Met het opstellen van een vastgoedbeheerplan heeft de gemeente Montferland haar vastgoedportefeuille geprofessionaliseerd. De meerjarenonderhoudsplannen en een nota vastgoedbeleid waren al voorhanden, maar de schakel daartussen ontbrak. bbn adviseurs heeft de gemeente geadviseerd over het toevoegen van die schakel en vervolgens samen met de vastgoedbeheerder het beheerplan vormgegeven. Björn Don, vastgoedbeheerder, vertelt over dit project:
“In 2019 hebben we een herinventarisatie gedaan van de accommodaties en meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) bij de gemeente Montferland. Bij de herinventarisatie hebben we ervoor gekozen om de opnames breder te trekken (bouwkundig en installatietechnisch), om de installatietechnische elementen op te nemen in de reserveringen en om de scope te verruimen naar 30 jaar. Om dit binnen het huidige beleid en financiële kaders van de gemeente mogelijk te maken, moest er een nieuw vastgoedbeheerplan worden geschreven. Dit betekende ook dat de MJOP’s en ons beheerpakket anders moesten worden ingericht.”
“Doordat bbn adviseurs actief is voor uiteenlopende gemeenten en ook voor commerciële opdrachtgevers, beschikt ze over een breed aanbod van specialismen en kennis. Niet alleen op het gebied van vastgoedbeheer, maar ook op het gebied van duurzaamheid en de route naar energieneutraliteit. Voor de gemeente Montferland had deze combinatie een duidelijke meerwaarde. Daarom hebben we bbn adviseurs gevraagd ons hierin te ondersteunen en te adviseren. Samen hebben we gekeken naar de gegevens uit ons bestaande vastgoedbeleidsplan en gefilterd wat nog actueel was en wat bijgesteld moest worden. In een aantal sessies, zowel in fysieke een-op-een gesprekken als online, hebben we het vastgoedbeheerplan vormgegeven. We merkten dat bbn goed luisterde naar onze wensen en daarnaast ook advies gaf op basis van hun kennis en ervaring.”
“De MJOP’s zijn in samenwerking naar een hoger niveau gebracht. Wij leverden vanuit de gemeente input over de technische staat van de gebouwen en bbn verwerkte deze input op zo’n manier in de onderhoudsplannen en programma’s dat we uiteenlopende scenario’s konden bekijken. De samenwerking met bbn adviseurs was erg prettig. Het was mooi om te zien dat de adviseurs van bbn zowel op afstand naar onze organisatie en informatie konden kijken en tegelijkertijd in staat waren om als medewerker van de gemeente te denken. Deze hands-on mentaliteit paste goed bij onze eigen handelswijze. Het resultaat is een praktisch vastgoedbeheerplan dat het vastgoedbeheer voor de gemeente Montferland overzichtelijker en toekomstbestendig heeft gemaakt!
© foto: Olaf Kroezen, Gelderdrone
Monumentaal vastgoed is meestal niet geweldig geïsoleerd, maar wel ‘duurzaam’ omdat het vastgoed niet snel wordt gesloopt en de verbruikte energie tijdens de bouwfase over vele jaren kan worden verdeeld. De erfgoedsector hield lang vast aan dit credo. Inmiddels zien we bij bbn adviseurs een stijgende vraag naar maatwerkoplossingen voor het verduurzamen van monumenten.
Bij duurzaamheid wordt vaak alleen gedacht aan isoleren. Maar slim gebruik van de oorspronkelijke opzet van een monument is vaak de eerste en minst ingrijpende stap. De monumentale villa in Amerongen heeft bijvoorbeeld een op het zuidoosten gerichte serre met veel glasoppervlak. Deze kan veel zonnewarmte binnenhalen. Ook de verblijfsruimtes zoals de woonvertrekken en slaapkamers liggen aan de warme zuidoostkant. Dat is niet voor niets.
Monumenten vragen om maatwerk. Vooraf moet de monumentale waarde van het pand worden bepaald en alle toekomstige keuzes moeten hierop worden afgestemd. Ook de bouwkundige staat van het pand is een belangrijk aspect. Door deze punten vooraf in kaart te brengen komen passende oplossingen duidelijker naar voren en wordt het monument het beste beschermd. Eens te meer zal blijken dat ‘standaard’ oplossingen niet altijd passen omdat ze kunnen conflicteren met de monumentale kanten van het gebouw. In opdracht van de particuliere eigenaar zijn bij deze villa de monumentale waarde en de bouwkundige staat beoordeeld en vastgelegd. Op basis hiervan is maatwerkadvies gegeven voor de mogelijkheden om te ‘verduurzamen’ en is een onderhoudsplan opgesteld. Onderdeel van het advies is de keuzemogelijkheid in tijd om bepaalde projectkosten te maken die vervolgens een energiebesparing opleveren.
EDGE Olympic, het voormalige Olympic Plaza ligt aan een van de meest aansprekende kantoorlocaties in Amsterdam: de Zuidas. In samenwerking met de Architekten Cie, Pi de Bruijn en Eric van Noord is EDGE Technologies een renovatie gestart, niet alleen om het gebouw uit te breiden, maar ook om het duurzamer te maken.
Voor het nieuwe Olympische Plaza, EDGE Olympic, heeft de Architekten Cie een concept ontworpen dat voorziet in een mogelijke uitbreiding van het gebied met ongeveer 10.000 m2 hoogwaardige kantoorruimte. Het bestaande gebouw zal zowel van binnen als van buiten uitgebreid worden gerenoveerd om een BREEAM Excellent certificaat te verkrijgen.
bbn adviseurs heeft in opdracht van EDGE Technologies een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. Daarnaast is het onderhoud uitbesteed aan de markt via een ‘Maintenance-overeenkomst’. De doelstelling is om het gebouw WELL te certificeren. Dit is een nieuw certificeringssysteem en is een uitbreiding op LEED en BREEAM voor gebouwen.
De voormalige bierbouwerij “de Drie Hoefijzers” in Den Haag bestaat uit een open plaats met drie monumentale gebouwen. Voor de kantoorvilla en een voormalig stalgebouw was al snel een woonprogramma bedacht. Een nieuwe bestemming voor het koelhuis liet langer op zich wachten. Uiteindelijk besloot Stadsherstel Den Haag dit gebouw te transformeren tot bakkerij met horecafunctie.
De landelijke bierbrouwerij de Drie Hoefijzers uit Breda had destijds depots verspreid over het hele land. Rond 1912 liet directeur F. Smit van Waesberghe in Den Haag vlakbij de Trekvliet aan de Zwetstraat een depot met kantoor bouwen naar ontwerp van het Haagse architectenbureau K. Meijer & H.E.M. Rademaker. In de loop van de twintigste eeuw raakte het complex in verval. De laatste eigenaar gebruikte het als opslag voor zijn autosloperij. Na aanmerking als gemeentelijk monument, kon Stadsherstel Den Haag het complex aankopen, de gebouwen restaureren en er een nieuwe bestemming voor vinden.
Het voormalige koelhuis is uniek in z’n soort. Het ligt direct langs het treinspoor tussen Den Haag en Leiden en had een eigen zijspoor voor goederenvervoer per spoorlijn. Oorspronkelijk was er alleen een kruipruimte met een verhoogde begane grondvloer op perronhoogte. Later is de kruipruimte uitgegraven tot een flessenkelder. In de kap van het pand was een ijsbassin van beton. Eronder lagen de opgeslagen biervaten die gekoeld werden door natuurlijke koudeval. Het hele gebouw is constructief ontworpen op basis van dit ijsbassin.
Braaksma & Roos architecten maakten in opdracht van Stadsherstel Den Haag een plan voor de restauratie. Om de transformatie naar bakkerij met horeca in te passen, is de kelder vernieuwd en verdiept. Hierbij is ook de paalfundering vernieuwd. Het gebouw staat nu op 56 betonpalen in plaats van de oorspronkelijke houten palen. De bakkerij zit in de kelder, de horeca op de verhoogde begane grondvloer. Die vloer ligt op het oorspronkelijke niveau van circa een meter boven straatpeil. In het voormalige ijsbassin worden grondstoffen voor de bakkerij bewaard. Aan de voorzijde is een nieuwe aanbouw gerealiseerd, waardoor de entree herkenbaar en vindbaar is.
Stadsherstel Den Haag koos ervoor het projectmanagement geheel door bbn adviseurs te laten uitvoeren, van de budgetbewaking tot en met het afstemmen met de architect, de aannemer en de huurder. Het project beperkte zich tot het monumentale casco en de afstemming voor het inpassen van het huurdersbelang. Het project is zonder vertragingen vanuit de restauratieopgave, binnen het vooraf gestelde budget gerealiseerd.
Vraagt u zich af hoe uw gemeentelijke organisatie professioneler om kan gaan met de vastgoedportefeuille? In de ene gemeente wordt het vastgoed centraal beheerd vanuit een vastgoedteam, in de andere gemeente liggen de verantwoordelijkheden verspreid over verschillende afdelingen. Voor beide gevallen geldt dat het ontwikkelen van vastgoedbeleid een goede stap is bij verdere professionalisering. Met vastgoedbeleid legt een gemeente vast hoe om te gaan met het vastgoed en de processen rondom het vastgoed. Welke werkwijzen zijn er, hoe worden beslissingen genomen en wie zijn er betrokken?
Lees meer hierover in de whitepaper Eerste hulp bij het ontwikkelen van vastgoedbeleid.
Merin verhuurt kantoor- en bedrijfsruimte in ruim honderd eigen panden verspreid over Nederland. Om de aankoop van panden vlot te laten verlopen, heeft Merin een raamovereenkomst met bbn gesloten voor de Technische Due Diligence (TDD) van nieuwe panden.
De afspraak houdt in dat bbn binnen twee weken een TDD team beschikbaar stelt. Dat team voert een visuele inspectie van het pand uit en checkt documenten zoals bouwvergunningen en certificaten. Drie weken na de start van de werkzaamheden levert bbn het TDD rapport op. Door deze TDD raamovereenkomst kan Merin snel de bouwtechnische risico’s inschatten bij de aankoop van nieuwe panden.
Mercedes verhuist van haar huidige huisvesting in Utrecht naar dit transformatiepand in Nieuwegein. Het nieuwe hoofdkantoor is gelegen aan de Ravenswade naast het nieuwe DC voor Jumbo. Ten behoeve van de transformatie van het bestaande bedrijfsgebouw naar een hedendaags, multi-tenant kantoorgebouw is onder meer een geheel nieuw atrium gecreëerd, waar de kantoorverdiepingen omheen liggen.
Het atrium vormt het kloppend hart van het gebouw met voorzieningen als een auditorium, restaurant en zelfs een full-time barista. Daarnaast is het atrium voorzien van grote, verdiepingshoge groenwanden en een volledig glazen dakconstructie met PV-cellen. De kantoorverdiepingen worden gekenmerkt door grote, open kantoorlandschappen met een industriële look & feel en een breed pallet aan breed pallet aan ontmoetings- en overlegplekken.
Het gebouw heeft een omvang van ca. 22.000 m2 BVO en beschikt over een parkeerkelder met ca. 200 parkeerplaatsen en ca. 50 bezoekersparkeerplaatsen op het terrein. Mercedes Benz huurt ca. 8.000 m2 VVO (van in totaal 12.000 m2 VVO) en alle parkeerplaatsen.
bbn adviseurs is vanaf de initiatieffase in 2017 betrokken geweest en heeft in opdracht van Delta Development en Laagraven Investments het project- en kostenmanagement en de directievoering uitgevoerd.
Medio februari 2019 is het nieuwe hoofdkantoor opgeleverd.
Gemeente Leusden herontwikkelt de komende jaren het centrumgebied. In dit centrumgebied ligt MFA De Korf met een horecagelegenheid met bowling en een feestzaal, een sporthal en een klein theater. Het gebouw wordt intern grondig verbouwd en verduurzaamd en de gevel krijgt een upgrade. Gemeente heeft samen met de exploitanten en architect een schetsontwerp gemaakt van de gewenste nieuwe situatie. Bbn adviseurs heeft daarna samen met de gemeente twee scenario’s geformuleerd; een basis scenario en een duurzaamheidsscenario. De centrale vraag is: Wat zijn de jaarlasten in de nieuwe situatie?
Wij voeren een haalbaarheidsstudie uit en brengen van beide scenario’s de totale en de jaarlijkse kosten gedurende de exploitatieperiode in kaart. Dit doen wij door middel van de Life Cycle Costing methode (LCC). Daarnaast brengen wij door middel van een conditiemeting de conditie, de technische staat en risico’s van het pand in kaart. Op basis van deze meting, de gesignaleerde risico’s en het schetsontwerp werken wij beide scenario’s uit. In het basisscenario worden naast de interne verbouwing alleen de hoognodige renovatie en wettelijk verplichte (installatie-) aanpassingen uitgevoerd. Het duurzaamheidsscenario gaat een behoorlijke stap verder; de technische installatie wordt volledig vervangen door een duurzame variant. Ook de luchtdichtheid van de schil en de Rc-waarden worden verbeterd. De LCC moet inzichtelijk maken of de meer-investeringen in het duurzaamheidsscenario maatschappelijk en financieel te verantwoorden zijn. Als laatste stap specificeren wij in overleg met de gemeente de investeringskosten per kostenplaats (dekkingsmiddel). Deze specificatie is noodzakelijk voor het kunnen opstellen van het financieringsvoorstel aan het College van B&W en de gemeenteraad. De financiële afspraken tussen eigenaar en exploitant liggen vast in het huurcontract. Aan de hand van het huurcontract bepalen wij de verdeelsleutel tussen eigenaar en exploitant.
Gemeente Binnenmaas heeft meerdere panden, waarvoor zij de verantwoordelijkheid voor exploitatie, beheer en onderhoud heeft, uitbesteed aan Bres Accommodaties.
Voor een goede overdracht van de exploitatie en het beheer en onderhoud van deze maatschappelijke accommodaties, was het van belang dat er een rapport ten aanzien van de bouwtechnische staat van de panden werd opgesteld. Hiervoor diende een nulmeting plaats te vinden. Vanuit deze nulmeting volgde een meerjarenonderhoudsplanning voor een periode van 30 jaar voor regulier jaarlijks uit te voeren onderhoud en groot-c.q. vervangingsonderhoud van bouwdelen uitgezet in de tijd.
In opdracht van Bres Accommodaties heeft bbn adviseurs de nulmeting uitgevoerd en een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld voor het planmatig onderhoud van diverse accommodaties van de gemeente Binnenmaas.
Het Stedelijk Museum Amsterdam is een museum in Amsterdam voor moderne en hedendaagse kunst en vormgeving, opgericht in 1874.
Het Stedelijk Museum heeft in het Westelijk Havengebied een opvallend, maar ook sober en ingetogen nieuw centraal depot gekregen. Het depot is zó ontworpen dat het verouderingsproces van de opgeslagen kunstwerken via moderne technieken tot een minimum beperkt blijft. Het depot heeft grote opslagruimten die aan de scherpe klimatologische en beveiligingseisen voldoen. Schilderijen, sculpturen, papieren affiches, houten meubelen en metalen kunstvoorwerpen stellen verschillende eisen aan omgevingsinvloeden als luchtvochtigheid, temperatuur en daglicht, waarmee rekening is gehouden. Deze aspecten hebben ervoor gezorgd dat het gebouw in feite een hightech brandkluis is geworden.
Bbn adviseurs heeft een conditiemeting van de E- en W-installaties uitgevoerd, voor zowel het museum als het depot.