moet voldoen aan de eisen van NOC*NSF.” Bij bbn is daarmee geen maand hetzelfde.
Bij bbn krijgen werknemers veel vrijheid, ziet Vincent. “Als je in staat bent om je ruimte én ook je verantwoordelijkheid te pakken, dan krijg je veel vrijheid om je werk te doen. Wees ondernemend, kritisch en vraag van jezelf om een hoge kwaliteit te bieden; dan kan er heel veel. Samen met onze collega’s én opdrachtgevers kunnen wij prachtige gebouwen realiseren en behouden.”
Ivo Liefferink werkt sinds 2016 als planeconoom bij bbn adviseurs. En dat is veelzijdig werk, zo vertelt hij: “Ik reken aan gebiedsontwikkeling in alle fases – veel in de initiatieffase, maar ook aan gebiedsontwikkelingen die al verder op weg zijn. Verder reken ik ook af en toe aan vastgoed – denk aan kostprijsdekkende huur. Daarnaast adviseer ik over grondbeleid in brede zin.”
Zo’n driekwart van de opdrachtgevers zijn gemeentes, al werkt Ivo af en toe ook voor commerciële ontwikkelaars. “Of voor samenwerkingsverbanden, met meerdere eigenaren in een gebied. Dan ben ik de onafhankelijke partij die dat helpt vormgeven. En incidenteel werk ik voor partijen in de zorg of voor corporaties.”
Veelzijdig werk dus. “Je weet nooit wat voor type vraag je gaat krijgen,” vertelt Ivo. “En het werk kan variëren van kleine tot grote plannen. Dat kan gaat om woningbouwplannen van drie woningen, maar ook van 6.000 woningen of meer.”
Als je met gemeenten werkt, moet je bovendien je politiek-bestuurlijke antenne goed kunnen afstellen. “Je zit altijd aan tafel met partijen die verschillende belangen hebben. De gemeente wil een gevarieerd woningbouwprogramma, met woningen in verschillende prijsklassen, ontwikkelaars kijken uiteraard naar rendement en beleggers en corporaties zitten ook weer anders in de wedstrijd. Die belangen moet je op één lijn krijgen. Dat is best uitdagend.”
Ivo noemde het al: hij werkt aan kleine én grote projecten. Een voorbeeld van een groot project waar hij aan werkte, is De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel. “Daar komt heel veel samen op één gebied: ruim 6.000 woningen, een kantorenprogramma, hotels, horeca, winkels, scholen, parkeren… Ik werkte daar voor de samenwerkende grondeigenaren, waaronder de gemeente Amsterdam, de NS en een commerciële ontwikkelaar. Die maken afspraken met elkaar om de wijk te ontwikkelen – vanaf het begin zit bbn daarbij aan tafel.”
Zulke grote projecten komen niet dagelijks voorbij, maar wel werkt Ivo geregeld aan iets kleinere gebiedsontwikkelingen, zoals Nieuw Boekhorst in Voorhout. “Deze kern wordt uitgebreid met 1.300 woningen. Met de gemeente kijken we naar de te maken afspraken met de grondeigenaren in het gebied, hoe de wijk wordt ontwikkeld en hoe dat er financieel uit gaat zien. Zo heeft de gemeente zelf een grondpositie ingenomen om als eigenaar aan tafel te kunnen zitten.”
Genoeg mooie projecten dus – en bbn is voor Ivo een goede omgeving om aan die projecten te werken. “Wat ik bijvoorbeeld fijn vind, is dat bbn niet op detacheringsbasis werkt, zoals veel planeconomische bureaus wel doen. Daardoor houd je binding met het bedrijf. Een groot voordeel daarvan is dat je de verbinding kan zoeken met collega’s van andere afdelingen, zoals bouwkosten.”
Die expertise die bbn in huis heeft, komt Ivo goed van pas. “Er zijn hier ook veel mensen met een bouwkundige en technische achtergrond, anders dan bij veel andere bureaus. Daardoor kan je snel dingen navragen, of een project helemaal laten doorrekenen door een van de bouwkostenmanagers.”
Tot slot wijst Ivo op de ruimte die bbn biedt voor ondernemerschap. “Wil je je verder ontwikkelen in een bepaald kennisgebied? Daar krijg je alle ruimte voor – je wordt niet in een bepaalde richting gestuurd. Je kan bovendien je eigen netwerk meenemen. En niet onbelangrijk: bbn is een prima werkgever, met gezellige mensen en een mooi nieuw kantoor, waar veel aandacht is voor duurzaamheid.”
Wil jij bijdragen aan duurzame en innovatieve oplossingen in gebiedsontwikkeling? Word dan onze nieuwe senior planeconoom en maak deel uit van een dynamisch team dat streeft naar kwaliteit en groei. Solliciteer nu en bouw mee aan de toekomst!
Goed nieuws! Vandaag is de aanneemovereenkomst getekend met Van der Horst voor de nieuwbouw van Multifunctioneel Centrum Wanmolen in Zetten. Van der Horst won de aanbesteding met een duurzame en kostenefficiënte aanbieding. 40% van de bouwkosten gaat naar lokale partijen binnen 50 km – goed voor milieu én regio. De sloop start in september, met oplevering eind 2026.
In opdracht van de gemeente Overbetuwe kwam het ontwerp tot stand, onder leiding van krft architecten en in nauwe samenwerking met gebruikers en omwonenden. Met ondersteuning van Oosterhoff-bedrijven Adviesbureau Lüning, abtWassenaar, ABT en bbn is het ontwerp uitgewerkt. bbn verzorgde het bouwkostenmanagement.
Het nieuwe MFC wordt een centrale plek voor zorg, sport, cultuur en ontmoeting, met o.a. een apotheek, huisartsencentrum, sporthal, bibliotheek, jongerenruimte en café. De bestaande sporthal blijft behouden en materialen zoals stalen liggers en houten balklagen worden hergebruikt.
Bouwkostenmanager Mark Snijder: “De uitdaging was om een zo duurzaam mogelijk pand te ontwerpen binnen gestelde budgettaire kaders. Dit is gelukt door in een vroeg stadium met het ontwerpteam aan tafel te zitten en aan de hand van de kostenraming zo efficiënt mogelijke optimalisaties aan te dragen. De voormalige sporthal zal worden behouden en de hoofddraagconstructie wordt hergebruikt, net als de bestaande stalen liggers. De nieuwe verdieping wordt van hout. Om de kosten te optimaliseren, adviseerden we bijvoorbeeld om de geveloppervlaktes aan te passen. Het gebouw is nu iets compacter en daardoor efficiënter. Bovendien besparen we op materiaal.”
Voor veel gemeenten is het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed een complexe en vaak losstaande opgave. Bij gemeente Haarlemmermeer is dat anders. Daar is duurzaamheid een vanzelfsprekend onderdeel van het vastgoedmanagement geworden. Dat zorgt niet alleen voor energie-efficiëntere gebouwen, maar ook voor strategischere keuzes in de vastgoedportefeuille. Samen met bbn werkt de gemeente aan een toekomstbestendige aanpak waarin techniek, beleid en organisatie samenkomen. Dat is in elk geval de ervaring bij de gemeente Haarlemmermeer, vertellen Matthias Vellekoop, Teammanager Vastgoedzaken en Bert de Vries, Projectleider Verduurzamen Maatschappelijk Vastgoed. Zij gaan in gesprek met Vincent van Helvoort en Sidney Mac Gillavry van bbn adviseurs, die de gemeente ondersteunen.
De gemeente Haarlemmermeer beschikte volop over energieverbruiksdata, maar miste overzicht en richting. Matthias vertelt dat de gemeente rond 2019 begon als ‘smart follower’, in de tijd dat de kaders van het Parijsakkoord wettelijk werden vastgelegd door de EU. “We hebben toen de eerste stappen gezet met het labelen van alle panden om inzicht te krijgen in het energieverbruik en het laten opstellen van maatwerkadviezen.”
Dit was vooral een kwestie van veel data verzamelen, vertelt Matthias: “We hadden een stuk of honderd maatwerkadviezen opgesteld, maar we hadden nog niet echt een idee wat we met de data gingen doen.” Dit was de aanleiding om in 2022 de routekaart op te stellen. Om hierbij de nodige ondersteuning te krijgen is bbn benaderd, waarna Sidney aan tafel kwam bij de gemeente.
De routekaart versnelde het proces en vormde de basis voor een strategie. In een gemeente is politiek draagvlak essentieel om organisatie breed op dezelfde manier naar vastgoed te kijken. Een informatiesessie droeg eraan bij dat het idee van verduurzamen werd ‘vastgeklikt’ in het collectieve geheugen van de gemeenteraad.
“Dat is goed geland,” bevestigt Matthias. Zo ontstond er het besef dat het verduurzamen van de gebouwen een lopend proces is dat nodig is, maar wel een proces dat geld gaat kosten. “Dat geeft wel aan dat er een collectieve ambitie is,” zegt Vincent. De vraag om duidelijke kaders laat zien dat de ambities breed worden gedragen – en dat Haarlemmermeer echt wil doorpakken.
Verduurzaming mag geen doel op zich zijn; het moet ook leiden tot gebouwen die prettig en bruikbaar zijn voor de mensen die erin werken of sporten. Bert vertelt hoe het verduurzamingsprogramma is aangevuld met functionele wensen. Zo stammen veel panden uit de jaren 70 en 80 en zijn verouderd, zoals de sportaccommodatie in Bornholm. Naast verduurzaming wordt ook geïnvesteerd in comfort en functionaliteit, zoals douches, sportvloeren en akoestiek. Bert deelt hierover: “Zo krijg je dus een spin-off effect, waarbij verduurzaming hand in hand gaat met functionele verbeteringen.”
Om dit te bewerkstelligen komt het onderwerp meerjarenonderhoudsplan (MJOP) naar voren. Bij het opstellen van een MJOP moet er gekeken worden hoe dit zich verenigt met de verduurzamingsopgave. “Het MJOP en de verduurzamingsopgave laten zich nog niet overal verenigen met elkaar,” zegt Bert. “Daarom is het ook onze wens om de MJOPs in de toekomst op te werken tot DMJOPs, opgebouwd uit elementen die bij het gebouw aan de orde zijn.” Dit is een tendens die breed in de gemeentelijke sector zichtbaar is. Het MJOP pur sang is niet direct bedoeld om verduurzaming te stimuleren, maar het moet wel inzicht bieden in de mogelijkheden die er zijn.
“Deze aanpak zien we ook bij andere gemeenten,” zegt Vincent. Waar mogelijk worden onderhoud en verduurzaming gecombineerd, afgestemd op de routekaart en het MJOP. Die ‘van grof naar fijn’-aanpak maakt de opgave behapbaar en helpt bij het stellen van prioriteiten.
Een slimme verduurzamingsaanpak begint met een sterk vooronderzoek en goede samenwerking tussen beleid, techniek en organisatie. Hoe groter en technischer het gebouw, hoe belangrijker het voortraject wordt. Een goede voorstudie is essentieel voor een logisch, haalbaar en maakbaar stappenplan erna. ”En dat is iets waar de gemeente het belang van inziet,” zegt Vincent.
Bij gemeente Haarlemmermeer wordt die aanpak al toegepast op meerdere projecten. Zo vertelt Bert over gymzalen: “De vijf gymzalen waren te slecht voor een verduurzamingsaanpak en komen in een sloop-nieuwbouwtraject, wat weer een extra reductie op de CO2-prestatieladder betekent.”
Op basis van kengetallen maakt de gemeente een voorlopige selectie. In de ontwerpfase kunnen prestaties afwijken, maar zolang de koers op portefeuilleniveau klopt, is bijsturen soms nodig en gewenst.
Verduurzaming leeft inmiddels breed binnen de organisatie. “We zijn bezig met zaken als de energietransitie en monitoring voor de CO2-prestatieladder. Daarin stemmen we ook af met collega’s van andere afdelingen,” zegt Bert.
Volgens bbn is die interne verbinding cruciaal. Een ‘Bert’ in de organisatie maakt het verschil: hij slaat de brug tussen techniek en beleid. Juist de samenwerking tussen afdelingen zorgt ervoor dat plannen niet alleen bedacht, maar ook gedragen en uitgevoerd worden.
In het Dorpshuis Zwanenburg is de gemeente gestart met een verbeterslag om de regelinstallaties in het gebouw beter met elkaar te laten communiceren.
Niet direct een ‘lintjesdoorknipmoment’, maar wel belangrijk om juist ook dat soort kleine successen te vieren. “Verduurzaming is noodzakelijk, maar ook leuk om aan te werken en zeker niet alleen een last”, vinden Matthias en Bert.
Ook Vincent benadrukt het belang van dat soort ‘kleine’ projecten. “Als je kijkt naar het vastgoedareaal in een gemeente, dan hebben juist de ‘kleinere’ projecten zoals gymzalen, gemeentewerven, dorpshuizen en basisscholen een groot aandeel op de maatschappelijke impact. We doen daarin heel veel – en dat mogen we ook best laten zien.”
Tot slot geeft Matthias nog een tip aan zijn collega’s bij andere gemeenten: “Begin met een duidelijke strategie, denk die goed uit, bepaal je doel en werk het uit.” Kijk als gemeente niet alleen naar welke panden je aanpakt, maar ook hoe je het organiseert en financiert. Een goed plan kost tijd, maar verdient zich terug in de uitvoering.
Daarbij waarschuwt Matthias ook voor het ‘te ver gaan’ in de dataverzameling: “Genoeg is genoeg. Focus niet op data die je niet hebt, maar denk aan de wet van de grote aantallen.” Beredeneer wat essentieel is, en wat bijzaak is. Bepaal vanuit hier een strategie en wees bereid om tijdens het proces aanpassingen te doen. Matthias en Bert zijn tevreden met hoe het hele proces, van routekaart tot start uitvoering, is verlopen. Matthias: “De samenwerking met Sidney is daarin uitstekend geweest – we hebben nu het product dat we voor ogen hadden en plukken daar nog steeds de vruchten van.”
Ook Bert is positief over de haalbaarheidsonderzoeken die bbn heeft uitgevoerd: “bbn heeft kundige mensen op diverse disciplines, van bouwkunde tot installaties. De duidelijke, integrale benaderingswijze heb ik als heel prettig ervaren.”
Andersom spreekt Vincent ook zijn waardering uit voor Haarlemmermeer als opdrachtgever: “De gemeente en het projectteam bieden ons de ruimte om tot innovatieve oplossingen te komen. Die positieve instelling, met een gemeente die lef toont en verder durft te kijken, vergroot ook ons werkplezier. Verduurzaming is voor Haarlemmermeer geen ding voor erbij, maar onderdeel van de mindset binnen de organisatie.” Met bbn als partner kijkt Haarlemmermeer verder, van losse maatregelen naar een samenhangende vastgoedstrategie.
De samenwerking met Haarlemmermeer laat de uitdaging van gemeenten zien en hoe bbn kan ondersteunen bij vastgoedmanagement. Op zoek naar ondersteuning in vastgoedmanagement? Neem contact op.