Van HAT-eenheden naar zorgwoningen?
Woningstichting Eemland Wonen bezit in Baarn aan de Turfstraat een complex met 25 HAT-eenheden. Samen met een zorginstelling wilde Eemland Wonen onderzoeken of de zorginstelling het complex kon overnemen en geschikt kon maken voor bewoners met een zorgvraag. Eemland Wonen verzocht bbn adviseurs inzichtelijk te maken wat de opbrengstpotentie van het complex kon zijn.
Aan de hand van geraamde investeringen, locatiekenmerken en beoogde opbrengsten, volgens het stelsel van normatieve huisvestingscomponenten (NHC’s) werd de opbrengstpotentie in kaart gebracht. Het Projectteam, bestaande uit een huisvestingsadviseur, een planeconoom en een bouwkostendeskundige hebben de vraag in een samenvattend rapport beantwoord.
Op een toplocatie bij de Zuid-As in Amsterdam is door het vooraanstaande belasting-, advocaten- en notariskantoor Loyens & Loeff een kantoor gehuurd van Amstelland Ontwikkeling naar een ontwerp van Atelier Pro. Dit gebouw heeft een bruto vloeroppervlak van 18.000 m².
Door Loyens & Loeff moest, vanwege de casco-oplevering van dit gebouw, nog aanzienlijk worden geïnvesteerd in het inbouwpakket. Het ging daarbij niet alleen om voorzieningen als vloerbedekking, plafonds en scheidingswanden, maar ook om volledig geoutilleerd bedrijfsrestaurant, een high-tech vergadercentrum, representatieve ontvangstruimten en dergelijke.
Onder leiding van bbn adviseurs werd, in nauwe samenwerking met de interieurarchitect Marcel van der Schalk, het inbouwpakket ontwikkeld, ingekocht en gerealiseerd. Het resultaat voor de opdrachtgever is een tijdige oplevering en goed verlopende verhuizing naar een nieuwe representatieve huisvesting.
De Stichting Nederlands Normalisatie Instituut (nu genaamd NEN) stond voor de vraag of de toenmalige huisvesting zou kunnen voldoen aan de groei van de organisatie of dat er naar een andere oplossing moest worden gezocht. Om dit te onderzoeken, schakelden zij bbn adviseurs in en dat was het begin van een interessant en verrassend proces.
Na een grondige financiële, technische en functionele analyse van de toenmalige huisvestingssituatie, bleek dat nieuwbouw de aantrekkelijkste variant zou zijn. Nadat dit geconcludeerd was en het NEN besloten had om dit te gaan realiseren, nam bbn adviseurs de taak op zich om zowel de hele ontwikkeling, als de realisatie en de inrichting van het nieuw te ontwikkelen kantoor te begeleiden.
bbn adviseurs screende potentiële locaties, verzorgde zowel het totale bouwkostenmanagement als het bouwmanagement, adviseerde bij het inrichten van de logistieke processen en verzorgde het facilitymanagement.
En ook het tijdelijke huisvestingsprobleem, totdat de nieuwbouw gereed zou zijn, werd door bbn adviseurs opgelost. Een uitgekiend indelingsconcept zorgde er voor dat het NEN voor de periode tot de verhuizing geen extra ruimte bij hoefde te huren.
Inmiddels is het kantoor opgeleverd en heeft het NEN niet alleen een nieuw kantoor, maar ook een geheel vernieuwd kantoorconcept en uiteindelijk dus zelfs een nieuwe naam.
Houthoff Buruma is met meer dan driehonderd advocaten, notarissen en belastingadviseurs één van de grootste juridische dienstverleners in Nederland. Vestiging Rotterdam is gehuisvest op de eerste 13 verdiepingen van de Weenatoren. Om reden van uitstraling naar haar cliënten, het waarborgen van de privacy en het vereenvoudigen van de interne bedrijfsvoering wenste Houthoff Buruma de totale dertiende verdieping te verbouwen tot vergadercentrum. De architectuur en het materiaalgebruik van het nieuwe vergadercentrum moest het degelijke, no-nonsense, maar vooral professionele karakter van Houthoff Buruma duidelijk gestalte geven.
Voor de realisatie heeft bbn een totaalopdracht gekregen vanaf het contracteren van architect, adviseurs en uitvoerende partijen, de inkoop van installaties, stoffering en op maat gemaakt meubilair tot en met de projectvoorbereiding en het begeleiden van de uitvoerende partijen. Het jonge ambitieuze architectenbureau Hofman Dujardin Architekten heeft gestalte gegeven aan de wensen van de opdrachtgever met een hightech minimalistisch ontwerp.
De belangrijkste uitdaging in het project was een hoge kwaliteitsstandaard ten aanzien van klimaat, akoestiek en audiovisuele apparatuur inpassen in het minimalistisch ontwerp. Een extra uitdaging was de wens van de opdrachtgever om het totale project in een zeer kort tijdsbestek te realiseren. Dit hield in dat ontwerp en onderzoek naar technische- en financiële haalbaarheid gelijktijdig en met onmiddellijke interactie moesten worden uitgevoerd. Door een pragmatische samenwerking tussen opdrachtgever, architect, bbn adviseurs en leveranciers is een spraakmakend en technisch bijzonder gecompliceerd project tot een goed einde gebracht met als resultaat een voor de branche uniek vergadercentrum.
Bovengenoemd object, een monumentaal kantoorpand gelegen in het Mesdagkwartier in Den Haag, betreft een Rijksmonument en heeft een vloeroppervlak van ongeveer 800 m². De opdrachtgever, die het pand wilde kopen en herontwikkelen tot luxe appartementen, heeft bbn adviseurs verzocht hem bij te staan in het maken van een goede afweging voorafgaand aan een eventuele verwerving van het object.
Eerder onderzoek had reeds uitgewezen dat ten aanzien van de bestemming zowel een kantoorfunctie als een woonfunctie was toegestaan. Tijdens de haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheid tot herontwikkeling werden ruimtelijke, kwalitatieve en financiële aspecten door bbn adviseurs beschouwd.
Binnen een zeer kort tijdsbestek is door bbn adviseurs onderzoek gedaan naar de verschillende facetten: bouwhistorie, ontwikkelingspotentieel en -mogelijkheden van het pand, een raming van de stichtingskosten alsmede een raming van de te verwachten opbrengsten.
bbn adviseurs verrichte in korte tijd een doelmatig onderzoek en voorzag de opdrachtgever hiermee van de gevraagde managementinformatie.
s’Lands grootste advocatenkantoor NautaDutilh in Amsterdam huurt sinds juni 2004 circa 16.000 m² in het WTC. Onder het motto It takes a new World where Business comes to Life hebben ING Vastgoedbeleggingen en Kantoren Fonds Nederland, in combinatie met Trimp & Van Tartwijk deze uitbreiding gerealiseerd.
De architect van het gebouw is KPF in combinatie met Van den Oever Zaaijer Roodbeen en partners. Het ontwerp van de afbouw en het interieur wordt gemaakt door Meyer en Van Schooten Architecten.
De opdracht van bbn adviseurs is het bouwmanagement van de afbouw en inrichting van het door NautaDutilh gehuurde gedeelte.
In detail bestaan de werkzaamheden van bbn adviseurs uit:
De gemeente Doetinchem en Sité Woondiensten hebben een raamovereenkomst gesloten voor de herstructurering van de woonwijk Oosseld. Hierin zijn de kaders vastgelegd waarbinnen de herstructurering gestalte dient te krijgen. De gemeente heeft een krediet beschikbaar gesteld voor de gehele ontwikkeling en de realisatie. Hierop volgend is voor het aangrenzende centrumgebied een ruimtelijke verkenning gemaakt. Aan bbn adviseurs is gevraagd om als onafhankelijk adviseur een financiële verkenning voor beide partijen op te stellen: een gebiedsexploitatie als basis voor de uiteindelijke kostenverdeling via de methode van het ministerie van VROM
Gemeente Doetinchem en Sité Woondiensten hebben in eerste instantie een globaal Programma van Eisen voor de invulling van het centrumgebied opgesteld. Op basis hiervan is een eerste opzet voor de gebiedsexploitatie gemaakt. Dit is als knoppenmodel ingezet om tijdens integrale overleggen inzichtelijk te maken welke (financiële) effecten er optreden bij wijziging van uitgangspunten.
Vervolgens is een ruimtelijke verkenning gemaakt door de stedenbouwkundige en de architect. Deze verkenning is financieel vertaald en opnieuw in een knoppenmodel opgenomen. Dit heeft geleid tot een financiële en programmatische basis voor het definitieve raamcontract voor de herontwikkeling van het gebied.
In het centrumplan wordt, naast een wijkcentrum, tevens rekening gehouden met de realisatie van een brede school ter vervanging van de 3 basisscholen in de directe omgeving van het centrum. Tenslotte heeft bbn de gemeente geadviseerd over de huisvestingseisen (Programma van Eisen, kwaliteit en financiën).
Door de gemeentelijke samenvoeging van Voorburg en Leidschendam heeft regiopolitie Haaglanden besloten om de bureaus van beide gemeenten samen te brengen in een centraal gesitueerde nieuwbouw. Vanaf het moment dat de opdrachtgever gekomen was tot een locatiekeuze voor de nieuwbouw, is bbn adviseurs als projectmanager betrokken geweest bij het project.
De keuze was gevallen op een locatie waar ontwikkelaar Provast grondposities had, zodat gekozen is voor een turnkey-ontwikkelingsovereenkomst met deze partij. Deze overeenkomst is na de nodige onderhandelingen gesloten op basis van het Voorlopig Ontwerp dat gebaseerd is op het door bbn adviseurs opgestelde Programma van Eisen. Als projectmanager heeft bbn adviseurs de opdrachtgever geadviseerd over het proces, de bouwkosten en de uitvoeringskwaliteit bij de contacten met de ontwikkelaar. Voor de verdere uitwerking van het ontwerp en het inbouwpakket heeft bbn adviseurs deelgenomen aan het Ontwerpteam.
Tijdens de uitvoering heeft bbn adviseurs, namens de opdrachtgever, de bouwvergaderingen bijgewoond. Hierbij is nadrukkelijk aandacht geweest voor de extra te realiseren parkeervoorzieningen en uitrukmogelijkheden.
De gemeente IJsselstein had het plan om 2 schoolgebouwen samen te voegen. Het betrof een schoolgebouw voor speciaal basisonderwijs en het voormalig mavo-gebouw. Het idee was om een nieuw entreegebouw te realiseren door middel van een verbindingsstuk.
De gemeente had echter wel een aantal wensen. Zo moesten de lokalen voor de vakken Timmeren, Techniek en Verzorging gehandhaafd blijven. Ook mochten de klassen niet groter worden dan 15 leerlingen. Na de renovatie diende er een duidelijke, overzichtelijke structuur zichtbaar te zijn. Een groot voordeel was dat tijdens de werkzaamheden de leerlingen de lessen gewoon konden blijven volgen.
bbn adviseurs is vanaf het Programma van Eisen tot de oplevering betrokken geweest bij het project en heeft onder andere het project- en bouwkostenmanagement uitgevoerd. Ook de directievoering en het toezicht behoorden tot de taken van bbn adviseurs.
Mede door het slim omgaan met het beperkte budget, is het gerenoveerde schoolgebouw succesvol opgeleverd. Na de oplevering is bbn adviseurs gevraagd een plan te ontwikkelen voor de inrichting van de openbare ruimte in de vorm van een opstelruimte voor de bussen die het schoolvervoer verzorgen.
De Noord-Hollandse gemeente Waterland is bezig met de ontwikkeling van het plan ‘Bedrijfserf te Katwoude’. Dit bedrijfserf aan de Hoogedijk moet een kleinschalig bedrijventerrein worden. Het is bedoeld voor de hervestiging van lokaal georiënteerde bedrijven afkomstig van het huidige bedrijventerrein Galgeriet in Monnickendam.
De gemeente is geen eigenaar van de locatie aan de Hoogedijk maar heeft op de locatie in 2006 voorkeursrecht gevestigd (Wvg). Omdat dit recht is afgelopen was de gemeente voornemens een nieuw bestemmingsplan vast te stellen om zodoende het voorkeursrecht veilig te stellen. De Wro verplicht de gemeente bij een bestemmingsplan haar kosten te verhalen. Omdat er geen sprake is van een anterieure overeenkomst met de huidige eigenaar is de gemeente verplicht om een exploitatieplan vast te stellen.
Het voorontwerp bestemmingsplan is een door La4Sale uitgewerkt in een inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan heeft als basis gediend voor het exploitatieplan. Omdat inzicht in de financiële haalbaarheid van het inrichtingsplan ontbrak heeft bbn adviseurs eerst een grondexploitatie opgesteld. Daaruit bleek dat het aanvankelijke plan niet paste binnen het financiële kader van de gemeente. bbn adviseurs heeft de gemeente daarop geadviseerd over een aantal optimalisatiemogelijkheden. Op basis van die gegevens heeft de gemeente een keuze gemaakt en het inrichtingsplan laten herzien. Dit heeft geleid tot een haalbaar inrichtingsplan waarop het exploitatieplan is gebaseerd.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht: