Gemeente Waalwijk wil haar processen rondom het eigen vastgoed verbeteren om inzicht en transparantie in de prestaties van het vastgoed te krijgen. Dit stelt het College en de Raad in staat om haar besluitende en toetsende taken goed uit voeren.
Als eerste stap in de professionalisering heeft bbn adviseurs een kadernota vastgoed opgesteld. Hierin zijn de kaders geschetst voor de formatie van een nieuw in te richten vastgoedteam. In de nota is onder andere ingegaan op de manier van (samen)werken van het toekomstige team en hoe de gemeente Waalwijk zo strategisch mogelijk op het eigen vastgoed kan gaan sturen. Na vastlegging van de kadernota heeft de gemeente bbn adviseurs gevraagd om een kwartiermaker vastgoed te leveren.
De kwartiermaker is in het leven geroepen om het vastgoedteam op poten te zetten. Een van de eerste stappen hierin is een nadere uitwerking van de eerste kadernota, in nauw overleg met interne belanghebbenden. In deze tweede kadernota wordt dieper ingegaan op de inrichting van het vastgoedteam, de taken en verantwoordelijkheden en de daarbij horende processen (op hoofdlijnen). Daarnaast formuleert de kwartiermaker het vastgoedbeleid. Samen met de tweede kadernota en een formatieplan, wordt het vastgoedbeleid ter besluitvorming aan het College en de Raad voorgelegd.
Gedurende de transitie is de kwartiermaker hét aanspreekpunt binnen de gemeente Waalwijk voor alle vraagstukken rondom vastgoed. Dit helpt om de huidige verdeling van vastgoedtaken en de huidige inrichting van processen helder te krijgen. Ook kan de kwartiermaker zo alvast de weg vrij maken voor de toekomstige werkwijze van het vastgoedteam.
In de gemeente Uithoorn is in 2017 gekozen voor vernieuwing van de sport- en maatschappelijke accommodaties. Een scenariostudie en de adviezen van bbn hielpen de gemeente tot een beslissing te komen in de dit complexe dossier.
De wijken Zijdelwaard en Thamerdal zijn in de jaren ’60 gebouwd. De meeste voorzieningen voor sport en maatschappelijke functies dateren ook uit die tijd en zijn verouderd. Om de wijken een impuls te geven wil de gemeente investeren in de accommodaties. Wat is passend: renovatie of nieuwbouw? Welke financiële consequenties heeft dit? Wat is een passende manier van aanbesteden en financieren?
Het adviestraject startte met een analyse van de mogelijke varianten. In het onderzoek zijn zes verschillende gebouwen betrokken. Voor de verschillende varianten zijn kostenramingen gemaakt van investeringen en opbrengsten. Naast een gedegen financiële analyse, ging het onderzoek ook in op de aanbestedingsstrategie, financieringsconstructie en nieuwe huisvestingsconcepten voor het bewegingsonderwijs.
De adviezen van bbn hebben voor bestuurders en raadsleden veel vragen weggenomen. Door de duidelijkheid over de financiën en uitvoeringsstrategie, kon de gemeente een onderbouwd besluit nemen. Dit besluit is de basis om snel met de realisatie van de nieuwe accommodaties te kunnen starten.
De Landelijke Politie heeft een grote vastgoedopgave te realiseren. Per district worden verschillende businesscases onderzocht om te kunnen besluiten welke projecten gerealiseerd worden. Door bbn zijn verschillende businesscases opgesteld.
Op allerlei locaties in Nederland wordt de vernieuwing van de politiehuisvesting voorbereid. Dit deelproject bestond uit businesscases voor Hellevoetsluis, Breda en Middelburg. Drie seperate onderzoeken waarin onderzocht werd welke opties gunstiger uitvielen: renovatie, nieuwbouw of verhuizen naar een nieuwe locatie.
Het eerste deel van de businesscase bestaat uit een financiële analyse: wat zijn de investeringskosten en exploitatiekosten bij de verschillende opties. Ook potentiële verkoopopbrengsten van locaties worden in ogenschouw genomen. Daarnaast gaat het ook over kwalitatieve factoren: hoe dragen de verschillende opties het beste bij aan het werk van de politie.
Binnen korte tijd werd in samenwerking met de projectmanagers van de politie de businesscase opgesteld. Daarmee is het een belangrijk document voor besluitvorming en fundament voor verder uitwerking.
Voor en met Philadelphia heeft bbn adviseurs een nieuw Huisvestingskader opgesteld. Daarin zijn alle ambities, doelstellingen en functionele, technische en ruimtelijke eisen benoemd die Philadelphia stelt aan de huisvesting voor zes doelgroepen. De input voor het Huisvestingskader is breed verzameld onder interne en externe stakeholders, uit zowel het primaire proces als daarbuiten. Het Huisvestingskader is zoveel als mogelijk prestatiegericht opgesteld om altijd de ‘state-of-art-oplossing’ uit de markt te krijgen.
Het Huisvestingskader dat Philadelphia hanteerde was een aantal jaren oud. Het document had zijn dienst bewezen maar werd als verouderd, statisch en daardoor als niet goed bruikbaar meer ervaren. Aan bbn is gevraagd in samenwerking een nieuw Huisvestingskader op te stellen dat dynamisch en meer prestatiegericht is. Op die wijze borgt Philaldelphia dat hun eisen- en wensenpakket niet snel verouderd en met meerdere aanbestedingsvormen inzet baar is.
Met een aantal themasessies zijn de doelstellingen en eisen ten aanzien van duurzaamheid, levenloopbestendigheid, flexibiliteit, mate van onderhoud, healing environment en smart buildings opgesteld. Daarbij is aansluiting gevonden bij reeds lopende trajecten ten aanzien van slimme nachtzorg en het aspect milieu als één van de kernthema’s vanuit de integratie van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Aan de hand van de kernwaarden die onder druk staan voor de diverse cliëntgroepen zijn in doelgroepensessies de functionele, technische en ruimtelijke eisen geïnventariseerd voor de doelgroepen die Philadelphia kent. Door deze aanpak zijn de banden met de interne en externe stakeholders stevig aangehaald. Dit is door alle partijen als een zeer positief bijeffect beoordeeld.
Na verificatie bij alle stakeholders, is het nieuwe Huisvestingskader opgeleverd met schrapteksten, een snel aan te passen ruimteboek en doelgroepspecifieke bijlagen. Het Huisvestingskader is daarmee een document waarmee binnen een half uur een compleet projectspecifiek PvE te maken is.
Nationale Nederlanden besloot om op de locatie minder oppervlak te huren. Het resterende deel is verbouwd naar moderne ruimtes waar meer mensen per vierkante te kunnen (flex)werken.
Door invoering van Het Nieuwe Werken kon de gebruikte oppervlakte verminderen tot circa 7.500 vierkante meter. Dit betekende een aanzienlijke reductie van kosten en minder risico op leegstand na afloop van de verhuurperiode.
De beschikbare doorlooptijd, tussen het besluit tot vernieuwing van de locatie en de ingebruikname van de gerenoveerde kantoorverdiepingen, bedroeg minder dan een jaar. Dit betekende dat zowel het ontwerpproces als het aanbestedingstraject efficiënt moest worden uitgevoerd om voldoende tijd over te houden voor de uitvoeringswerkzaamheden en de interne verhuizing terug naar het vernieuwde gedeelte.
bbn heeft het projectmanagement, bouwkostenmanagement en de directievoering en toezicht uitgevoerd. Onderdeel hiervan was de aansturing van het ontwerpteam en het organiseren van de aanbesteding. De aanbesteding is binnen budget gerealiseerd.
De huisvesting van de faculteit Technische Natuurwetenschappen (TNW) wordt gereorganiseerd van 5 naar 3 locaties. Het Reactor instituut Delft is één van deze gebouwen en moet als gevolg hiervan opnieuw ingericht worden. bbn adviseurs heeft een PvE opgesteld dat de basis legt voor een verdere uitwerking, het ontwerpproces aangestuurd, bouwkosten getoetst bij elke ontwerpfase en verzorgt Directievoering en Toezicht tijdens de uitvoering.
Het project is onderverdeeld in drie onderdelen, te weten: nieuwbouw, verbouw en diverse klantwensen. Nieuwbouw betreft het bouwen van een versnellerkelder. Verder wordt de DEMO-vleugel (dienst elektronische en mechanische ontwikkeling), het NMR-centrum en de beveiligingsloge verbouwd. De klantwensen zijn apart benoemd en dienen tot het verbeteren van de bruikbaarheid van de bestaande functies in het gebouw.
Een extra factor die meespeelde was ’tijd’. Het ontwerp is in relatief korte tijd gemaakt, waarbij de fasering van de uitvoering een rol heeft gespeeld in het ontwerpproces. De vele gebruikers hebben regelmatig inspraak gehad in het ontwerp en op deze manier is een gedragen ontwerp tot stand gekomen. Naast een gefaseerd ontwerp betekent dit ook een gefaseerde aanbesteding en uitvoering.
De wens vanuit de opdrachtgever om specifiek te kijken naar kostenbewust ontwerpen is vanwege onze sterke bouwkostenafdeling goed verlopen. Onze experts hebben zich kritisch doch constructief opgesteld gedurende het ontwerp met een gedegen ontwerp dat past bij de doelstelling tot gevolg.
Lease is het meest bekend van de auto’s die de werkgever aan zijn personeel ter beschikking stelt. Diezelfde werkgevers leasen van oudsher ook graag andere kapitaalgoederen zoals kopieermachines, bedrijfswagens en zelfs vliegtuigen. De vraag is nu; gaat deze trend zich ook voordoen voor het kapitaalgoed bij uitstek, huisvesting?
Een vraag die direct opkomt is of het huren van een gebouw niet hetzelfde is als het leasen van een gebouw. De volgende verschillen zijn te benoemen:
Bij lease worden zoveel mogelijk kostenrisico’s weggenomen, het product is speciaal daarop ontworpen. Bij huur worden kostenrisico’s bij huurder gelegd en kunnen tegen extra kosten worden afgekocht.
De discussie over het leasen van huisvesting zal toenemen. Met name bij de doelgroep wiens middelen beperkt zijn en die deze liever aanwendt voor haar corebusiness. Voor de doelgroep die kostenrisico’s liever mijdt. Voor een doelgroep die haar huisvesting sowieso de gehele economische levensduur wil blijven gebruiken waardoor eventuele waardestijging geen overweging is. En voor een doelgroep die liever geen (vaak slecht functionerende) gebouwbeheerder of vastgoedafdeling willen hebben. Mogelijke doelgroepen:
Voorop staat; leasen moet goedkoper worden dan huren en mag niet duurder zijn dan eigendom. Ook zal lease meer zekerheden moeten bieden dan huur en koop. En bijkomende diensten moeten lease aantrekkelijker maken dan elk ander alternatief. Dit kan alleen waargemaakt worden wanneer gebouwen precies op maat voor de gebruiker ontworpen worden. Met een op maat gekozen optimale levensduur voor de laagste kapitaallasten. ‘Nul op de meter’ waardoor volledige zekerheid voor energiekosten gegeven kan worden. Maximaal onderhoudsvrij waardoor volledige zekerheid voor onderhoud gegeven kan worden. Zo veel mogelijk recyclebaar, zodat sloop en verwerking van het gebouw bij afloop leaseperiode minimaal zullen kosten. Hierbij kan ook nog gedacht worden, naast het Leasen van het gebouw (inclusief de grond) aan de mogelijkheid om de grond ter beschikking te stellen (maar wel in eigendom te houden) en alleen het gebouw te leasen. Dit geeft veel instellingen het gevoel dat het ‘tafelzilver’ niet verkocht wordt.
Benieuwd naar de mogelijkheden?
Neem contact op met Pieter Heijmerink (PF.Heijmerink@bbn.nl of 06-15071966).
Voor grote veranderingen binnen een bedrijf, is draagvlak vanuit de werknemers onmisbaar. bbn adviseurs heeft de opdracht om werknemers van ABT te begeleiden in de transitie naar een nieuwe manier van werken, succesvol in gang gezet.
ABT ontwikkelt zich naar een bureau waarin nog meer dan tot nog toe de projecten centraal gesteld worden. Dit is één van de ontwikkelingen die nodig zijn om de positie in de markt te versterken en daarmee een gezond perspectief te bieden voor het bureau naar de toekomst. Deze ontwikkeling heeft belangrijke gevolgen voor de wijze waarop de werkplekken worden ingericht en mensen zich moeten gedragen. bbn heeft de gebruikers begeleid in deze transitie, waarbij het nieuwe werkplekconcept en de nieuwe werkhouding zijn ingevoerd.
Zowel in de uitvoering als in het voortraject, is veel zorg besteed aan afstemming met de gebruikers van het gebouw. Het gebouw is tijdens de uitvoering in gebruik gebleven, hetgeen de noodzaak tot veilig en gezond werken heeft vergroot. Maar het belang zat hem met name in het creëren van enthousiasme en draagvlak voor de veranderingen bij de werknemers. bbn adviseurs heeft verschillende gesprekken gevoerd met de werknemers om de bedrijfscultuur in kaart te brengen. Daarnaast is een Plan van Aanpak opgesteld om de veranderingen en wensen in kaart te brengen en vervolgens ook uit te voeren.
Op dit moment is het eerste bouwdeel succesvol opgeleverd en daarmee klaar voor gebruik. Het onderwerp cultuurverandering is door de hele organisatie een bekende term geworden en dat moet ook zo blijven. Daarom is een groep van ambassadeurs samengesteld die tussen de stuurgroep en adviesgroepen functioneert. Zij zullen de veranderingen zelf positief uitdragen en collegas motiveren om dat ook te doen. Dit alles doordat vanuit bbn adviseurs de communicatie omtrent de veranderingen en de onderliggende redenen op een heldere manier heeft plaats gevonden.
Vanwege een recente brand in het schoolgebouw van het Rembrandtkwartier, hebben de J.H. Snijdersschool en de Godfried Bomansschool tijdelijke huisvesting moeten vinden in het schoolgebouw aan de Burgemeester Elsenlaan te Rijswijk. Dit schoolgebouw moest binnen een termijn van een maand, voor het schooljaar zou beginnen, gebruiksklaar worden gemaakt. bbn kreeg de opdracht om het projectmanagement uit te voeren.
Uit verkennend onderzoek werd echter asbest geconstateerd in het gebouw aan de Burgemeester Elsenlaan, waardoor uitgebreider onderzoek moest worden gedaan naar de mogelijkheden tot saneren. Hier was echter, met het oog op de start van het nieuwe schooljaar, geen tijd voor. Daartoe is, in overleg met de gemeente Rijswijk, onderzoek gedaan naar een alternatief scenario en uiteindelijk gekozen voor een tijdelijk oplossing.
De tijdsdruk die heerste tijdens dit project, heeft de adviseurs van bbn uitgedaagd om snel en adequaat onderzoek te doen naar alternatieve mogelijkheden. Nog voor de start van het schooljaar, hadden alle drie de scholen tijdelijke huisvesting gevonden en waren de benodigde werkzaamheden afgerond.
Cofinimmo, een Belgische belegger, kreeg de mogelijkheid een te renoveren revalidatiekliniek van Sevagram te kopen. Na renovatie wordt de revalidatiekliniek voor 15 jaar verhuurd aan Sevagram.
Sevagram heeft een omvattend plan opgesteld voor de renovatie van haar kliniek met ca. 130 bedden, kantoor- en vergaderfaciliteiten en facilitaire services. De kliniek telt een vloeroppervlak van circa 14.700 m2 verdeeld over 12 verdiepingen.
Voor Cofinimmo heeft bbn adviseurs de Technische Due Diligence van het gebouw en het renovatieplan uitgevoerd. Daarbij zijn de kritieke punten van het gebouw en het renovatieplan in kaart gebracht. bbn heeft aanbevelingen gedaan hoe deze kritieke punten opgeheven kunnen worden. Om een inzicht te krijgen in de te verwachten onderhoudskosten, heeft bbn een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. De aanbevelingen en het meerjarenonderhoudsplan hebben Cofinimmo ondersteund om tot een weloverwogen besluit te komen de revalidatiekliniek aan te kopen.
Na overeenstemming over de aankoop is de renovatie in januari 2016 gestart. Om de kwaliteit van de uit te voeren werkzaamheden en het bouwproces te borgen, voert bbn namens Cofinimmo de kwaliteitscontrole uit. Bij kwaliteitscontrole wordt het bouwproces gemonitord op organisatie, kwaliteit van werkzaamheden en documenten, planning en informatie. De kwaliteitscontroleur rapporteert maandelijks zijn bevindingen aan de opdrachtgever.