Foto rechts; huidige Kolfstraat die getransformeerd wordt naar een aantrekkelijke doorgang vanuit historisch deel binnenstad naar winkelgebied, waarbij minder ruimte voor auto en meer voor fietsparkeren.
Heeft u ook het idee dat uw binnenstad wel een opknapbeurt kan gebruiken? Wilt u graag meer woningbouw en ontmoetingsplaatsen in uw binnenstad, maar weet u niet hoe u dit financieel moet aanpakken? Dan is de Impulsregeling Winkelgebieden iets voor u! Deze overheidssubsidie maakt het mogelijk om verouderde binnenstedelijke winkelgebieden op te knappen en te transformeren naar aantrekkelijke binnensteden met woningen en ontmoetingsplaatsen.
Impulsregeling Winkelgebieden
We weten dat het huidige winkelaanbod in veel binnensteden niet meer past bij het winkelgedrag van moderne consumenten. Er is juist wel vraag naar meer woningbouw en ontmoetingsplaatsen. Helaas is de transformatie van oude winkelpanden naar levendige binnensteden financieel vaak niet haalbaar en kent een hoge onrendabele top. Deze onrendabele top is voor veel gemeenten een reden om de transformatie van binnenstedelijke winkelgebieden uit te stellen. Gelukkig kan de overheid hierbij helpen door middel van de Impulsregeling Winkelgebieden.
Om in aanmerking te komen voor de subsidie, moet uw gemeente een integraal plan indienen waarin beschreven wordt wat er in de openbare ruimte en het binnenstedelijke vastgoed gedaan wordt om het gebied om te toveren tot een leefbare en bruisende binnenstad. Denk hierbij aan het opknappen van pleinen waardoor mensen er weer graag verblijven, maar ook aan het investeren in looproutes en de invulling van het stratenplan. Voorwaarden om in aanmerking te komen voor de subsidie, is dat de ingrepen in zowel de gebouwen als de openbare ruimte binnen een afgebakend gebied moeten worden gedaan en dat er wordt samengewerkt met tenminste twee private partijen.
De Impulsregeling Winkelgebieden kan hiermee een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van onze binnensteden. Door de onrendabele top te financieren, kunnen veel plannen die zonder subsidie financieel onhaalbaar zijn toch worden doorgevoerd. Hierdoor worden de komende jaren hopelijk zo veel mogelijk binnenstedelijke winkelgebieden omgetoverd tot de bruisende ontmoetingsplekken die onze steden voorzien van dynamiek, ontmoeting en verblijfsplezier!
Succesvolle subsidieaanvraag gemeente Dordrecht
Zo heeft de gemeente Dordrecht, samen met twee vastgoedeigenaren, een succesvolle subsidieaanvraag ingediend voor de herontwikkeling van het Statenplein en de Kolfstraat. Dit is een geweldige impuls voor de ontwikkelingen in de binnenstad. bbn heeft voor deze aanvraag alle financiële informatie verzameld. Daarbij is onder meer een kostenraming gemaakt en een taxateur aangestuurd.
De gemeente Dordrecht gaat dit belangrijke gebied, samen met bewoners, ondernemers, vastgoedeigenaren, de warenmarkt en andere betrokkenen, verbeteren. Ieders wens en beleving worden hierdoor gehoord om meer verbinding te creëren met de historische binnenstad. De vernieuwing van het Statenplein wordt gecombineerd met het klimaatadaptief inrichten van het gebied.
Met het programma Impulsaanpak Winkelgebieden wil de overheid stimuleren dat gemeenten binnenstedelijke winkelgebieden omvormen tot toekomstbestendige gebieden met een stevige sociale en economische basis. Deze subsidie dekt (een deel van) de onrendabele top, waardoor het net verschil kan maken tussen een onhaalbaar plan en een wél haalbare businesscase?!
Heeft u vragen over deze regeling of wilt u meer informatie over hoe wij u kunnen helpen bij het realiseren van een bruisende binnenstad? Neem dan gerust contact op met Niels Schilstra van bbn adviseurs
De inspiratiebijeenkomst, getiteld ‘Een betere wereld vol mogelijkheden’, ter ere van de 55e verjaardag van bbn was een enorm succes. Ruim 300 gasten werden getrakteerd op inspirerende sprekers als Jan Rotmans, Kaj-Ivar van der Wijst, David Gianotten en Paul Smit. De bijeenkomst, onder begeleiding van onze dagvoorzitter Margot Ribberink, ging van start onder muzikale begeleiding van Skip en Jelle. Beide volgen een opleiding aan de Herman Brood Academie en schreven, speciaal voor onze bijeenkomst, een prachtig lied.
Na afloop van de inspiratiebijeenkomst kregen onze gasten een keuze. Ze konden de herbruikbare badge deponeren in twee boxen. Een box stond voor meer inzicht krijgen in de CO2-uitstoot van gebouw(en) en hoe deze uitstoot te verminderen.
Uit deze box zijn 5 winnende organisaties gehaald en reeds benaderd. bbn gaat deze organisaties helpen bij het nemen van maatregelen, inzicht geven in wat de kosten hiervoor zullen zijn, wat het op lange termijn oplevert en bbn zal deze organisaties een maximale CO2-reductie gaan voorspiegelen.
De interesse in het aanpakken van CO2-uitstoot was overweldigend! Zit jouw organisatie, gemeente of zorginstelling er niet tussen, maar wil je evengoed hulp bij het reduceren van CO2-uitstoot? Neem dan contact met ons op! We denken graag met je mee.
Benieuwd naar onze kijk op duurzaamheid? Klik hier.
De factoren die zorgen voor de huidige hoge bouwprijzen zijn nog steeds aanwezig maar een afzwakking is zichtbaar. Zo is de krapte op de arbeidsmarkt licht afgenomen, maar is de verwachting dat de lonen voorlopig gaan stijgen.
Door de stijgende bouwkosten en de stijgende (hypotheek)-rente komt de haalbaarheid van bouwprojecten onder druk te staan en dit is terug te zien in de afgegeven bouwvergunningen. De verwachting is dan ook dat de werkvoorraad de komende periode gaat afnemen.
Lees HIER de actuele versie van het visiedocument
Nijmegen selecteert VanWonen voor ontwikkeling en bouw 120 meter hoge woontoren en parkeergarage Hezelpoort.
Eind december 2022 heeft de gemeente Nijmegen bekend gemaakt dat ontwikkelaar VanWonen is geselecteerd voor ontwikkeling en bouw van een woontoren en parkeergarage op de Hezelpoortlocatie. VanWonen gaat een woontoren realiseren met in totaal 383 appartementen, waarvan 211 in het betaalbare segment. Daarbij komt een parkeergarage voor de stad met 573 parkeerplaatsen.
In het stationsgebied, tegen het Waalfront en naast de Nieuwe Hezelpoort naar het centrum, komt de woontoren, genaamd Duet, op de locatie van parkeerterrein Oude Stad in Nijmegen-West.
Met 40 studenteneenheden van studentenhuisvester SSH&, 90 sociale huurwoningen, circulair bouwen en ruimte voor de groene corridor kent het plan een hoog ambitieniveau. Start bouw is gepland in 2024 en oplevering in 2027.
De gemeente Nijmegen werd door bbn adviseurs begeleid in de selectieprocedure op het vlak van planeconomie, bouwkostenmanagement, circulariteit en aanbestedingsstrategie.
Begin 2022 publiceerden we vanuit bbn adviseurs het visiedocument Marktontwikkelingen Bouwkosten.
De factoren die zorgen voor de huidige hoge bouwprijzen zijn nog steeds aanwezig. Zo is de krapte op de arbeidsmarkt toegenomen, zijn de werkvoorraden bij aannemers nog steeds historisch hoog en
lijkt het er niet op dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne snel zal worden beëindigd.
We zien echter dat de bouwkosten zich momenteel op een dusdanig hoog niveau bevinden, dat we het in mei gepubliceerde advies over prijsstijgingen iets naar beneden kunnen bijstellen.
Lees HIER de actuele versie van het visiedocument (augustus 2022).
De versnelling van woningbouw komt maar niet van de grond. Wat gaan we daaraan doen? Lees meer hierover in de whitepaper ’10 Tips om uw woningbouwprojecten haalbaar te maken’.
Gemeentes vragen bbn adviseurs met enige regelmaat een kostprijsdekkende huurberekening te maken voor maatschappelijke voorzieningen zoals een zwembad. Waar gebruikt een gemeente deze berekening voor? En hoe komt de berekening tot stand? Op deze vragen geeft dit artikel een antwoord.
Gemeente en exploitant
Over het algemeen is de gemeente de eigenaar van het openbare zwembad in die gemeente. De gemeente verhuurt het gebouw aan de exploitant en deze is verantwoordelijk voor het gebruik en operationele beheer van het zwembad. De gemeente is verantwoordelijk voor het groot-onderhoud en de instandhouding van het gebouw.
Complete kostprijs
De eigenaar van een gebouw krijgt te maken met allerlei kosten. Door het in kaart brengen van alle eigenaarslasten over een lange periode (40 – 50 jaar), kan berekend worden hoe hoog de huur zou moeten zijn om de complete kostprijs van het zwembad te kunnen dekken. Daarbij wordt onder andere rekening gehouden met inflatieverwachtingen voor de lange termijn.
Kapitaallasten
De jaarlijkse lasten beginnen bij de kapitaallasten. De kapitaallasten bestaan uit de afschrijving op de investering en de rentekosten. Gemeentes hanteren over het algemeen vaste afschrijvingstermijnen voor investeringen in gebouwen en leggen deze vast in de financiële verordening. De kapitaallasten vormen jaarlijks een belangrijk deel van de totale lasten.
Duurzaamheidsmaatregelen
Het bouwen van een zwembad vereist een aanzienlijke investering. Met name de vele installaties, de dakconstructie en de vloerafwerkingen brengen hoge bouw- en investeringskosten met zich mee. Ook duurzaamheid en energiezuinigheid verdienen de nodige aandacht in zwembadgebouwen. Investeringen in duurzaamheidsmaatregelen zijn voor zwembaden extra interessant. Als deze investeringen in de kostprijsdekkende huur worden meegenomen, dan betaalt de exploitant weliswaar een hogere huur maar staan er ook opbrengsten tegenover, bijvoorbeeld in de vorm van een besparing op energielasten.
Praktijkvoorbeeld: zwembad De Waterdam
Voor de gemeente Edam-Volendam heeft bbn adviseurs als onafhankelijke partij een kostprijsdekkende huur berekening van zwembad De Waterdam opgesteld. De gemeente is de eigenaar en verhuurt het gebouw aan Sportfondsen. Sinds enkele jaren voert de gemeente het beleid dat al het vastgoed voor een marktconforme prijs wordt verhuurd tenzij deze lager is dan de kostprijsdekkende huur. In dat geval wordt de kostprijsdekkende huur in rekening gebracht. In de overeenkomst tussen de gemeente en Sportfondsen is afgesproken dat de gemeente een vergoeding betaalt om eventuele tekorten te dekken. Op deze manier is goed inzichtelijk te maken hoe hoog de werkelijke vergoeding bedraagt. Daarmee voorkomt de gemeente dat er verkapte subsidie verstrekt wordt door een huur te vragen die lager ligt dan marktconform of kostprijsdekkend.
Exploitatielasten
De overige exploitatielasten voor de gebouweigenaar bestaan uit verzekeringen, belastingen, heffingen en administratief beheer. Daarnaast moet het gebouw onderhouden worden. Vanwege intensief gebruik en de ingewikkelde installaties zijn de onderhoudslasten van een zwembad relatief hoog. bbn adviseurs heeft de technische expertise in huis om de onderhoudslasten nauwkeurig en realistisch in te schatten. De financiële experts van bbn verwerken alle kosten en overige parameters in een uitgebreid rekenmodel om de kostprijsdekkende huur te berekenen.
Online rekentool
bbn adviseurs heeft een online rekentool ontwikkeld. Op basis van de door u ingevulde gegevens wordt de kostprijsdekkende huur berekend, uitgedrukt als bedrag per m² en totaalbedrag per jaar.
Meer weten? Neem contact op met Henno Hanselaar via 06 22 57 51 16 of h.hanselaar@bbn.nl.
In Barendrecht ontwikkelt grondeigenaar Emborion in samenwerking met de gemeente een nieuw woongebied: de Stationstuinen. Een bruisende plek voor wonen, werken, leren en recreëren. In deze ‘groene stad van morgen’ komen circa 3.500 nieuwe woningen, waarvan 60 procent sociale huur- en middeldure huur- en koopwoningen. Ook komen er voorzieningen en ruimte voor bedrijven.
Door betaalbare woningen te bouwen, speelt de gemeente in op de aanhoudende druk op de woningmarkt. Barendrecht werkt aan gezonde mobiliteit door fietsen, lopen en openbaar vervoer in dit gebied centraal te stellen. Fietsverbindingen zorgen voor aansluiting met het dorp en het groene buitengebied. Slimme OV knooppunten brengen de Randstad dichtbij.
Emborion heeft bbn adviseurs gevraagd voor de financiële begeleiding bij de ambitieuze plannen. Het gebied wordt gefaseerd ontwikkeld en voor het hele plan moet er een grond- en opstalexplotiatie komen. In samenwerking met ontwerpende partijen werkt bbn aan het ‘rekenen en tekenen’ om de ambitieuze plannen stapsgewijs haalbaar te maken.
De experts van bbn geven advies over grondwaardes, bouwkosten, bijkomende kosten en grondkosten. Ook adviseren ze over de beleggingsexploitatie. Al deze informatie vormt de basis van de businesscase waarmee de grondeigenaar inzicht heeft in de strategische keuzes bij dit project.
Beeld: Wissing/Urban Synergy
bbn ontwikkelde een rekenmodel om de CO2-uitstoot van de eigen bedrijfsvoering te reduceren. In dit blog gaan we dieper in op een specifiek onderdeel van het rekenmodel: het verminderen van de CO2 uitstoot van het wagenpark.
“Bij bbn was het wagenpark verantwoordelijk voor ruim zeventig procent van de CO2 uitstoot. We zijn aan de slag gegaan met reductie daarvan door over te stappen op elektrische auto’s. Een fossielvrij wagenpark in 2023, dat is de ambitie die bbn adviseurs in 2020 publiceerde. Op dit moment bestaat ons wagenpark voor ruim 72% uit elektrische auto’s. Van de vijf diesel- en twintig benzine auto’s die er nog zijn, worden er dit jaar elf vervangen door elektrische auto’s. De overige 14 fossiele auto’s worden in 2023 vervangen. Daarmee behalen we onze ambitie en daar zijn we trots op!”
“De menselijke factor is de grootste uitdaging bij de overstap naar elektrisch rijden. Mensen vinden het een goed idee, maar vragen zich af hoe dat gaat met opladen, vooral tijdens vakanties. En is elektrisch echt zo duurzaam, met die accu’s? Een elektrische auto heeft ook een hogere aanschafprijs en vereist dus hogere leasebudgetten. Die heeft bbn beschikbaar gesteld. Het scheelt dat brandstofkosten bij een fossiele auto hoger zijn. Per saldo komen de jaarlijkse kosten van een elektrische auto overeen met fossiele auto’s. Dit betekent dat bbn nagenoeg kostenneutraal de CO2-uitstoot met circa 70% verlaagt in de periode van 2019 tot 2023.”
“De helft van de collega’s was meteen enthousiast over elektrisch rijden, de andere helft niet. Om mensen te enthousiasmeren, heeft bbn de leasebudgetten verhoogd zodat er een ruime keuze uit auto’s was. En bij wie thuis een eigen laadpaal kan worden geplaatst, wordt deze door bbn betaald. Dit is een investering met twee voordelen: er hoeft niet in de buurt naar een laadpaal te worden gezocht en omdat het elektriciteitstarief thuis lager is, verdient de investering zich terug.”
“Uiteindelijk heeft de bezitter van een elektrische auto zelf ook voordeel. De bijtelling voor elektrische auto’s was in 2019 slechts 4 procent, waar die voor een fossiele auto 22 procent bedroeg. Door de overheidssubsidie voor de aanschaf van een elektrische auto, vielen de maandelijkse kosten van elektrisch rijden lager uit dan bij andere auto’s. Met de stijging van de bijtelling voor elektrische auto’s is het verschil wel kleiner geworden, maar de verwachting is dat de bijtelling voor de fossiele auto’s mee gaat stijgen.”
“Om de auto’s zoveel mogelijk met groene stroom op te laden, heeft bbn speciale ShellRecharge laadpassen beschikbaar gesteld. Naast de keuze voor een geleidelijke overstap naar elektrische auto’s kan je in ons rekenmodel ook kiezen om 100% groen te gaan laden. Sinds 2019 rijd ik zelf een elektrische auto. Uit ervaring weet ik dat je bij een langere reis van te voren goed moet nadenken waar je de auto oplaadt. Nu ik hieraan gewend ben, vind ik elektrisch rijden fantastisch!”
Meer weten hierover of wil je het rekenmodel CO2-neutraal zelf gaan gebruiken? Neem contact op met Fleur Ragetlie: f.ragetlie@bbn.nl of 06 – 13 52 58 23
Lees het eerste blog uit de serie: ‘Snel CO2 neutraal met nieuw rekenmodel’
Voor de ontwikkeling en realisatie van de locatie Hezelpoort zoekt Gemeente Nijmegen een projectontwikkelaar. bbn adviseurs helpt de gemeente met financieel-strategisch advies om dit complexe en ambitieuze project te realiseren.
De gemeente Nijmegen heeft grote ambities met de locatie Hezelpoort. Er moet een uniek en duurzaam woon- en werkgebied komen met voldoende parkeergelegenheid op het scharnierpunt tussen het Waalfront, het stationsgebied en het stadscentrum. Er is speciale aandacht voor circulair bouwen en klimaatadaptatie. Maximale ruimtelijke- en woonkwaliteit wordt gerealiseerd met oog voor de omgeving en passend binnen de openbare ruimte.
Voor de circulaire ambities is subsidie beschikbaar. bbn heeft gemeente Nijmegen geholpen bij het circulair maken van de aanbestedingsstrategie. Met een ‘circulariteitsdashboard’ kunnen alle inschrijvers aangeven in welke mate zij het plan circulair willen ontwikkelen. Zo kan de gemeente ook verantwoording afleggen naar de subsidieverstrekker.
De aanbesteding gebeurt op basis van concurrentiegerichte dialoog. Bij dit traject helpt bbn de gemeente met financieel-strategische vraagstukken over aanbesteding, bouwkosten en grondprijzen. Centraal staat het voorbereiden van de concurrentiegerichte dialoog en de financieel-strategische keuzes die gemaakt kunnen worden.
Er spelen vragen als: wat is een realistisch te verwachten bieding? Wat gebeurt er als randvoorwaarden worden aangepast? Wat is een passende balans tussen kwaliteit en prijs? Op welke wijze wordt omgegaan met indexatie? Tal van keuzes kunnen de uitkomsten beïnvloeden. Door gesprekken, berekeningen en simulaties heeft bbn de gemeente Nijmegen geholpen beslissingen te nemen.
Deze opdracht op het snijvlak van planeconomie, ontwikkelstrategie en bouwkostenadvies heeft voor positieve besluitvorming in het college gezorgd over de start van de concurrentiegerichte dialoog.