TCN Property Projects is eigenaar van het ‘Johannahuis’, een voormalig wooncomplex voor ouderen. Het betreft een Rijksmonument gerealiseerd in de periode 1929-1931, ontworpen door de Haagse architect S. de Clercq. TCN is voornemens het gebouw na restauratie en grondige interne verbouwing te bestemmen tot luxueuze wooneenheden en deze op de markt te brengen.
bbn adviseurs heeft TCN geadviseerd ter zake de met de beoogde ingrepen gemoeide bouw- en investeringskosten kosten. In dit kader is onderzoek gedaan naar de algehele staat van onderhoud. Voorts is onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de beoogde realisatie van wooneenheden binnen de context van het gebouw.
Daarnaast heeft bbn TCN geadviseerd inzake de met monumentenstatus gemoeide implicaties, zoals overleg met de overheid, subsidiemogelijkheden en keuze van in te schakelen architect en adviseurs.
Het Hof is een Augustijnerklooster, gesticht in 1275. In 1572 vond er de Eerste Vrije Statenvergadering plaats, die de aanzet gaf voor de oprichting van de onafhankelijke Republiek der Nederlanden. Daarnaast was Het Hof ook de locatie van de Nationale Synode van 1618, waar het geschil tussen de remonstranten en contra-remonstranten werd geslecht.
Met de instemming met de verbouwing en inrichting van Het Hof van Nederland heeft de gemeenteraad groen licht gegeven voor een investering van €16 miljoen in haar geschiedenis. In het historische kloostercomplex gaat Dordrecht straks op een verrassende en innovatieve manier haar historie verbeelden.
Mecanoo is aangetrokken voor de verbouwing van het complex. XPEX zal de inrichting verzorgen. Archiefstukken, objecten en virtuele toepassingen moeten samen een ‘experience’ teweegbrengen, waardoor de geschiedenis van Dordrecht ‘voelbaar’ wordt. Zowel in het ontwerp van het interieur als van het exterieur van het rijksmonument wordt voor een terughoudende aanpak gekozen.
Met extra investeringen voor cultuurhistorie en podiumkunsten werkt de gemeente Dordrecht aan een levendige binnenstad met een programmering die Dordtenaren en toeristen aanspreekt. De ontwikkeling van Het Hof draagt daaraan bij, evenals het verbouwde Dordrechts Museum en binnenkort het Nationale Onderwijsmuseum in gebouw De Holland, het verbouwde Energiehuis, het gerestaureerde Kunstmin en Filmhuis de Movies.
bbn adviseurs is door de gemeente Dordrecht ingeschakeld voor het bouwmanagement tijdens de uitvoeringsfase.
Sociale huurwoningen weer eigentijds maken. De 64 portiekflats bestaan uit vier blokken van elk 16 woningen die gebouwd zijn in 1966. De woningen voldeden bouwkundig en installatietechnisch niet meer aan de huidige eisen. Hoog tijd voor een grondige renovatie.
Aan bbn adviseurs is gevraagd de renovatie voor te bereiden, vanaf het programma van eisen tot en met de aanbestedingsfase en daarnaast het geheel te realiseren binnen het gestelde bouwbudget. De renovatie betrof het uitwendig isoleren van de niet open geveldelen, vervangen van de buitenkozijnen, vervangen van de dakbedekking, vernieuwen van keukens, douches en toiletten, schilderwerk, installaties, terreinverharding en beplanting.
Om te beginnen is bbn adviseurs gestart met het maken van een voorlopig ontwerp als voorbereiding op het definitieve ontwerp. De tekeningen, detailleringen en bestek zijn opgesteld, planningen en begrotingen gemaakt waarna de omgevingsvergunning is aangevraagd. Belangrijke elementen waren de bouwfysische aspecten, technische aspecten voor wat betreft verankering van de bestaande gevels, asbestverwijdering en de installatietechnische voorzieningen. Tijdens de renovatie bleven de woningen in gebruik. Om de impact van de renovatie op de buurt te beperken, mochten slechts twee blokken in de steigers staan. Na de selectie van de aannemers heeft bbn adviseurs de aanbesteding verzorgd inclusief de gunning. Een geheel eigentijds project wat de komende jaren met relatief lage onderhoudslasten duurzaam geëxploiteerd kan worden.
De campus in Hasselt kent een eenzijdige belevingswereld en omvat een breed scala aan uiteenlopende onderwijstypen. Elke gebruiker heeft haar eigen wensen en toekomstbeelden. De campus heeft daarnaast echter ook een functie als stadsdeel binnen de stad Hasselt. Gewenste infrastructuur, uitbreidingplannen en gebruik van openbare ruimte en omliggende locaties beinvloeden elkaar niet optimaal.
Integrale gebiedsbenadering
Het gewest Vlaanderen en de stad Hasselt hebben behoefte aan een samenhangende visie voor de toekomst en hebben aan Palmbout Urban Landscapes opdracht gegeven een ruimtelijke visie te ontwikkelen over de Campus 11de Liniestraat. Gelijkoplopend heeft bbn adviseurs een financiele verkenning opgesteld.
Haalbare samenwerking
bbn adviseurs heeft een globale planeconomische toetsing uitgevoerd, waarbij op basis van kengetallen en ervaringscijfers een eerste doorrekening gerealiseerd is. Daarbij zijn de integrale gebiedsexploitaties bekeken, waarbij zowel de grondexploitaties als de vastgoedexploitaties zijn meegenomen. Daarnaast zijn de aanvullende aspecten Participatie en Publiek Private Samenwerking opgestart. Deze exercitie heeft geleid tot een eerste vingeroefening met een bijbehorende programmatische aanzet. De aangetoonde haalbaarheid heeft vertrouwen gegeven in een mogelijke samenwerking tussen stad, onderwijsbesturen en private partijen.
De rijksmonumentale fabriekshallen van machinefabriek Grasso, gelegen aan de Parallelweg 27 te ‘s-Hertogenbosch, zijn in opdracht van gemeente ‘s-Hertogenbosch gerestaureerd en heringedeeld. Daarnaast is in de hallen een nieuw kantoor van circa 1.500 m2 gerealiseerd. Het fabriekscomplex Grasso dateert van 1912. Het huidige complex omvat een monumentaal kantoorgebouw en een naastgelegen monumentale fabriekshal van circa 8000 m2.
In een intentieovereenkomst tussen de gebouweigenaar gemeente ‘s-Hertogenbosch en huurder Grasso, was vastgelegd dat Grasso het huidige kantoorgebouw zou verlaten. En dat een nieuw kantoor inpandig in de fabriekshallen zou worden gerealiseerd. Daarnaast zijn de fabriekshallen intern gerenoveerd met onder andere een nieuwe bedrijfsvloer en zijn de gevels en het dak gerestaureerd en gerenoveerd. Het nieuwe kantoor, volgens het doos in doos principe, is een modern gebouw geworden over 3 bouwlagen dat voldoet aan alle eisen van het bouwbesluit en de arbo-wetgeving. bbn heeft voor dit project een alles omvattende opdracht uitgevoerd met onder andere:
Naast de aansturing van het projectteam is heeft bbn het proces met huurder Grasso begeleid. Dit omdat de fabriek gedurende het totale bouwproces in bedrijf moest blijven. Dit betekende samen met Grasso en aannemer(s) het opstellen van een gefaseerde uitvoeringsplanning die was afgestemd op de mogelijkheden voor verplaatsing van de diverse bedrijfsprocessen van Grasso. bbn heeft het projectmanagement en bouwkostenmanagement uitgevoerd.
Het Vastgoedbedrijf van de gemeente Almere heeft steeds meer operationele processen en informatie op orde gebracht. Overkoepelend strategisch inzicht in de vastgoedportefeuille is nu de volgende stap. bbn is gevraagd om het vastgoedbedrijf op strategisch niveau verder vorm te geven.
Over het algemeen is veel informatie over het vastgoed beschikbaar. Deze informatie is ingevoerd in VastgoedMaps en aangevuld met informatie over publieke doelen, maatschappelijk resultaat, tevredenheid van gebruikers, technische staat, financieel resultaat en ontwikkelingskansen. De werking van VastgoedMaps werd aan een brede groep van professionals gedemonstreerd. De betrokken afdelingen waren de dienst maatschappelijke ontwikkeling, beleidsadvies, onderwijshuisvesting, sport, technisch management, gebieds- en programmamanagement en het vastgoedbedrijf zelf. In deze samenstelling werden de definities en uitgangspunten scherp gezet. Almere Haven, het oudste gedeelte van Almere, werd als pilot gekozen. Vervolgens werden er, in wisselende samenstelling, informatie verzamelingsbijeenkomsten gehouden om zo alle 51 gebouwen in Almere Haven goed in beeld te krijgen. In twee bijeenkomsten en een separate sessie voor financiële gegevens, bleek het hele systeem gevuld.
Het verkregen overzicht zorgt ervoor dat de gewenste strategische doorsnijdingen kunnen worden gemaakt naar aanleiding van een actuele vraag of discussie. De weergave van informatie laat zich snel aanpassen en wordt zo overzichtelijk mogelijk weergegeven. Tevens helpt de actieve koppeling met basisregistraties adressen en gebouwen waarmee gebouwen onder andere ‘visueel’ van elkaar te onderscheiden zijn en een dubbele administratie wordt voorkomen. Na een succesvolle plenaire bijeenkomst is besloten om VastgoedMaps in te voeren voor de gehele stad.
De gemeente Hellevoetsluis is eigenaar van ongeveer 100 gebouwen. De gebouwen zijn heel verschillend. Oud en nieuw, groot en klein, volop in gebruik en leegstaand, maatschappelijk en commercieel. Het ontbrak de gemeente aan strategisch inzicht in al deze gebouwen. De onderhoudskosten vielen elk jaar tegen en het was onduidelijk welke strategie de gemeente zou moeten hanteren bij aankoop, verkoop, instandhouding en sloop.
Vastgoedstrategie met behulp van VastgoedMaps
De gemeente vroeg aan bbn om strategisch inzicht te verschaffen in deze vastgoedportefeuille. Daarbij heeft bbn de webapplicatie VastgoedMaps ingezet. Alle gebouwen zijn doorgemeten op publieke doelen, maatschappelijk rendement, tevredenheid van gebruikers, technische staat, financieel resultaat en ontwikkelingskansen. Leidinggevenden en medewerkers van de afdelingen Ruimtelijke Ontwikkeling (ROB), Beheer Vergunningverlening en Handhaving (BVH) en Samenlevingszaken (SaLeZa) namen deel aan meerdere workshops en kwamen tot verrassende conclusies.
Het ontbrak de gemeente ook aan inzicht in de onderhoudsconditie van de panden. En welk bedrag zou de gemeente jaarlijks moeten reserveren om de gebouwen adequaat in stand te houden? bbn heeft van een aantal gebouwen een Meerjarenonderhoudsplanning opgesteld volgens NEN 2767.
Als derde onderdeel van de opdracht adviseerde bbn over de inrichting van de gemeentelijke organisatie rondom vastgoed en voorzieningen. bbn schetste een heldere verdeling in taken en verantwoordelijkheden en adviseerde over besparingsmogelijkheden in de vastgoedportefeuille.
Multimediabedrijf Endemol is medio 2010 naar de MediArena in Amsterdam Zuidoost verhuist. De MediaArena is duurzaam ontwikkeld en omvat circa 20.000 m² bvo kantoorruimte en circa 12.000 m² bvo studio- en overige bedrijfsruimte. Het gebouwencomplex is gesitueerd op een parkeergarage (500 parkeerplaatsen) en is samengesteld uit 3 aan elkaar verbonden bouwdelen.
De MediArena is na de ingebruikname verkocht aan 2 institutionele beleggers. Vooruitlopend op de verwerving van het gebouwencomplex is door bbn adviseurs een Technical Due Diligence (TDD) uitgevoerd. Naar aanleiding van de uitgevoerde TDD werd inzage verkregen in de bouw- en installatietechnische kwaliteit van het gebouw.
Tevens zijn de kosten voor planmatig onderhoud gedurende de exploitatieperiode van het gebouw inzichtelijk gemaakt. In verband de verkoop van de MediArena aan twee partijen is voorts een technische splitsing van het gebouwencomplex door bbn adviseurs voorbereid en is toegezien op de correcte uitvoering hiervan.
In het centrum van Laren (N.H.) een kleinschalig kantoorgebouw gesitueerd. Het gebouw (een voormalig Groene-kruisgebouw uit de jaren ’50 van de 20e eeuw) is na een ingrijpende verbouwing en uitbreiding herbestemd tot luxueuze kantoorruimte.
bbn adviseurs heeft zorg gedragen voor het bouwkostenmanagement tijdens de planontwikkeling. Tevens is zorg gedragen voor de projectvoorbereiding, de aanbesteding en gunning alsmede het bouwmanagement tijdens de uitvoeringsfase
Beheer Maatschappij ‘Blijmoedig Kraaienest’ is eigenaar van een uit 1984 daterend appartementengebouw gelegen aan Park de Griffioen 1-87 te Middelburg.
bbn adviseurs heeft, vooruitlopend op de verwerving van het appartementengebouw, een Technical Due Diligence (TDD) uitgevoerd.
Naar aanleiding van de uitgevoerde TDD is inzage verkregen in de bouw- en installatietechnische kwaliteit van het appartementencomplex op het moment van verwerving. Voorts zijn de kosten voor op korte termijn te plegen herstelwerkzaamheden en achterstallig onderhoud inzichtelijk gemaakt alsmede de te verwachten onderhoudskosten gedurende de beoogde exploitatieperiode.