Het nieuwe sport- en werklandschap Meerpaal moest gebruikt gaan worden door verschillende gebruikers. Het clubgebouw gaat, naast Hockeyclub Houten, de Handbalvereniging Houten en honkbalvereniging Houten Dragons ingezet worden voor onderwijsdoeleinden en naschoolse opvang. Binnen de lay-out van het nieuwe sportpark heeft de nieuwe accommodatie een centrale positie tussen de verschillende sportvelden voor de 3 verenigingen.
Het sportcomplex is tot stand gekomen door een unieke samenwerking tussen de gemeente en de stichting ‘Een leven bewegen’. Hierbij is bbn adviseurs de verbindende schakel geweest tussen gemeente en de verschillende verenigingen (verenigt in genoemde stichting). De advisering omtrent de wijze van beheer en de eigendomssituatie van het gebouw waren onderdeel van de vraagstukken en opdracht, waaronder een meer dan uitdagende planning. Daarbij heeft bbn adviseurs het projectmanagement verzorgd alsmede het bouwkostenmanagement.
Het complex is gefaseerd opgeleverd in 2012 en 2013.
Onderwijs en cultuur zijn functies die prima bij elkaar passen. Als er ook mogelijkheden zijn om dit op een beschikbare locatie te combineren, is dat een kans die het waard is om te benutten.
Elke combinatie heeft een programma en een vorm
In een locatiestudie voor het Homburg terrein zijn diverse onderwijsvoorzieningen voor het Merlet College en ROC De Leijgraaf onderzocht en in samenhang gebracht met bestaande voorzieningen zoals de schouwburg Cuijk, de Biblioplus en de Meander (kunsteducatie). Het opnieuw rangschikken van bestaande en nieuwe functies leidt tot mogelijkheden om programma’s in elkaar te schuiven of uit te breiden en zodoende de synergie te verbeteren. De ruimtelijke mogelijkheden en stedenbouwkundige eisen zijn bepalend voor de vorm van het programma.
Elke combinatie heeft een prijs
Het combineren van programma leidt tot een nieuwe kwaliteit. Dat kan gelden voor de verschijningsvorm, de efficiency in (multifunctioneel) gebruik en de exploitatie. De bebouwingsvarianten voor zowel de bestaande als nieuwe situatie zijn beoordeeld in relatie tot de bijpassende investeringskosten. Op basis hiervan heeft de gemeente besloten om de bestaande cultuurcluster te handhaven en te verbeteren.
Vergelijking zonder onbekenden
bbn heeft in het huisvestingsonderzoek de verschillende mogelijkheden onderzocht en drie varianten beschreven in een Programma van Eisen en vergeleken: Clusterbouw, stand alone Schouwburg en renovatie bestaande Schouwburg. De varianten zijn vervolgens doorgerekend op kosten en risico’s.
Per 1 januari 2011 heeft een fusie plaatsgevonden van 5 gemeenten en de intergemeentelijke Sociale Dienst tot een nieuwe gemeente Súdwest Fryslân. Het betreft de gemeenten Sneek, Bolsward, Wûnseradiel, Nijefurd, Wymbritseradiel en de Intergemeentelijke Sociale Dienst Zuidwest Friesland. De Gemeente Súdwest Fryslân brengt de bestuurlijke en ambtelijke organisatie voorlopig onder binnen de huidige gemeentehuizen.
Súdwest Fryslân is qua grondgebied de grootste gemeente van Nederland en met haar 83.000 inwoners de 2e gemeente van Friesland. De fusie is gerealiseerd door het Projectbureau Herindeling Súdwest Fryslân. Een van de opgaven was het realiseren van een passende huisvesting. De gemeente koos om de bestuurlijke organisatie onder te brengen in het stadhuis in Sneek, de raadsvergaderingen vinden plaats in het stadhuis in IJlst en de ambtelijke organisatie is verdeeld over de 10 huisvestingslocaties binnen de 5 voormalige gemeenten. Voor dienstverlening aan de burgers heeft de gemeente 3 gemeenteloketten, deze bevinden zich in Sneek, Bolsward en Workum.
De gemeente Súdwest Fryslân heeft bbn gevraagd ondersteuning te leveren bij de realisatie van de uitbreiding en vernieuwing van de raadzaal in IJlst en het gemeenteloket in Bolsward. Daarnaast vroeg de gemeente bbn de fysieke verhuizing te organiseren. bbn heeft de aanbesteding, de opdrachtverstrekking, de voorbereiding en de begeleiding van de verhuizing verzorgd. bbn heeft diverse stukken opgesteld ter voorbereiding van de verhuizing. Het door bbn opgestelde draaiboek en logistiek plan werd na afloop van elke verhuisdag waar nodig bijgewerkt. bbn heeft de afstemming verzorgd tussen de verschillende projectonderdelen en een bijbehorende werkomschrijving en bestek opgesteld. De aanbesteding heeft plaatsgevonden door middel van een meervoudig onderhandse aanbesteding. bbn heeft eveneens de contractvorming en het toezicht op de uitvoering verzorgd.
De Ovale Toren was 10 jaar in gebruik en staat op een bijzondere locatie. Om de verhuurbaarheid te optimaliseren heeft de eigenaar (DEKA Immobilien GmbH) besloten tot een renovatie. Het gebouw is verduurzaamd en beter geschikt gemaakt voor het ‘Nieuwe Werken’.
bbn adviseerde DEKA in opdracht van DTZ Zadelhoff Property Management B.V. en begeleidde de renovatie. 10 jaar geleden is bbn ook betrokken geweest dit project. Een van de markantste gebouwen nabij de Amsterdam ArenaA en Villa ArenA is de Ovale Toren. bbn was al betrokken bij de nieuwbouw en begeleidde ook de renovatie.
Naast de verduurzaming en het Nieuwe Werken waren het beter geschikt maken voor meerdere huurders (multi tenant) en het verbeteren van de entree de thema’s. Vanwege het internationale karakter van het gebouw, de eigenaar en de huurders was voor duurzaamheid de doelstelling LEED Gold. LEED is vergelijkbaar en op sommige punten strikter dan BREEAM. Het gebouw zal een van de eerste bestaande gebouwen in Nederland zijn met het LEED label. Ook de huurders zijn gestimuleerd om voor hun inbouwpakket een LEED certificaat te behalen.
Vooruitlopend op het vertrek van de oorspronkelijke huurder, is onderzocht met welk renovatiepakket het beste resultaat kon worden bereikt. Zowel qua verhuurbaarheid, toekomstwaarde als exploitatiekosten. Toen de eerste nieuwe huurder zich aandiende, kon direct met de opdrachtgever en het ontwerpteam het plan voortvarend uitgewerkt worden.
bbn stuurde het ontwerp- en renovatieproces aan en verzorgde het bouwkostenmanagement. Ook zijn de vergunningen en aanbestedingen geregeld en de planning en de kwaliteit bewaakt. Tijdens de uitvoering zijn de inbouw- en gebruikerspakketten geïmplementeerd en voerde bbn directie en toezicht uit. Het gebouw heeft een hoogte van 95 meter en telt 24 verdiepingen, met onder het gebouw een grote parkeergarage. De nieuwe entree is gerealiseerd aan de ArenA-boulevard in de zichtlijn vanaf het station ArenA Bijlmer.
De gemeente Wijchen heeft bijna 40.000 inwoners en opereert vanuit het gemeentehuis aan de Kasteellaan te Wijchen en verzorgt de dienstverlening naar de burgers voor een belangrijk deel vanuit het loket Vraagwijzer dat in het Molenhuis aan de Bronckhorstlaan 2 is gevestigd.
Het gemeentehuis kampt met een toenemend ruimtegebrek en de huidige werkruimten voldoen niet aan de huidige eisen van kantoorefficiency, arbeidsomstandigheden en representativiteit. De gemeente wil tevens de dienstverlening voor de burger nog verder verbeteren door centralisatie van alle diensten voor de burgers in het nieuwe gemeentehuis. bbn heeft in opdracht van de gemeente Wijchen het Programma van Eisen (PvE) voor de nieuwbouw opgesteld. Een belangrijk onderdeel van de opdracht was het creëren van draagvlak voor het nieuwe gemeentehuis binnen de gemeentelijke organisatie en de gemeente Wijchen zelf. Bij de ontwikkeling van het PvE zijn daarom organisatiebreed leden voor de projectgroep geselecteerd en is een intensief traject doorlopen. Belangrijk onderdeel was de implementatie van het nieuwe dienstverleningsconcept op basis van Antwoord© en de consequenties die dit meebracht voor de huisvesting. De gemeenteraad is eveneens middels een klankbordgroep betrokken bij de definiëring van de eisen voor onder andere de raadszaal. Duurzaamheid vormde een belangrijk onderdeel van de projectdefinitie. De gemeente streeft naar een energieneutraal gebouw en een gebouwontwerp op basis van de cradle to cradle filosofie. Door middel van een energiescan zijn de mogelijkheden voor duurzame energieopwekking in de directie omgeving onderzocht en zijn opties voor outsourcing onderzocht. De ruimtelijke consequenties voor de omgeving van het toekomstige gemeentehuis zijn door middel van een massastudie onderzocht. Hierbij speelde de aansluiting van de beoogde parkeergarage onder het gebouw op de rest van de ontwikkeling van de Oostflank een belangrijke rol.
Het oorspronkelijke gemeentehuis van Velsen, Gebouw B, vormt nog steeds een belangrijk onderdeel van de gemeentelijke huisvesting in Velsen. Gebouw B is een fraai gemeentelijk en toekomstig Rijksmonument, ontworpen door de bekende architect Dudok. In Gebouw B zijn kantoorruimten, de representatieve functies zoals de raadzaal, de burgerzaal, de trouwzaal en de bestuurskamers gesitueerd rondom een mooi aangelegde binnentuin. In de representatieve ruimten zijn de oorspronkelijke stijlkenmerken goed behouden gebleven.
In het gebouw is asbest aangetroffen en er waren veel klachten over het thermisch comfort. De gemeente heeft daarom besloten het gebouw te renoveren met als belangrijk speerpunt het verduurzamen van het gebouw. bbn adviseurs heeft 3 renovatievarianten uitgewerkt en de financiële en technische haalbaarheid onderzocht. De renovatievarianten liepen uiteen van minimaal tot zeer ingrijpend met een hoge duurzaamheidsambitie. De bouwhistoricus van bbn adviseurs heeft allereerst de monumentwaarden van het gebouw bepaald en deze afgestemd met de Stichting Dudok.
Bij de uitwerking van de renovatievarianten zijn deze als randvoorwaarden meegenomen. bbn adviseurs heeft de verschillende verduurzaming-opties geïnventariseerd en per renovatievariant de mate van duurzaamheid gekwantificeerd door middel van een GPR-gebouw. Hierdoor was het mogelijk de verbetering van de duurzaamheid van het gebouw objectief te bepalen ten opzichte van de huidige situatie. Het resultaat is een GPR van 7,4. Voorbeelden van genomen maatregelen zijn een WKO-installatie, kozijn- en glasvervanging, zoldervloerisolatie, LED verlichting en nieuwe ketels. Dit leidt tot een verbetering van het energielabel van G naar C, een goede score voor een monument.
bbn adviseurs heeft onder andere het overall projectmanagement, ontwerp renovatievarianten, het bouwkostenmanagement, de bouwkundige advisering (incl. verduurzaming), de aanbesteding en het toezicht verzorgd.
Op 26 maart 2014 is het gerenoveerde stadhuis geopend door Prinses Margriet.
In de intentieovereenkomst zijn afspraken opgenomen om de verplaatsingsmogelijkheden te onderzoeken en te komen tot overeenstemming op een aantal punten, te weten:
De Protestantse Gemeente in Nieuwegein-Zuid ‘De Rank’ had behoefte aan een onafhankelijk adviseur welke geen binding heeft met de gemeente en/of lokale makelaars of ontwikkelaars. Om deze reden is bbn adviseurs gevraagd om het onderhandelingsproces te begeleiden. bbn adviseurs heeft het verplaatsingstraject begeleid.
Het gebied bij het monumentale oude Raadhuis had de potenties om de leefbaarheid en de voorzieningen in het centrum van Zeist te versterken. Onderdeel daarvan was de uitbreiding van het gemeentehuis. bbn adviseurs heeft de ontwikkeling van het gemeentehuis begeleid.
De gemeentelijke organisatie was op verschillende plaatsen in Zeist gehuisvest. Er was behoefte om bestuurlijke en ambtelijke diensten bij elkaar te voegen op een centrale plek. Hierdoor konden kosten worden bespaard, konden de gemeentelijke diensten nauwer samenwerken en waren de diensten voor de burgers beter vindbaar. Uit een haalbaarheidsanalyse bleek dat het representatieve en monumentale oude Raadhuis zonder al te veel tijdelijke maatregelen en overlast die centralisatie kon opvangen. Aan de achterzijde is het gemeentehuis met 3.400 m² uitgebreid voor onder andere de front-office diensten, publiekshal, het archief en de raadzaal.
De keuze voor uitbreiding is slechts het halve werk. De toe te voegen functies dienen logisch aan te sluiten op de bestaande functies voor zowel de ambtelijke organisatie als het publiek. Daarnaast dient het bestaande gedeelte en de uitbreiding een nieuwe eigen samenhang te krijgen. Het bedrijfsproces en de ruimtelijke mogelijkheden zijn in een eigen kantoorconcept vertaald. Dat heeft geleid tot het besef van de noodzaak om de bestaande huisvesting te upgraden.
Het kantoorconcept was leidend om de ruimtebehoefte te kunnen vastkeggen en de herindeling van ruimten met de noodzakelijke onderlinge relaties te kunnen beschrijven. Publieksruimten en kantoorruimten zijn tevens zo gekozen dat de bestaande representativiteit optimaal wordt benut en de burger alle baliefuncties goed herkent. Voor de uitbreiding is een Design & Build-contract opgesteld (gebaseerd op de UAV-GC-2005) dat onderdeel uitmaakte van een integrale aanbesteding voor het gebied.
In Nieuw Vennep wordt een locatie gezocht voor 2 brede scholen in de nieuwbouwwijk Getsewoud.
In de wijk Getsewoud Zuid zijn in het oorspronkelijke plan 2 scholenlocaties met elk 30 lokalen voorzien. Nu blijkt dat de oorspronkelijke leerlingenprognoses ver overschreden worden en dat er behoefte is aan 38 extra permanente lokalen, verdeeld over 2 locaties. Omdat er in het oorspronkelijke plan geen ruimte was gereserveerd voor een dergelijke ontwikkeling, zullen deze scholen ingepast moeten worden in de huidige structuur.
bbn adviseurs is gevraagd om voor een aantal mogelijk geschikte locaties aan de rand van de huidige wijk te bepalen in welke mate deze geschikt zijn voor het vestigen van deze scholen. Hierbij wordt onder andere gekeken naar het eigendom van de locaties, de ligging en de bereikbaarheid.
Locatieonderzoek.
In de wijk Stadsbroek heeft de gemeente Assen een sporthal gerealiseerd. De mogelijkheden om de sporthal multifunctioneel te gebruiken en een goede prijs/kwaliteitverhouding waren voor de gemeente Assen van belang. Na de aanbesteding (DBM) heeft bbn adviseurs de contractvorming en het contractmanagement begeleid en uitgevoerd. Bij zowel de ontwerpfase als de realisatiefase heeft bbn de kwaliteit beoordeeld.
De sporthal heeft 3 zaaldelen met een totaal vloeroppervlak van ca. 44×24 meter en een totaal bvo van ca. 1.800 m². De hallen zijn primair bedoeld voor het bewegingsonderwijs, maar moesten wel multifunctioneel zijn. Een standaard trainingshal is nog geen multifunctionele sportaccommodatie. De capaciteit en sportinrichting zijn daarop afgestemd. Dubbelfuncties, zoals ontmoetingsruimten, stellen andere en soms tegengestelde eisen.
De opzet is in het voortraject uitgebreid onderzocht. Deze was sturend voor het te vervaardigen ontwerp van de te selecteren architect/aannemer. Kenmerkend is de verdeling van de accommodatie in drie ‘gestapelde’ delen. Op straatniveau bevindt zich het ‘leefniveau’, daarboven de ’tussenzone’ en geheel bovenin het zogeheten ’technische niveau’.
In het Programma van Eisen zijn de uitgangspunten voor multifunctionaliteit in de juiste balans gebracht met een haalbare exploitatie, een goede beheerbaarheid van de accommodatie en een kwaliteitsniveau dat veelsoortig gebruik kan doorstaan. Op basis van een onderzoek naar de aanbestedingsvorm en een afweging van belangen is gekozen voor een innovatieve contractvorm gebaseerd op Design, Build en Maintenance. Na de contractvorming is het van belang er op toe te zien dat de marktpartij datgene levert wat de opdrachtgever heeft “gekocht”. Door mee te kijken tijdens het ontwerpproces en de realisatie ontstond een soepel proces met een mooi resultaat!