Woningcorporatie Rijswijk Wonen en gebiedsontwikkelaar Synchroon hebben de handen ineen geslagen voor de herontwikkeling van de buurt Te Werve Oost in Rijswijk. De circa 320 sociale huurwoningen zijn aan vervanging toe. Er komt een groter aantal nieuwbouwwoningen voor terug, waarvan ten minste 50 procent in de sociale huurklasse.
Synchroon heeft samen met Rijswijk Wonen een globaal plan bedacht voor de buurt Te Werve Oost. bbn is gevraagd als onafhankelijke partij een rekenmodel voor de grond- en vastgoedexploitatie op te stellen. Dit model geeft inzicht in de financiële haalbaarheid van de plannen.
Het rekenmodel laat de opbrengsten en kosten per woningtype zien. Op basis van de vastgoedexploitatie is de residuele grondwaarde bepaald. Op deze residuele grondwaarde zijn de grondkosten voor sloop en het bouw- en woonrijp maken van de grond in mindering gebracht. Vanwege de omvang van het project wordt verwacht dat de uitvoering meer dan vijf jaar in beslag neemt. De grondkosten en -opbrengsten worden gefaseerd en geïndexeerd.
Voor de besluitvorming door de Raad van Commissarissen is een scenarioanalyse gemaakt. Daarin worden vragen beantwoord als: wat is financieel gezien het gevolg als er 20 procent méér of minder woningen gerealiseerd worden of bijvoorbeeld alleen maar sociale huurwoningen? Ook heeft bbn de gevolgen van macro-economische en projectspecifieke risico’s in kaart gebracht. Ten slotte wordt bouwlogistiek expertise ingezet om tot een optimaal en veilig uitvoerings- en faseringsplan te komen.
Lees meer over de plannen voor Te Werve Oost
De combinatie van de modulaire HoutKern Bouwmethode, het geïndustrialiseerde bouwproces en biobased materialisatie maakt The Natural Pavilion een toonbeeld van circulair bouwen. Het paviljoen is binnen zes maanden ontworpen en gebouwd.
Vanuit Oosterhoff werkten ABT, Adviesbureau Lüning, bbn adviseurs en HE adviseurs mee aan dit innovatieve project. Het paviljoen toont de mogelijkheden van de toepassing van groen in de woon- en werkomgeving, nieuwe vormen van regenwateropvang, duurzame funderingsoplossingen, een optimaal gebruik van natuurlijk daglicht, natuurlijke ventilatie en minimaal energiegebruik.
bbn was bij The Natural Pavilion verantwoordelijk voor het bouwtoezicht en het bouwkostenmanagement. “Bouwen met pure en eerlijke materialen geeft extra werkplezier. De geur en kleur van hout doen goed! Bijzonder aan dit project vind ik ook dat de constructieve verbindingen gezien mogen worden,” zegt bouwtoezichthouder Paula van Langen die nauw bij dit project betrokken was.
Beeld: DP6 Architecten
In het nieuwbouwcomplex Galaxy Tower, op het Jaarbeursterrein tegenover de ingang van Utrecht CS, komen een hotel, appartementen en een ondergrondse parkeergarage. Met een hoogte van ruim 92 meter wordt de toren één van de hoogste in Utrecht maar blijft deze onder de hoogtegrens van de Domtoren.
Galaxy Tower telt 31 verdiepingen. Er komt een plint met commerciële ruimte, zwembad, restaurant, wellness, fitness- en vergaderruimtes. Op een aantal verdiepingen komen zicht- en daktuinen. Op de tweede t/m zevende verdieping komen 254 viersterren hotelkamers. Daarboven worden 317 luxe huurappartementen gebouwd en helemaal bovenin enkele penthouses. De gevel krijgt een afwisselende uitstraling met keramiek en verticale groengevels. Het gebouw zelf wordt duurzaam in gebruik door circa 1.500 vierkante meter aan PV-panelen op de gevels en op het dak en door de warmte koude opslag (WKO) in de bodem.
Dit nieuwbouwcomplex ligt in een dicht stedelijk gebied en betreft een complex ontwerp met verschillende programmeringen waarvoor uiteenlopende bouwmethodieken zijn toegepast. De kelder is uitgevoerd met damwanden die in de grond zijn getrild. De funderingspalen zijn geboord. De hotelkamers en appartementen worden vanaf de derde verdieping uitgevoerd met tunnelbekisting.
bbn adviseurs is vanaf een vroeg stadium betrokken bij dit project en heeft de volgende diensten geleverd: Bouwmanagement, Bouwkostenmanagement, NEN metingen BVO en GO, Directievoering & Toezicht.
In een interview met New Business Radio vertelt bbn-directeur Arne Balvers over de duurzame bedrijfsvoering van bbn én over hoe bbn opdrachtgevers uitdaagt duurzamer te worden dan verwacht.
Luister via onderstaande link naar wat Arne vertelt over onder meer het bouwen met biobased materialen bij The Natural Pavilion op de Floriade, over proefopstellingen met duurzaam beton bij de renovatie van het ARTIS Aquarium en over het tegengaan van hittestress in steden.
Duurzaamheid in de bouw- en vastgoedwereld | New Business Radio
In Amersfoort ontwikkelt Heijmans Vastgoed het project Podium Veld 1: een parkeergarage voorzien van een leefdek en drie woonblokken gesitueerd rondom de parkeergarage. In de woonblok 3 worden 68 huurappartementen gerealiseerd voor woningcorporatie de Alliantie.
bbn adviseurs is gevraagd een onafhankelijke analyse te maken van de door Heijmans Woningbouw opgestelde Definitief Ontwerp (DO) begroting.
De werkzaamheden van bbn bestaan uit:
Aan de Prinsengracht in Amsterdam transformeert Slokker Bouwgroep in opdracht van Rosewood Hotel Group het voormalige Paleis van Justitie tot een ultra-luxe hotel: Rosewood Amsterdam. In dit hotel komen 134 gastenkamers, drie restaurants, een wellness en fitness centrum inclusief binnenzwembad en ontmoetingsruimten waaronder een balzaal van bijna 225 vierkante meter.
Het gebouw stamt uit 1665 en is in 1836 uitgebreid door de Nederlandse architect Jan de Greef. In nauwe samenwerking met Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) en de gemeente Amsterdam is Kentie & Partners geselecteerd om een ontwerp te maken voor het nieuwe hotel. Het interieur wordt ontworpen door Piet Boon en Studio Concrete maakt het ontwerp voor het centrale restaurant dat wordt geflankeerd door twee binnentuinen, elk met een buitenterras. Alle publieke ruimtes kijken uit over de unieke binnentuinen die worden ontworpen door Piet Oudolf.
“In ontwerp, decor en service reflecteren de Rosewood hotels wereldwijd de ziel van de bestemming, dit zal ook gelden voor Rosewood Amsterdam, ‘ zegt Sonia Cheng, CEO van Rosewood Hotel Group. ‘We kijken ernaar uit de authentieke charme van Amsterdam te combineren met een moderne stijl om zo de hoogste standaarden van luxe gastvrijheid te overtreffen.”
In opdracht van Slokker Bouwgroep is bbn adviseurs verantwoordelijk voor het organiseren van de bouwplanning en voor het coördineren van de nevenaannemers. Daarnaast verzorgt bbn adviseurs de logistiek van de verschillende bouwdelen.
Vlak bij het Olympisch Stadion in Amsterdam werkt EDGE samen met Allianz Real Estate aan de herontwikkeling van het voormalige Forum, een twintig jaar oud kantoorgebouw.
De herontwikkeling sluit aan bij de duurzame ambities van de projecteigenaren: het gebouw krijgt een BREEAM Excellent en een Well Core & Shell Gold Certificaat.
Het centrale atrium krijgt veel groen, een terras en vergader- en werkplekken om er een aantrekkelijke ontmoetingsplek van te maken. Op de vijf bouwlagen komen er twee verdiepingen bij die worden uitgevoerd in hout, ook komt er een dakterras. De trappen in de centrale ruimte stimuleren ontmoeting tussen de toekomstige huurders en andere bezoekers van het gebouw.
Naast het bouwkostenmanagement voor het hele casco was bbn verantwoordelijk voor het bouwkostenmanagement van het inbouwpakket van de centrale ruimte.
EDGE Stadium wordt naar verwachting in het vierde kwartaal van 2022 opgeleverd.
Beeld: ©Plomp
Naast Eindhoven CS ontwikkelt EDGE Technologies kantoorruimte van tien verdiepingen en een woontoren van twintig verdiepingen. Voor de toekomstige huurders van de kantoren komen er in de centraal gelegen ‘concept space’ ontmoetingsruimten, een restaurant en café en een groene buitenruimte met terras. Met een speciale smart building app kunnen gebruikers hun werkruimte precies afstemmen op hun persoonlijke voorkeuren, onder meer voor temperatuur en hoeveelheid licht. Het nieuwe gebouw krijgt een klimaatklasse A, een WELL-certificering en het BREEAM Excellent certificaat.n.
Al voor de fase van het schetsontwerp schoof bbn adviseurs bij EDGE Technologies aan tafel om van begin af aan te kunnen meedenken over een zo optimaal mogelijke verhouding tussen vloeroppervlakte, gevel en bouwsysteem. Dit leidde tot een zo gunstig mogelijke bruto vloeroppervlak prijs, zowel voor de kantoorruimtes als voor de woningen.
Naast het bouwkostenmanagement voor het hele casco was bbn verantwoordelijk voor het bouwkostenmanagement van het inbouwpakket van de concept space, het atrium en het restaurant. Samen met EDGE Technologies voerde bbn de onderhandelingen met aannemers over de juiste prijsafspraak van de bouwteamovereenkomst.
EDGE Eindhoven wordt naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 opgeleverd.
Bij bbn adviseurs leeft er onder de circa 130 collega’s een intrinsieke motivatie om duurzame stappen te zetten. De lat voor de eigen bedrijfsvoering ligt dan ook hoog: een CO2-neutrale, circulaire en klimaatadaptieve bedrijfsvoering. ‘Een CO2-neutrale bedrijfsvoering in 2030 was al langer een van onze doelen,’ zegt Arne Balvers, directeur van bbn adviseurs bij de presentatie van het jaarverslag duurzaamheid 2021, ‘maar het blijkt dat we dit doel vijf jaar eerder bereiken. Door flink te investeren in een volledig elektrisch wagenpark, door duurzame kantoorhuisvesting en door compensatie via Ecotree is onze bedrijfsvoering al in 2025 volledig CO2-neutraal.’
Om eraan bij te dragen de wereld een betere plek te maken, heeft bbn zich geïdentificeerd met zes van de zeventien Sustainable Development Goals (SDG’s) van de Verenigde Naties. Voor deze SDG’s verwacht bbn de meeste impact te kunnen maken via de circa 400 projecten die het adviesbureau jaarlijks start in opdracht van gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en onderwijs- en zorgorganisaties. In het kort komt het erop neer dat bbn al deze opdrachtgevers wil overtuigen om 100 % duurzame energie te gebruiken, om projecten circulair te maken en om bij bouwplannen mens, natuur en dier een duidelijke plek te geven.
Dit overtuigen lukt door de kennis en ervaring van bbn met het doorrekenen van de kosten en opbrengsten van duurzame ambities. Zo heeft bbn bij de sloop van het raadhuis van Haarlemmermeer de gemeente geholpen bij het organiseren en meetbaar maken van een circulaire aanbesteding van de ontmanteling van het gebouw. En bij de plannen van woningcorporatie Rijswijk Wonen en ontwikkelaar Synchroon heeft bbn met rekenmodellen inzicht kunnen geven in de financiële gevolgen van verduurzamingsopties als groene daken, circulariteit, houtbouw en energieverbruik.
Balvers: ‘Dit is voor de tweede keer dat we een Jaarverslag Duurzaamheid publiceren. Het is een belangrijk hulpmiddel gebleken om onze duurzame ambities scherp te stellen en zo onze doelen te realiseren. Uiteindelijk willen we op deze manier vanuit de bouwsector een belangrijke positieve bijdrage leveren aan het Klimaatakkoord en aan een volledig circulaire economie in 2050.’
Lees meer over de duurzame ambities van bbn in het Jaarverslag Duurzaamheid 2021
Toenemende kosten voor parkeergarages onder woningen maken het moeilijker woningbouw financieel haalbaar te maken.
Het ministerie wil nieuwe regels toevoegen aan het bouwbesluit. Deze regels betekenen dat iedere nieuwe parkeergarage waarboven geslapen wordt, moet worden voorzien van een sprinkler. Gebouwen waarboven geslapen wordt zijn bijvoorbeeld appartementencomplexen, woontorens, zorggebouwen en hotels. Dat brengt mij bij de vraag: waarom hoor ik niemand over die sprinklers? Want: iedere politicus praat over meer en snellere woningbouw. Als adviseurs weten we dat parkeren een enorm belangrijk thema is bij gebiedsontwikkeling en woningbouw. De betaalbaarheid van de parkeeroplossing bepaalt in belangrijke mate hoeveel woningen ergens gebouwd kunnen worden.
Wat kost die sprinkler dan? Vanuit bbn adviseurs werken we aan veel gebiedsontwikkelingen en projectontwikkeling. De bouwkosten van een parkeerplaats in een garage met sprinkler liggen zomaar 5% hoger dan bij een garage zonder sprinkler. Een duurdere parkeergarage zet de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Minder parkeerplaatsen maken is ook niet zo eenvoudig: bewoners gebruiken nu eenmaal auto’s.
De afweging tussen veiligheid en haalbaarheid is uiteindelijk een politieke afweging: hoe zwaar mogen risico’s wegen? Gemeenten en projectontwikkelaars doen er goed aan de komende jaren rekening te houden met dit soort kostenverhogende maatregelen uit het bouwbesluit.
Blog van Maarten Pullen, afdelingsmanager strategie voor gebouw en gebied.