Regionaal bedrijventerrein met ambities Binnen de stadsregio Arnhem-Nijmegen is het Betuws Bedrijvenpark een nieuw regionaal bedrijventerrein, dat volledig ontwikkeld wordt door een consortium van marktpartijen. Vanaf het opstellen van de ontwikkelingsvisie tot en met vaststelling van het bestemmingsplan heeft bbn adviseurs invulling gegeven aan de grondexploitatie.
Het planproces startte medio 2007 in een situatie zonder ontwerp en met een bandbreedte in het resultaat. Het doel was om een korte tijd plan te ontwikkelen dat kon rekenen op draagvlak in de omgeving, aan alle duurzaamheidambities gehoor gaf en voldoende financieel rendement opleverde.
Stapsgewijs werd gedurende het proces de bandbreedte in het resultaat verkleind. Door middel van gevoeligheidsanalyse en scenarioanalyse is in beeld gebracht welke financiële consequenties keuzes in het plan hadden. In het ontwikkelproces is doorlopend gestuurd op de beheersing van financiële risico’s.
In het proces was doorlopend communicatie met disciplines als stedenbouw, landschap, milieu, verkeer en techniek belangrijk. De grondexploitatie vormde een centraal document van uitgangspunten voor de planvorming. Bewaking en sturing vanuit deze grondexploitatie kwamen het financieel resultaat ten goede.
In opdracht van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) begeleidt bbn adviseurs de realisatie van het prestigieuze project Céramique te Maastricht. Het voormalige Sfinxterrein is omgetoverd tot een aansprekende stadswijk met 1.600 woningen en in totaal 115.000 m² bvo aan winkels, kantoren en culturele ruimten. Het project is een publiekprivate samenwerking tussen de gemeente Maastricht en het ABP. Sinds 1994 heeft het ABP, om strategische redenen, de dagelijkse leiding van het project opgedragen aan Trimp & van Tartwijk en bbn adviseurs, waarbij bbn adviseurs zich richt op het projectmanagement en grondexploitatie.
Het ontwikkelingsproces met internationaal bekende architecten en de stedenbouwkundige Jo Coenen is erop gericht een zo hoog mogelijke ambitie na te streven, waarvan de gemeente Maastricht de inhoudelijke bewaker is. Ondanks alle ambities moest het streven in financieel opzicht gericht zijn op een sluitende grondexploitatie. Het in verband brengen en houden van dat ambitieniveau, met de financieel-economische aspecten van de planvorming en -uitwerking, was een grote uitdaging.
De opdrachtgever heeft met de realisatie van dit project een kwalitatief hoogwaardige toevoeging aan haar vastgoedportefeuille kunnen realiseren en de stad Maastricht heeft een centrumwijk met internationaal allure gekregen.
De gemeente Rotterdam ontwikkelt momenteel een overdekte 400-meter kunstijsbaan in het Stadionpark. De ijsbaan zal onderdeel uitmaken van de grootschalige ontwikkelingen inzake de vernieuwing en uitbreiding van het sportcluster bij het voetbalstadion De Kuip.
De ijsbaan bestaat uit een volledig overdekte 400-meter ijsbaan met een verdiept 30 x 60 meter ijsveld. Het zal voorzien worden van een hoogwaardige vriesinstallatie, en klimaatbeheersing. Er komen tribunes en de accommodatie zal gaan beschikken over wedstrijdfaciliteiten op gewestelijk en nationaal niveau. Onder de ijsbaan zal een parkeerkelder aangelegd worden voor minimaal 500 voertuigen. Daarnaast zal er ruimte komen voor commerciële voorzieningen zoals vestigingen van grote winkelketens. De ramingen gaan uit van circa 400.000 bezoekers per jaar.
bbn adviseurs heeft opdracht gekregen om onderzoek te doen naar de haalbaarheid, de uitgangspunten voor de exploitatie te onderzoeken, een Programma van Eisen op te stellen, een planning voor het totale proces te maken en de investeringskosten te begroten. Daarnaast adviseert bbn adviseurs over de wijze van aanbesteden, waarbij de gemeente een contracterings- en aanbestedingsmethodiek op basis van Design, Build, Maintain & Operate (DBMO) voor ogen heeft zoals dat ook bij de ijsbanen in Hoorn en Enschede is toegepast door bbn adviseurs.
Een samenwerkingsverband tussen een ontwikkelaar, een bouwbedrijf en een gemeente die een voormalig industriegebied herontwikkelen tot een hoogwaardig woon- en verblijfsgebied. Dat was de opgave die de gemeente Bunschoten te doen stond in het project Oostmaat te Spakenburg.
Naast woningbouw zijn er ook plannen in voorbereiding om de kuststrook bij Spakenburg nieuw in te richten. De hiervoor opgestelde ontwikkelingsvisie biedt ruimte voor een nieuwe jachthaven en promenade wat veel meerwaarde geeft aan de geplande woningbouw. Keerzijde van de medaille is dat er aanzienlijke meerkosten ontstaan waardoor de haalbaarheid van de plannen onder druk kunnen komen te staan. Aan bbn adviseurs de vraag de grondexploitatie te beoordelen en mee te denken aan planoptimalisaties ter verbetering van het financiële resultaat.
De analyse van bbn adviseurs op de grondexploitatie richtte zich niet alleen op de gehanteerde methodiek, uitgangspunten, parameters en fasering, maar specifiek ook op de investeringen en (grond)opbrengsten. Een oordeel is gegeven over de prijs-/kwaliteitsverhouding van de woningen, de gehanteerde grondquotes en de v.o.n.-prijzen.
bbn adviseurs heeft voor deze ontwikkeling een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie en advies gegeven over de toedeling van kosten naar de verschillende partijen. De mogelijkheden om subsidie te ontvangen is door ons in beeld gebracht middels een subsidiescan van alle Nederlandse en Europese subsidieregelingen.
Samen met H+N+S Landschapsarchitecten is voor de gemeente Haarlemmermeer een ontwikkelstrategie voor het toekomstige grootschalige parklandschap van de 21e eeuw opgezet.
De strategische inbreng richt zich op de integrale afweging tussen programma, kwaliteit, planning en financiën en tussen de verschillende planonderdelen. “Weten wat je wilt moet worden uitgebreid met weten wat je kunt”.
Om de gewenste ruimtelijke ingrepen daadwerkelijk te realiseren is een integrale ontwikkelingstrategie voor de korte en lange termijn noodzakelijk. Naast het inzichtelijk maken van de haalbaarheid is het noodzakelijk een gefaseerde benadering te introduceren. Hierbij wordt een eerste fase geconcretiseerd passend binnen het totaalplan met de vervolgfasen als toekomstperspectief. Op deze wijze kan tijdens de planperiode optimaal worden ingespeeld op ambities, risico’s, actuele ontwikkelingen, kansen en bedreigingen.
Ontwikkelingsprogramma en regie, Beheerstructuur en beheerstrategie, Exploitatieplan en dekkingsverhaal.
Waterstad Goese Schans is een gebiedsontwikkeling in de gemeente Goes waarbij onder meer circa 2.000 woningen worden gerealiseerd op een voormalig haventerrein, gelegen dicht tegen het centrum van Goes. bbn adviseurs heeft hiervoor diverse diensten geleverd.
Voor de realisatie is een GEM opgericht waarvoor bbn adviseurs de directie, de planeconomische en de civieltechnische ondersteuning heeft geleverd. bbn adviseurs heeft de organisatie vormgegeven en het planologische en ontwikkelingsproces begeleid. Hierbij zijn onder meer de volgende activiteiten aan de orde geweest: bewonerscommunicatie, organisatie evenementen en communicatie, verwerving van bedrijven; bouw- en woonrijp maken; verkoop gronden.
Voor de uitvoering van die activiteiten is een projectbureau opgericht, waar vanuit de directeur GEM, de civiele manager, de procescoördinator en de planeconoom sturing gaven aan het project. Afstemming vond plaats middels maandelijkse Projectgroepvergaderingen, tweemaandelijkse aandeelhoudersvergaderingen en werkgroepbijeenkomsten. Het projectbureau is ook dienst gaan doen als informatiecentrum en later als verkoopbureau.
Procesmanagement (waaronder opdrachtverlening en contractering), Civiel management, Plan van Aanpak, Integrale planning, managementrapportages.
Toetsing financiële haalbaarheid structuurvisie Noordzijde Bodegraven. Voor de Noordzijde in de gemeente Bodegraven is een structuurvisie opgesteld. Aan bbn adviseurs is gevraagd om de financiële haalbaarheid van deze visie te toetsen en vervolgens tijdens het planvormingsproces planeconomisch advies te geven.
Binnen Bodegraven is een gebied van 13 hectare aangewezen als ontwikkelgebied, waarin plaats wordt gemaakt voor uitbreiding van de bestaande begraafplaats, maatschappelijke voorzieningen, park en woningbouw. Om de op het gebied van toepassing zijnde voorkeursrecht te kunnen behouden, is het noodzakelijk een structuurvisie vast te stellen.
De opdracht was gefaseerd in twee delen. In fase 1 werd de financiële haalbaarheid van de concept structuurvisie getoetst. Gekoppeld aan een ontwikkelingsstrategie zijn verschillende scenario’s opgesteld. In de 2e fase begeleidde bbn adviseurs de planvorming tot de definitieve structuurvisie, waarbij gestuurd werd om het financieel resultaat te verbeteren.
In 2006 heeft bbn adviseurs meegewerkt aan het opstellen van de Integrale Visie Dorpsontwikkeling in Oud-Beijerland. Ondertussen is er een uitvoeringsprogramma vastgesteld en worden de plannen voor de eerste projecten concreter. bbn adviseurs is gevraagd de planeconomie voor de gemeente te verzorgen.
5 Inbreidingslocaties zijn de eerste locaties uit de Visie Dorpsontwikkeling die worden gerealiseerd. Hier worden bedrijfslocaties of braakliggende terreinen getransformeerd naar woonlocaties. Belangrijk is deze locaties te ontwikkelen binnen de eerder vastgestelde financiële kaders en in goede samenwerking met private ontwikkelende partijen.
Bbn adviseurs heeft op zeer korte termijn voor alle 5 de locaties een aparte grondexploitatie opgezet. Voor deze projecten zijn de grondwaardes residueel bepaald. Tevens zijn er civieltechnische kostenramingen opgesteld, waarin de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn bepaald. Verder zijn op een aantal niveaus planeconomische sturingsinstrumenten ontwikkeld om op die manier de financiële component van verschillende projecten te beheersen.