Gemeenten kunnen een sleutelrol spelen in het bevorderen van de transitie naar circulariteit. Het bedrijfsleven, bouw, zorg, onderwijs – het komt allemaal samen bij de gemeente. Maar hoe geef je prioriteit aan de circulaire economie, terwijl het ravijnjaar zijn schaduw vooruitwerpt?
Gelukkig betekent de omslag naar circulaire bouw niet een stap achteruit op financieel gebied. Sterker nog, het kan juist financieel interessant zijn om je circulaire ambities te verwezenlijken. Hoe dat zit, vertelt Wouter van Beijnum, die deze maand afzwaait als manager opgave Duurzaam Veenendaal. Zijn opvolger, Henk ter Elst, en Erik Jansen (bbn adviseurs), schuiven ook aan om hun licht te werpen op het onderwerp.
De gemeente Veenendaal zet stevig in op circulariteit: in 2050 wil de gemeente volledig circulair zijn. “We moeten anders met onze planeet omgaan,” zegt Wouter. “In 2050 willen we een duurzame, volledig circulaire stad zijn – we geloven dat dat nodig is. Zowel ons team als de wethouder zijn intrinsiek gemotiveerd om daar een voortrekkersrol in te pakken. We geloven echt dat het anders moet.”
“En dat is niet alleen idealisme,” vult Henk aan. “We hebben er een rotsvast vertrouwen in dat het kan en daar werken we ook aan, samen met het bedrijfsleven. Daar zit ook een groot belang: bedrijven die niet meegaan in de transitie, zien over een jaar of tien hun bestaansrecht misschien wel verdwijnen. Voor ons als gemeente is het bedrijfsleven belangrijk, dus moeten we alle zeilen bijzetten om de lineaire economie om te vormen naar een circulaire economie.”
“Het is daarbij van belang dat mensen niet bang zijn voor het onbekende. Het beeld bestaat dat circulair gelijkstaat aan minderwaardig. Zoals bij een inrichtingsproject: ‘je gaat toch niet op tweedehands stoelen zitten?’ Maar dat is het niet. Dat gevoel in de maatschappij moet veranderen,” zegt Wouter. “Het gaat veel meer om kansen zien in het hergebruik van materialen. De hoeveelheid materialen die we ter beschikking hebben, is immers eindig. Maar het potentieel om die materialen te hergebruiken, daarvan is het einde nog lang niet in zicht.”
Die ambitie is voor Veenendaal geen lege huls, benadrukt Wouter. “We zijn al acht jaar bezig met de energietransitie, de circulaire transitie en klimaatadaptatie. Zo zijn we risicodragend deelnemer in een warmtenet in de bestaande bouw. Op het gebied van netcongesties kijken we naar optimalisatie om onze duurzaamheidsambities waar te maken. En we hebben al stappen gezet in circulaire bouw: een losmaakbare staalconstructie in een brandweerkazerne, klimaatbewust bouwen aan het IKC Franse Gat en de realisatie van de gemeentewerf die we zo losmaakbaar mogelijk hebben uitgevoerd, zijn daar mooie voorbeelden van.”
De gemeentewerf is een mooie case om op in te zoomen. “Het is echt een schitterend gebouw geworden met een duurzame uitstraling, dankzij de groene gevels en groene binnengevel,” schetst Wouter. “We hebben daarbij afgewogen of we wel een nieuw gebouw nodig hadden. Want daar begint circulair bouwen mee: kijk naar wat je hebt, gebruik je leegstand en upgrade die waar mogelijk.”
Een volledig circulaire gemeente in 2050 – dat is een mooie ambitie, maar uiteindelijk moet er ook geld voor zijn. Zeker met het komende ravijnjaar is dat geen vanzelfsprekendheid. “Maar circulair bouwen is juist ook financieel interessant,” zegt Wouter. “Het vraagt een zekere voorinvestering, maar als je vervolgens ook je cost of ownership meeneemt in de berekeningen – waarbij je kijkt naar de hele gebruiksperiode, inclusief onderhoud – ontstaat er een ander plaatje. Zo naar de toekomst kijken zijn we nog niet zo gewend, maar als je de oogstfase ook meeneemt, verschuift de balans opeens van risico’s naar kansen.”
Wouter geeft aan dat de restwaardeberekening mogelijk al wel te veel afwaardering meeneemt. Hij ziet enorm veel kansen dat de restwaarde hoger zal zijn in de toekomst. “De prijzen van materialen zullen exponentieel stijgen door grondstoffenschaarste. Hier sorteren we nog niet op voor met de restwaardeberekening, we rekenen op deze manier nog aan de veilige kant.” Voor nu een prima uitgangspunt, maar: “Als we iets minder veilig kijken, wordt het nog aantrekkelijker.”
In de toekomst gaat de gemeente Veenendaal die verschuiving meer concreet vorm gegeven, door gebruik te maken van de RestWaarde Index (RWI) als instrument om de circulaire ambities op te volgen. “Tot op heden vroegen we meer aan de markt, aan de bouwers, wat we konden doen, zonder daar een stuurbare eis op mee te geven. De aangeboden initiatieven werden dan door de gemeente omarmd. Dat gaat nu veranderen. Door de RWI te gebruiken kunnen we meer sturen tijdens het bouwproces. Zo kunnen we de restwaarde verzilveren in onze investering.”
“We zien nu nog te veel gebouwen die worden gesloopt en een hele berg aan afval achterlaten. Dat vind ik erg jammer,” zegt Erik. “En het kan anders. Gebouwen moet je nu anders insteken om een afvalberg over dertig jaar te voorkomen. Dat kan als je aan de voorkant stuurt: zie een gebouw als een materialendepot voor de toekomst, kijk welke factoren een grote impact hebben op de restwaarde. Precies dat is wat we berekenen met de RWI.”
“Zo’n benchmark inzetten is heel belangrijk om de stappen die we maken op het gebied van circulariteit, inzichtelijk te maken,” meent Wouter. “Door met z’n allen een RWI-waarde af te spreken als benchmark, kunnen we sturen op circulariteit. Dat wordt dan dus hét instrument om te volgen of we nog circulair bouwen. Ook kan je met de RWI checken of het circulaire gebouw dat je wilt neerzetten in de praktijk ook circulair gemaakt wordt, en je blijft bij de les: je kunt regelmatig checken of je alles volgens de beste circulaire manier doet en of je benchmark nog op orde is.”
bbn adviseurs kan daaraan bijdragen met de kennis die in de loop der jaren is verzameld op het gebied van bouwkostenmanagement. Erik: “We kunnen putten uit een enorme bron aan ervaring en gegevens. Zo brengen we de impactmakers op restwaarde in kaart, of het nu gaat om arbeid op de bouwplaats, de conditiescore, materiaalwaarde, materiaalkeuze en bouwmethodes.”
Tot slot heeft Wouter nog een tip voor gemeenten die nog twijfelen over het hoe en wat van circulair bouwen. “Ga er gewoon mee aan de slag! Tools als de RWI maken duidelijk dat we veel meer kunnen met de circulaire economie. Als die beter draait, plukken we daar ook weer de vruchten van. Het is zonde dat we zo veel materialen delven, raffineren, produceren, transporteren en gebruiken om die vervolgens als waardeloos weg te zetten. Met het inzicht van wat allemaal mogelijk is door in het begin van het proces al te sturen op restwaarde, kan je nu al gerichte keuzes maken die zich later dubbel en dwars uitbetalen.”
De stikstofwetgeving in Nederland is de laatste tijd aan nogal wat veranderingen onderhevig. Denk bijvoorbeeld aan recente uitspraken van de rechter en de Raad van State en de ontwikkelingen in Den Haag. Maar wat betekent dit concreet voor jouw bouw- of ontwikkelproject?
In deze video legt Thierry van Wandelen uit wat de impact is van de nieuwste regelgeving.
Met de Stikstof Risicoscan, ontwikkeld door ABT en bbn, kun je al in een vroeg stadium inzicht krijgen in de stikstofdepositie van je project. Zo kun je tijdig bijsturen en vertraging voorkomen.
In het Dordthuis vind je straks de dienstverlening van de gemeente Dordrecht, de bibliotheek, de sociale dienst Drechtsteden en de VVV samen onder één dak aan de Spuiboulevard. Het gebouw is ontworpen door het Deense architectenbureau Schmidt Hammer Lassen. Het is een alzijdig gebouw: het heeft geen voor-, zij- of achterkant en is daardoor vanuit verschillende kanten toegankelijk.
Het Dordthuis telt acht verdiepingen. Door de combinatie van de open gevel en de dubbelhoge ruimtes is het een open en licht gebouw. De eerste drie verdiepingen zijn voor iedereen toegankelijk. Daarnaast komen er voorzieningen zoals een inpandige parkeergarage, een fietsenstalling, een café en een prachtige groene tuin, met daarboven aanvullende kantoorruimte. Op de bovenste verdiepingen bevinden zich de werkplekken en vergaderruimtes voor de medewerkers van de organisaties. Duurzaamheid vormt een belangrijke pijler, met onder meer energiezuinige installaties, zonnepanelen op het dak én op de gevel van het kantoor op de daktuin, hoogwaardige isolatie en een sedumdak.
bbn adviseurs is vanaf de initiatiefase in brede context betrokken bij de ontwikkeling van het Huis van Stad en Regio. Voor de gemeente Dordrecht is bbn verantwoordelijk voor het opstellen van het projectplan en heeft het een belangrijke bijdrage geleverd aan de uitwerking van het Programma van Eisen: van het oorspronkelijke PvE naar een technisch PvE dat als stevige basis diende voor de verdere planvorming en realisatie. Vanaf de initiatiefase is bbn adviseurs tevens betrokken bij het financieel advies, waaronder budgetbepaling, bouwkosten en exploitatielasten.
Tijdens de ontwerpfases verzorgt bbn het bouwmanagement en vervult het de rol van bouwdirecteur. In die hoedanigheid stuurde bbn op de samenhang tussen kwaliteit, planning, budget en besluitvorming, en zag het erop toe dat het project binnen de afgesproken kaders bleef. Gedurende het gehele proces heeft bbn de bouwkosten doorgerekend, zowel voor het casco als voor het vaste en losse interieur.
Tijdens de uitvoering heeft bbn ook de directievoering verzorgd. Daarmee leverde bbn gedurende het hele traject, van voorbereiding tot oplevering, een inhoudelijke en procesmatige bijdrage aan de beheersing en voortgang van het project.
Beelden: Schmidt Hammer Lassen Architects
Een positieve bijdrage leveren aan de maatschappij – dat is wat Esmée Vogelaar graag doet in haar rol als vastgoedadviseur bij bbn. Ruim een jaar werkt ze nu aan maatschappelijke vastgoedprojecten die ertoe doen. Ze blikt dan ook met een goed gevoel terug op haar eerste jaar bij bbn.
“Aanvankelijk kwam ik bij bbn voor bouwkostenmanagement, maar al snel maakte ik de overstap naar vastgoedmanagement, omdat dat beter aansloot bij mijn ervaring. Dat is het leuke bij bbn: je kan een profiel creëren wat bij je past. Die flexibiliteit is heel prettig.”
Het team vastgoedmanagement, waar Esmée deel van uitmaakt, adviseert klanten met als doel toekomstbestendig vastgoed. “We houden ons bezig met de dagelijkse gang van zaken, zoals onderhoud en compliance, maar we kijken ook naar het grotere plaatje. Strategie en langetermijndenken speelt daarbij een belangrijk rol. Want de keuzes die je nu maakt, dragen bij aan het doel waar je naartoe werkt.”
Meedenken met de opdrachtgever en doorvragen is daarbij essentieel. “Bij elke concrete opgave kijken we of dat ook in de visie op lange termijn past. Bijvoorbeeld: Hoe kan ik de noodzakelijke vervanging van cv-ketels op korte termijn combineren met de ambitie naar een all-electric oplossing op de lange termijn? Zomaar een warmtepomp installeren gaat meestal niet, omdat het netwerk waarmee de verwarmingsenergie wordt afgegeven daar ook passend voor moet zijn. En, past het ook binnen het gecontracteerde elektrische vermogen van een gebouw? Of welke stappen kan ik nu al zetten om mijn vastgoed energiezuiniger te maken, terwijl ik me voorbereid op een grootschalige renovatie over 10 jaar? Zodat er geen no regret maatregelen worden genomen. Vanuit onze expertise kunnen we opdrachtgevers helpen met dat soort vragen om te gaan.”
Esmée ziet diverse projecten de revue passeren. “Die diversiteit in werkzaamheden maakt het werk extra leuk. Ik werk met verschillende collega’s aan verschillende projecten. Daarbij is het zaak om altijd de beste oplossing te vinden, die voor de opdrachtgever en de (eind)gebruiker bijdragen aan toekomstbestendigheid. Op papier wil je natuurlijk de meest duurzame oplossing die er is, maar in de praktijk moet je ook rekening houden met andere factoren. Die vertaling van theorie naar praktijk, daar heb ik veel in geleerd het afgelopen jaar.”
Kortom, Esmée zit prima op haar plek bij bbn. “Het is een mooi bedrijf, met collega’s die een schat aan ervaring en kennis hebben op diverse gebieden. Die kennis delen ze graag. Ook al werken we op verschillende afdelingen, er is veel onderling contact en samenwerking.”
Wil jij net als Esmée bijdragen aan duurzame, maatschappelijke projecten? Kijk dan eens op https://bbn.career.emply.com/vacatures
De bouw van het Dordthuis is in volle gang. Deze ‘huiskamer’ van de stad wordt een duurzaam, aantrekkelijk gebouw dat onderdak zal bieden aan het nieuwe stadskantoor van de gemeente en diverse gemeentelijke diensten: de stadsbibliotheek, de Sociale Dienst Drechtsteden en de VVV.
In deze video is te zien hoe Rinald van der Wal in de rol van bouwdirecteur vertelt over de functie en bouw van het Dordthuis:
De verwachting is medio 2026 op te leveren.
31 januari jongstleden vierden we het bereiken van het hoogste punt van het nieuwe Universitair Sportcentrum in Leiden, direct aan het Campusplein. Het Sportcentrum bevat grote wedstrijdzalen en danszalen die overdag worden ingezet voor het tentamineren van circa 1000 studenten en ’s avonds en in het weekend voor sportactiviteiten, binnen en buiten. Ook de kleedruimten en horeca voor de naastgelegen sportvelden is in het gebouw meegenomen.
In het Universitair Sport Centrum komen twee grote wedstrijdzalen, drie danszalen, 1000 m2 aan fitnessruimte, een body en mindruimte, een spinningruimte, vier grote kleedruimtes voor binnensport, zes kleinere kleedruimtes voor buitensport, een kantoorzone en een horecagelegenheid.
Oorspronkelijk werd gekeken naar een gestapeld ontwerp aan de overzijde van de Einsteinweg. Door de kleine plot die daar beschikbaar was moesten de sportfuncties worden gestapeld. Nadat dit gestapeld ontwerp niet haalbaar bleek, adviseerde bbn om aan de andere kant van de weg te kijken. Door minder te stapelen en niet de grond in te gaan, kon op basis van Design & Build het project wél binnen het beoogde budget worden gerealiseerd. Met als bijkomend voordeel dat het gebouw ook direct de buitensport kan faciliteren, wat dan weer gunstig is voor de exploitatie.
De kosten voor de herinrichting van het sportpark worden gedekt uit de opbrengsten van nieuwe studentenhuisvesting die gebouwd kan worden op de plaats waar eerst het sportcentrum zou komen.
Op het groene dak, op circa 3,5 meter hoogte, wordt een heus fitness circuit in het groen gerealiseerd, dat vanaf maaiveld bereikbaar is via twee trappen. Een van de trappen is bovendien bruikbaar als tribune bij activiteiten. Het hogere dak – circa 8 meter hoog – wordt voorzien van zonnepanelen om te voldoen aan BENG-eisen. In het ontwerp is rekening gehouden met voldoende panelen om het pand energieneutraal te maken.
De warmtepompen voor het SeTC worden aangesloten op een gezamenlijk warmte- en koudeopslag installatie van de Universiteit. In het interieur worden oude plafonddelen en een oude gymzaalvloer hergebruikt. De gevel van de fietsenstalling wordt gemaakt van gebroken hergebruikte stoeptegels, die door het ‘tegelwippen’ in grote hoeveelheden verkrijgbaar zijn.
bbn adviseurs heeft voor dit project het Programma van Eisen (PvE) opgesteld en vanaf de definitiefase tot en met de uitvoering projectmanagement en kostenmanagement. Waarbij de belangrijkste taak is het borgen van de beoogde kwaliteit. Tijdens de ontwerpfasen wordt dit geborgd door de ontwerpdocumenten inhoudelijk te toetsen aan het PvE. Tijdens de uitvoering voeren onze technisch inspecteurs toezicht op de bouw.
Maandag 3 december jl. bereikte de brede school Cingelplein in Beesd haar hoogste punt. Het energieneutrale, bio-based en natuurinclusieve ontwerp van RoosRos Architecten wordt gebouwd door Aannemersbedrijf P. van Leeuwen. Na het wind- en waterdicht maken start de afbouw van het houten gebouw, dat steeds meer vorm krijgt.
De bouw werd gevierd met bouwers en leerlingen van de scholen de Lingelaar en St. Antonius, die dagelijks de voortgang zien vanuit hun tijdelijke locatie. Beide scholen, de buitenschoolse opvang en de bibliotheek vormen straks samen met MFC het Klokhuis het maatschappelijke hart van Beesd.
Twee leerlingen overhandigden een tijdscapsule aan de aannemer, die in het gebouw worden verwerkt. De wethouder en uitvoerder spraken over de voorspoedige bouw, waarna de vlaggen van beide scholen werden gehesen. Na het officiële moment genoten de bouwers van wat lekkers.
Over enkele maanden wordt het gebouw opgeleverd. Leerlingen, docenten en gebruikers van de BSO, bibliotheek en het MFC kijken ernaar uit. bbn adviseurs begeleidt dit duurzame project vanaf de definitiefase, stelde het Programma van Eisen op en verzorgt het projectmanagement en directievoering en toezicht
Welke mogelijkheden zijn er voor schoolgebouwen uit de jaren ’60? Nieuwbouw of renovatie? En wat zou dit de gemeente kosten?
Dat onderzochten wij voor de gemeente Nieuwegein. Onze recente studie beslaat 7 complexen voor primair onderwijs en 3 voor voorgezet onderwijs. Het biedt een gedetailleerd plan voor de toekomst van deze gebouwen, met aandacht voor functionaliteit, technische kwaliteit, erfgoedwaarde en duurzaamheid.
Met deze aanpak zorgen we ervoor dat de schoolgebouwen niet alleen voldoen aan de huidige eisen, maar ook klaar zijn voor de toekomst. Dit project is een mooie stap richting een betere leeromgeving voor de leerlingen en een duurzame toekomst voor de gemeenschap.
Met dit onderzoek heeft gemeente Nieuwegein werk gemaakt van haar opgave als groeikern. Inmiddels is de vernieuwbouw van het eerste schoolgebouw in uitvoering en kunnen gebruikers na de zomer van 2025 het gebouw betrekken.
Lees meer over dit project in dit artikel van Binnenlands Bestuur.
Hoeveel elasticiteit zit er in je vastgoedorganisatie?
Onlangs spraken we langer door met Peter Siebers, bestuurder van onderwijsorganisatie De Groeiling, zoals er veel zijn in Nederland. Meer dan 25 basisscholen voor primair onderwijs in en rondom de regio Gouda. Als bestuurder heeft hij huisvesting in zijn portefeuille en zijn technische collega’s zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud. De focus ligt op goede onderwijskwaliteit en huisvesting dient hierin te faciliteren.
Binnen de onderwijsorganisatie zijn 3 medewerkers bezig met beheer en onderhoud van de scholen. Dat betekent dat deze personen ook als duizendpoot moet kunnen optreden: kennis van onderhoud, verduurzaming, gesprekken met aannemers, gebruikers en gemeenten horen bij de dagelijks gang van zaken.
Hoe zorg je nu dat je als vastgoedorganisatie voldoende vaardig blijft? We merken dat het best lastig is om met een klein team alle hoeken van het speelveld af te dekken. Terwijl je wil voorkomen dat je voor (financiele) verrassingen komt te staan.
In dit geval zijn we al een aantal maanden bezig om vastgoed te ondersteunen met het uitvoeren van het jaarplan 2024 en het maken van betrouwbare MJOPs (Meerjarenonderhoudsplannen). Zo wordt duidelijk wat ieder jaar nodig is aan investeringen conform de componentenmethode. Ook kijken we naar de benodigde verduurzaming. Stap voor stap wordt de verduurzaming van de schoolgebouwen voorbereid.
Vastgoed beheren doe je samen, was een van de conclusies van het recente gesprek met Peter Siebers. Een all-round technisch beheerder moet zich goed laten ondersteunen door externe partijen, om zo in te kunnen spelen op alle uitdagingen die er zijn.
Heeft u ook behoefte om door te praten over professioneel vastgoedonderhoud en verduurzaming in een maatschappelijke organisatie zoals een gemeente of onderwijsinstelling? Neem contact op met Henri van den Berg.
Met nieuw instrument voor projectleiders: Leidraad Circulariteit.
Gemeenten zien zich voor de noodzaak gesteld om duurzamer te gaan werken. Maar hoe kom je nu van gespreksonderwerp naar praktijk en waar begin je? Gemeente Veenendaal vroeg aan bbn om haar daarbij te helpen.
De transitie naar een circulaire economie is een urgente uitdaging waar gemeenten een cruciale rol in spelen. Als lokale overheid heeft de gemeente de mogelijkheid om een leidende positie in te nemen en een duurzaam ecosysteem te creëren. Ook benut de gemeente daarmee economische kansen en wordt de lokale gemeenschap betrokken bij haar eigen duurzame toekomst.
Voor Gemeente Veenendaal is circulariteit bij bouwprojecten een belangrijk thema. Door circulair te bouwen en duurzame materialen te gebruiken, wil Veenendaal haar ecologische voetafdruk verkleinen. Veenendaal had daarom behoefte aan handvatten voor het toepassen en waarborgen van circulariteit in projecten, van initiatief tot gebruiksfase. Restwaarde is daar een belangrijk onderdeel van. Voor het project IKC ‘het Franse Gat’ berekende bbn eerder al voor Veenendaal de restwaarde.
Voor Veenendaal heeft bbn nu een leidraad ontworpen als praktisch hulpmiddel voor projectleiders binnen de gemeente, om in projecten concreet te kunnen sturen op circulariteit. De Leidraad is opgesteld op basis van concrete, specifieke circulaire thema’s voor de diverse elkaar opvolgende ontwerp-, bouw- gebruik- en sloopfases. Onderdeel van de Leidraad zijn de paramaters voor de restwaardeindex en hun impact op investeringen, wat waardevolle inzichten oplevert om de financiële besluitvorming in vastgoedprojecten te verbeteren.
Met de leidraad heeft Veenendaal een bruikbaar instrument om circulariteit in haar projecten te kunnen toepassen en waarborgen.
Wil je meer weten, neem contact op met Henri van den Berg.