Toenemende kosten voor parkeergarages onder woningen maken het moeilijker woningbouw financieel haalbaar te maken.
Het ministerie wil nieuwe regels toevoegen aan het bouwbesluit. Deze regels betekenen dat iedere nieuwe parkeergarage waarboven geslapen wordt, moet worden voorzien van een sprinkler. Gebouwen waarboven geslapen wordt zijn bijvoorbeeld appartementencomplexen, woontorens, zorggebouwen en hotels. Dat brengt mij bij de vraag: waarom hoor ik niemand over die sprinklers? Want: iedere politicus praat over meer en snellere woningbouw. Als adviseurs weten we dat parkeren een enorm belangrijk thema is bij gebiedsontwikkeling en woningbouw. De betaalbaarheid van de parkeeroplossing bepaalt in belangrijke mate hoeveel woningen ergens gebouwd kunnen worden.
Wat kost die sprinkler dan? Vanuit bbn adviseurs werken we aan veel gebiedsontwikkelingen en projectontwikkeling. De bouwkosten van een parkeerplaats in een garage met sprinkler liggen zomaar 5% hoger dan bij een garage zonder sprinkler. Een duurdere parkeergarage zet de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Minder parkeerplaatsen maken is ook niet zo eenvoudig: bewoners gebruiken nu eenmaal auto’s.
De afweging tussen veiligheid en haalbaarheid is uiteindelijk een politieke afweging: hoe zwaar mogen risico’s wegen? Gemeenten en projectontwikkelaars doen er goed aan de komende jaren rekening te houden met dit soort kostenverhogende maatregelen uit het bouwbesluit.
Blog van Maarten Pullen, afdelingsmanager strategie voor gebouw en gebied.
Onder invloed van de aantrekkende economie en dalende rentes zorgde een grote vraag naar bouw- en infraprojecten en een oplopend tekort aan goed gekwalificeerd personeel tot hoge bouwkosten met als gevolg dat steeds meer aanbestedingen dreigen te mislukken. Ook COVID-19 en de recente ontwikkelingen in de energieprijzen hebben direct invloed op de bouwkosten.
Om initiatiefnemers van bouwprojecten goed te informeren en een realistisch beeld te geven van de haalbaarheid van projecten, spreekt bbn adviseurs zich voor het eerst publiekelijk uit over de verwachte ontwikkeling van bouwkosten. De uitgebreide onderbouwing van deze verwachting staat in het recent gepubliceerde visiedocument Marktontwikkelingen Bouwkosten. Dit visiedocument zullen we regelmatig actualiseren.
Voor 2022 houden we rekening met een stijging van de bouwkosten van 4,0% tot 6,0%. Dit komt onder meer door de stijging van de energieprijzen en de invloed daarvan op de materiaalkosten. Door krapte op de arbeidsmarkt zien we verder dat de loonkosten op korte, maar ook op middellange termijn stijgen.
Op middellange termijn zal de huidige werkvoorraad maar ook de vraag naar woningen en de verduurzaming van bestaand vastgoed zorgen voor een stijging van de bouwkosten. De aanwas van nieuwe werknemers vanuit bouwgerelateerde opleidingen is waarschijnlijk onvoldoende om de vraag naar gekwalificeerd personeel te dekken. Dit leidt tot hogere personeelslasten. Voor de periode vanaf het eerste kwartaal van 2023 tot en met het eerste kwartaal van 2024, houden we rekening met een bouwkostenstijging van 3,0% tot 4,0%.
Download het visiedocument via: Marktontwikkelingen Bouwkosten
Update visiedocument Marktontwikkelingen Bouwkosten
bbn adviseurs krijgt een volledig CO2-neutraal hoofdkantoor in Houten, op steenworp afstand van de huidige locatie.
‘Deze stap komt voort uit onze duurzame ambities,’ zegt bbn-directeur Arne Balvers, ‘Ons doel is in 2024 klimaatneutraal te zijn en dus een minimale CO2 uitstoot van onze bedrijfsvoering. Dit realiseren we onder meer met een volledig elektrisch wagenpark en ook via het verduurzamen van onze huisvesting. Het beetje CO2 uitstoot dat daarna overblijft, compenseren we met de aanplant van nieuwe bomen via langjarige samenwerking met Ecotree.’
bbn-collega Michaela Brethauer is nauw betrokken bij het realiseren van de nieuwe huisvesting. ‘We zijn blij dat het gelukt is een pand in Houten te vinden waar we onze wensen voor duurzame, groene en gezonde kantoorhuisvesting kunnen realiseren,’ vertelt Brethauer. ‘Voor de inrichting hebben we architectenbureau Ex Interiors geselecteerd. We hebben uitstekende ervaringen opgedaan met dit architectenbureau, onder meer bij het nieuwe hoofdkantoor van Triodos Bank in Driebergen. Hergebruik van materialen, groene wanden en het gebruik van hout zijn voorbeelden van hoe we ook in ons eigen kantoor prettige en bijzondere werkplekken gaan creëren voor collega’s en inspirerende ruimtes voor ontmoetingen met collega’s en met onze relaties.’
De nieuwe huisvesting komt in een bestaand, gedateerd gebouw dat in 2022 volledig wordt gerenoveerd en uitgebreid. Het gebouw krijgt groene gevels, nieuwe installaties en een dak vol zonnepanelen. De uitbreiding van het kantoor wordt uitgevoerd in een houtconstructie. Trae Architect maakt het ontwerp voor de renovatie, de uitbreiding en de hoofdindeling in het gebouw. Balvers: ‘Naar verwachting kunnen we begin 2023 onze collega’s en relaties ontvangen in een bijzonder gebouw dat onze duurzame ambities uitstraalt.’
Meer weten over onze duurzame plannen?
Lees het Jaarverslag Duurzaamheid 2021.
Half december 2021 is Hof van Blom opgeleverd, een nieuw zorgcomplex in Hattem met een oppervlakte van circa 5.200 vierkante meter. Het complex ligt in een woonzorgzone waar bewoners zo zelfstandig mogelijk wonen en waar extra aandacht is voor wooncomfort en duurzaamheid.
Hof van Blom bestaat uit drie delen: een woonzorgcentrum, een deel met 22 assistentiewoningen en een huisartsenpraktijk. Jean-Pierre Hanin, CEO van Cofinimmo, de Belgische eigenaar van Hof van Blom: “Wij blijven onze zorgvastgoedportefeuille in Nederland uitbreiden met hoogkwalitatieve en duurzame gebouwen. De verwerving van Hof van Blom met een energielabel van minstens niveau A past perfect binnen deze strategie. Bovendien is dit model waarbij verschillende zorgfuncties samenwerken als een netwerk, een voorbeeld van hoe de gezondheidssector van de toekomst vorm zal krijgen.”
In opdracht van Cofinimmo heeft bbn adviseurs het Technical Due Diligence (TDD) uitgevoerd, het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) uitgewerkt. Tijdens de bouw was bbn verantwoordelijk voor het toezicht op de bouwkwaliteit.
Gemeente Amsterdam is eigenaar van de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw Warderschip in Amsterdam. Het gebouw heeft een plek binnen de ontwikkelplannen voor het Buikslotermeerplein. bbn is gevraagd inzicht te geven in de kosten van het op voldoende kwaliteitsniveau brengen van het gebouw.
Voor het ontwikkelen van Centrumgebied Amsterdam Noord heeft de gemeente de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw Warderschip aangekocht. De bovengelegen woningen zijn geen eigendom van de gemeente. Omdat de gemeente verschillende mogelijkheden overweegt met het gebouw, is ook de waardeontwikkeling voor de verschillende varianten doorgerekend.
Eerst is bekeken welke minimale werkzaamheden moeten gebeuren zodat het gebouw voldoet aan alle wet- en regelgeving. Vervolgens zijn twee ambitieuzere varianten van maatregelenpakketten uitgewerkt, gekoppeld aan NEN-2767. Deze varianten zijn volledig doorgerekend. Ten slotte zijn van het gebouw de marktwaardes bepaald bij de verschillende varianten.
Met een compacte, door bbn opgestelde rapportage, heeft de gemeente Amsterdam inzicht gekregen in de mogelijkheden en waardeontwikkeling van dit gebouw. Op basis van deze rapportage kan de gemeente een weloverwogen beslissing nemen over de toekomst van het Warderschip.
De Bibliotheek Rotterdam beheert twintig locaties in de regio en is verantwoordelijk voor het interieur en de inrichting van deze locaties. In 2017 heeft bbn adviseurs voor de meeste locaties een Meerjaren Onderhouds Plan (MJOP) opgesteld. In 2021 heeft bbn de bestaande MJOP’s geactualiseerd en voor een aantal nieuwe locaties een 0-meting gedaan en een nieuw MJOP opgesteld.
“Bijzonder aan deze opdracht was dat we, behalve het actualiseren van het bestaande MJOP voor de Centrale Bibliotheek, ook een MJOP hebben opgesteld voor de nieuwe bibliotheek,” zegt Eline van Ringelestijn, technisch adviseur vastgoed bij bbn die voor het merendeel van de bibliotheeklocaties de MJOP’s heeft geactualiseerd en opgesteld. “Dit MJOP hebben we gemaakt op basis van het Programma van Eisen en de investeringsraming. Het voordeel voor de opdrachtgever is dat deze nu al inzicht heeft in de onderhoudskosten en vervangingskosten van de vernieuwde bibliotheek.”
Voor het onderhoud aan de bouwkundige schil en de gebouwgebonden installaties van de bibliotheekgebouwen is de eigenaar verantwoordelijk, in veel gevallen is dit de gemeente Rotterdam. Bij het actualiseren en opstellen van de MJOP’s voor de verschillende locaties, bekeek Van Ringelestijn daarom de binnenkant van de gebouwen. Ze schouwde onder meer de onderhoudstoestand van de afwerkingen, het sanitair en het meubilair. Mede omdat de bibliotheken vanwege corona lang gesloten waren, kon het onderhoud soms vooruit worden geschoven. Installaties die de technische levensduur hebben bereikt, zoals bijvoorbeeld de verdeelinrichtingen, moeten de komende jaren wel worden vervangen.
Lees meer over de vernieuwing van de Centrale Bibliotheek Rotterdam.
In opdracht van de gemeente Nieuwegein doet bbn adviseurs onderzoek naar toekomstbestendige en duurzame huisvesting voor scholen en gymzalen in het basis onderwijs en voortgezet onderwijs in Nieuwegein. Uit een Europese aanbesteding is bbn adviseurs naar voren gekomen als de aanbieder met de beste prijs/kwaliteitverhouding voor dit project.
Per school wil de gemeente Nieuwegein inzicht in hoe vernieuwbouw staat tegenover nieuwbouw of instandhouding van het bestaande gebouw. Hierbij spelen erfgoedwaarde, duurzaamheid, technische-, ruimtelijk functionele- en kostenaspecten een rol. Er moet een technische opname van alle onderwijsgebouwen worden gedaan. En er moet inzicht komen in de cultuurhistorische waarde (architectonisch en stedenbouwkundig) van het gebouw in relatie tot de wijk. Binnen dit onderzoek wordt een inpassingsstudie (of ‘kansenstudie’) gedaan om te onderzoeken of de bestaande gebouwen mogelijkheden bieden om de onderwijsvisies van de scholen en kinderopvang te integreren. Daartoe worden onder andere een globaal Programma van Eisen en een schetsplan opgesteld.
De meeste schoolgebouwen in Nieuwegein stammen uit de periode 1965-1980. Het eerste deel van de opdracht aan bbn omvat een uitgebreide inventarisatie van de huidige situatie en een uitwerking hiervan voor vernieuwbouw. Hierbij kijken we naar de geschiedenis van de school en de wijk, de bouw-, architectuur-, en cultuurhistorische waarden en de betekenis van de school voor de buurt. Gebruikers en omwonenden krijgen een rol in het proces. Voor elk gebouw wordt een plan voor vernieuwbouw uitgewerkt en vergeleken met nieuwbouw.
Het tweede deel van dit project omvat een ontwerpend onderzoek. Voor twee schoolcomplexen wordt het plan vertaald naar een voorlopig ontwerp. Hiervoor organiseren we een aantal ontwerpsessies waarbij de scholen, bewoners en de verschillende afdelingen van de gemeente meedenken over de plannen, oftewel in co-creatie.
Uit het haalbaarheidsonderzoek van bbn moet per school en gymzaal blijken in hoeverre renovatie of nieuwbouw de beste aanpak is om te voldoen aan de ambitie van Nieuwegein om het vastgoed te verduurzamen volgens de Routekaart Nieuwegein Energieneutraal in 2040.
bbn voert deze opdracht uit in samenwerking met Spring Architecten, erfgoedspecialist Lotte Zaaijer en abtWassenaar.
Op de hoogte blijven van het laatste nieuws van bbn? Volg ons via LinkedIn
Beeld: Spring Architecten
Gemeente De Ronde Venen laat voor alle gemeentelijke gebouwen een duurzaam vastgoedbeheerplan maken. Door duurzame maatregelen meteen op te nemen in de onderhoudscyclus maakt de gemeente een efficiëntieslag.
Het duurzame meerjarenonderhoudsplan dat bbn in opdracht van de gemeente opstelt, bestaat uit een aanpak die zich specifiek richt op monumenten en een aanpak voor alle overige gebouwen. Het verduurzamen van monumenten vereist speciale aandacht omdat bepaalde duurzame maatregelen de monumentale waarde van een gebouw kunnen aantasten. Het is de kunst om de juiste balans te vinden tussen verduurzamen en het behoud van de monumentale waarde van gebouwen.
bbn adviseurs inspecteert de circa vijftig gemeentelijke gebouwen van gemeente De Ronde Venen en geeft advies over de te nemen onderhouds- en duurzame maatregelen. Er wordt daarbij telkens goed gekeken naar hoe de duurzame maatregelen het beste kunnen worden opgenomen in de onderhoudscyclus.
Het voormalige Paleis van Justitie in ‘s-Hertogenbosch kent een korte, maar rijke historie. Het complex is gebouwd tijdens en na de Eerste Wereldoorlog, en in een gehavende toestand achtergelaten na de Tweede Wereldoorlog. Eind jaren ’40 is het gerenoveerd om weer het hof en andere gerechtelijke instanties in te huisvesten. Ook in de 21e eeuw blijft er aandacht voor de historie. De Renschdael Groep – eigenaar van het gebouwcomplex – heeft schitterende plannen met de locatie. Het Paleis van Justitie, het Kantongerecht en het Huis van Bewaring met bijbehorende cellencomplexen worden getransformeerd in een aantal moderne, aantrekkelijke herbestemmingen, met behoud van de historische waarden.
Het Nationaal Restauratiefonds zet zich in voor het behoud van monumenten en bijzondere gebouwen. Dit doet zij onder meer door financiële ondersteuning zoals leningen voor restauratie, verduurzaming en herbestemming. In opdracht van de Renschdael Groep heeft bbn adviseurs een financieringsaanvraag opgesteld voor uiteenlopende duurzame maatregelen voor het monumentale Spinhuiswalcomplex. De financieringsaanvraag dient goed onderbouwd te worden, waarna het Restauratiefonds deze op basis van een leidraad controleert. bbn adviseurs heeft een format voor de financieringsaanvraag opgesteld dat voldoet aan de eisen uit de leidraad.
Voor het voormalige justitiële complex is in twee fasen financiering aangevraagd: vóór aanvang van de eerste herbestemmingsfase voor het bouwdeel aan de St. Jorisstraat, en voor aanvang van de tweede fase (ongeveer een jaar na de eerste fase) voor het Spinhuiswalcomplex. Beide locaties zijn grondig geschouwd en gecontroleerd op mogelijke verduurzamingsmaatregelen. Er is een prognose opgesteld voor de potentiële energiebesparing in relatie tot de investeringskosten van de maatregelen. Dit is met oog voor detail gedaan – de monumentale waarden van de gebouwen worden immers beschermd en mogen niet zomaar worden aangepast. Deze onderbouwing is door de adviseurs van bbn in een rapportage weergegeven om het Restauratiefonds te tonen dat de maatregelen verantwoord zijn.
De opgestelde rapportages zijn voor aanvang van de werkzaamheden ingediend bij het Restauratiefonds, waarna de Renschdael Groep de lening voor de duurzame maatregelen heeft ontvangen. De restauratie- en herbestemmingswerkzaamheden konden mede hierdoor op tijd en volgens planning worden uitgevoerd.
Op de hoogte blijven van het laatste nieuws van bbn? Volg ons via LinkedIn
Credit Suisse Asset Management Global Real Estate heeft De Monarch Tower gekocht, een kantoorgebouw met parkeergarage aan de Prinses Beatrixlaan in Den Haag.
Het gebouw uit 2013 ligt in het Beatrix Kwartier, een gebied met bedrijven, woningen en recreatievoorzieningen. De Monarch Tower biedt circa 13.620 m2 aan kantoorruimte en 121 ondergrondse parkeerplaatsen. Het is een duurzaam gebouw met BREEAM-NL certificering en een ‘Excellent’ beoordeling. De aankoop past in de ambitie van Credit Suisse Asset Management Global Real Estate om te investeren in Tier 1 en Tier 2 steden in Europa, met een focus op duurzaamheid.
bbn adviseurs heeft in opdracht van Credit Suisse Asset Management Global Real Estate de Technical Due Diligence (TDD) gedaan voor de aankoop van De Monarch Tower, inclusief vervolgonderzoeken naar de brandveiligheid, de constructie en de gevel.