In 2006 heeft bbn adviseurs meegewerkt aan het opstellen van de Integrale Visie Dorpsontwikkeling in Oud-Beijerland. Ondertussen is er een uitvoeringsprogramma vastgesteld en worden de plannen voor de eerste projecten concreter. bbn adviseurs is gevraagd de planeconomie voor de gemeente te verzorgen.
5 Inbreidingslocaties zijn de eerste locaties uit de Visie Dorpsontwikkeling die worden gerealiseerd. Hier worden bedrijfslocaties of braakliggende terreinen getransformeerd naar woonlocaties. Belangrijk is deze locaties te ontwikkelen binnen de eerder vastgestelde financiële kaders en in goede samenwerking met private ontwikkelende partijen.
Bbn adviseurs heeft op zeer korte termijn voor alle 5 de locaties een aparte grondexploitatie opgezet. Voor deze projecten zijn de grondwaardes residueel bepaald. Tevens zijn er civieltechnische kostenramingen opgesteld, waarin de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn bepaald. Verder zijn op een aantal niveaus planeconomische sturingsinstrumenten ontwikkeld om op die manier de financiële component van verschillende projecten te beheersen.
Stichting Zuidwester biedt ondersteuning aan ruim 1.000 mensen met een verstandelijke handicap in Zuid-Holland, Zeeland en West-Brabant. De locatie Hernesseroord geldt als de kern van de regio Zuid-Holland-Zuid. Op dit terrein wonen ruim 200 cliënten in verschillende woonvoorzieningen. Gebaseerd op de wensen van de individuele cliënt biedt Zuidwester op locatie Hernesseroord gevarieerde zorg- en ondersteuningsarrangementen op het gebied van wonen, dagbesteding, werken, vrijetijdsbesteding, consultatie en behandeling, thuisondersteuning, weekend- en vakantieopvang en naschoolse opvang.
De komende jaren zal het terrein van Hernesseroord ingrijpende veranderingen ondergaan. Het gebied wordt in samenwerking tussen Zuidwester, De Open Ankh, gemeente en projectontwikkelaar AM omgevormd tot een toonaangevend woonpark waar zowel cliënten van Zuidwester als bewoners van reguliere woningen prettig kunnen wonen. Op het terrein zullen, naast de zorgwoningen, marktwoningen gerealiseerd gaan worden.
Op het terrein worden in de toekomst 316 woningen ontwikkeld: De Tuinen van Hernesse. Er komt een grote variëteit in woningen: sociale woningen, rijwoningen in het park, boswoningen, riante appartementen die op de haven uitkijken, kadewoningen en ruime villa’s aan de bestaande en nieuwe waterpartijen. 4 Bestaande opstallen, in het kerngebied van Stichting de Zuidwester, zullen worden gerenoveerd.
Aan bbn adviseurs is gevraagd een aantal berekeningen op te stellen om de financiële gevolgen voor het kerngebied te bepalen. In een eerste fase heeft bbn adviseurs de partijen ondersteund bij het indienen van een aanvraag bij het College Bouw Zorgvoorzieningen.
Op het voormalig ziekenhuisterrein De Hoven-Bennekom, ook bekend als het Opella-terrein, wordt een nieuwe zorgvoorziening gerealiseerd. Het plan voorziet in een hoogwaardige zorglocatie met een nieuwbouwprogramma voor zorgwoningen, (welzijns)voorzieningen, woningen en kantoorvoorzieningen. Genoemd plan wordt ontwikkeld in opdracht van de Stiching Opella in combinatie met Woonstede.
Opella is een zorginstelling met een bijzondere mensgerichte visie op de zorg. Ze wil haar cliënten een woonomgeving aanbieden die voelt als de thuissituatie en waar mensen zoveel mogelijk worden gestimuleerd in hun zelfredzaamheid. Het programma van 36.000 m² zorgvoorzieningen wordt gemengd met 400 woningen en is verdeeld over een aantal kleine woongebouwen met een menselijke schaal. De gebouwen zijn geplaatst in een parkachtige omgeving.
Zowel stedenbouwkundig als architectonisch wordt met het plan aansluiting gezocht op de aangrenzende buurt. Nieuwe maatschappelijke voorzieningen zullen de verwevenheid met de maatschappij versterken. Een groot plein in het hart van de buurt met functies voor een groter gebied vergroot de integratie met de andere delen van de wijk. Er is inmiddels een Voorlopig Ontwerp gemaakt door RAU. bbn adviseurs is ingeschakeld voor het bouwkostenmanagement, het organiseren van een fasegewijze Europese aanbesteding en het opstellen van een rekenmodel voor de grondexploitatie.
In 2010 heeft Delft een nieuw ziekenhuis gekregen. Voorheen werd gewerkt vanuit 2 hoofdgebouwen die zon 300 m van elkaar verwijderd staan. 2 Gebouwen die vanuit een visie uit de zestiger jaren zijn gebouwd.
Het nieuwe ziekenhuis wordt een complex van 9 even grote gebouwen, elk voorzien van een atrium. Een passage verbindt de gebouwen met elkaar: openheid en transparantie kenmerken de nieuwe opzet. Desgewenst kunnen later meer gebouwen aan het complex worden toegevoegd.
Het ziekenhuis is in de toekomst meer dan ooit een gasthuis voor patiënten èn voor externe zorgaanbieders. Een huisartsenpost, een dependance van de Centrale Post Ambulance Vervoer en faciliteiten voor transmurale dienstverlening maken deel uit van de plannen.
bbn adviseurs heeft via een knoppenmodel voorstellen uitgewerkt voor realiseerbare integrale oplossingen met name voor wat betreft het parkeren. Omvang programma in relatie tot de parkeerbehoefte. Het opstellen van een grondexploitatie leidt tot inzicht in een bijdrage aan de onrendabele top van het parkeren en de waarde van de locatie.
De gemeente Monnickendam werkt aan de transformatie van het huidige bedrijventerrein Galgeriet. Het Galgeriet ligt pal tegen de historische kern en het havengebied van Monnickendam en zal moeten uitgroeien tot een levendig, waterrijk gebied waar wordt gewoond, gewinkeld en gerecreëerd. Wij adviseerden over het financiële kader van deze herontwikkeling.
De gemeente had in een eerder stadium een Masterplan laten opstellen voor het gebied. Mede door veranderende marktomstandigheden kwam de grondexploitatie bij dit masterplan onder druk te staan. Aan bbn adviseurs werd gevraagd hoe de transformatie toch gerealiseerd kon worden zonder verlies aan ruimtelijke kwaliteit.
In een aantal workshops werd het ontwerp in samenwerking met stedenbouwkundigen herijkt. Doel van dit reken- en tekenproces was het in balans brengen van residuele grondopbrengsten en kosten voor parkeren en aanleg van de openbare ruimte. Deze stukken zijn na besluitvorming de kaders voor verder uitwerking.
Om deze opdracht te voltooien werd naast de grondexploitatie een aantal instrumenten ingezet als onderbouwing van de grondexploitatie. Gekoppeld aan de kwaliteiten uit het stedenbouwkundig plan is een civiele raming opgesteld. Het effect van gebouwd parkeren werd inzichtelijk gemaakt met een parkeerexploitatie.
De Hogewegzone in Amersfoort is één van de drie gebieden waarvoor, in het kader van de Binnenstedelijke Vernieuwing Amersfoort (BVA), een nieuw ontwikkelingsplan wordt gemaakt. De opgave voor de (her)ontwikkeling van de Hogewegzone wordt door de gemeente Amersfoort en de Alliantie Ontwikkeling gezamenlijk vormgegeven. De Hogewegzone bestaat uit het gebied van de Hogeweg dat loopt van het Valleikanaal tot aan de A28. Het gebied aan weerzijden van de Hogeweg behoort tot het plangebied (circa 11 hectare).
Het plangebied bestaat momenteel, naast de Hogeweg, uit diverse bedrijven, portiekflats, Sporthal Schuilenburg en groenzones. Op basis van de beleidskaders en ambities gelden onder andere de volgende uitgangspunten voor het gebied:
bbn adviseurs zorgt voor de onafhankelijke financiële begeleiding en geeft advies bij het opstellen van het ontwikkelingsplan. Aan de hand van de eerste schetsen van 3 scenario’s is op basis van een normatieve benadering de grond- en opstalexploitatie opgezet. Naar aanleiding van deze uitkomsten zijn de 3 scenario’s, in gezamenlijk overleg met gemeente, Alliantie, KCAP en bbn adviseurs, geoptimaliseerd. Binnenkort zal bestuurlijk besloten moeten worden welk scenario verder wordt uitgewerkt.
Werkzaamheden bbn adviseurs: grondexploitatie, vastgoedexploitatie, residuele grondwaarde bepaling, budgetramingen en civiele techniek.
Het Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam en Schiphol Real Estate hebben de gezamenlijke wens een logistiek bedrijventerrein te ontwikkelen van 65 hectare in het Atlaspark Oost. Dit heeft geresulteerd in het concept stedenbouwkundig plan AirSea, opgesteld door het stedenbouwkundig bureau MUST. Met het plan wordt een nieuw concept getoond dat is gericht op het verhogen van de bebouwingsdichtheid en de scheiding van het auto en vrachtverkeer.
Het stedenbouwkundig raamwerk is opgebouwd uit vier bouwstenen. De herkenbare begrenzing en het ontvangstplein bepalen het gezicht van AirSea naar buiten. De zuivere distributieplatforms en de toegangsdijken dragen zorg voor een heldere en efficiënte interne organisatie van het logistieke bedrijventerrein. De toegangsdijken vormen de ontsluiting van de kantoren en parkeerplaatsen bovenop de bedrijfshallen.
Aan bbn adviseurs is gevraagd de financiële haalbaarheid van het stedenbouwkundig concept te bepalen. Dit is gedaan door het bepalen van de residuele huurwaarde: welke huur zou er moeten gelden als het financieel resultaat van het stedenbouwkundig concept minimaal gelijk moet zijn aan die van een traditionele ontwikkeling? Dus met het resultaat van de grondexploitatie als hard gegeven bepaalt de residuele huurwaarde, de realiteitswaarde van het concept. De extra grondkosten dienen te worden gecompenseerd door een toename in de grondopbrengsten op basis van extra meters (als gevolg van het efficiënte ontwerp) en de meerwaarde van het concept. Door bij deze totaalopbrengst de stichtingskosten van de gebouwen op te tellen, wordt de beleggingswaarde en daarmee benodigde huur en bruto aanvangsrendement (BAR) inzichtelijk.
In de periode tot en met 2015 wordt winkelcentrum Walburg, het stadscentrum van Zwijndrecht, uitgebreid. Naast uitbreiding van de commerciële ruimten worden er ongeveer 600 appartementen gebouwd. Door deze plannen verandert het winkelcentrum van een naar binnengekeerd en gedateerd winkelcentrum naar een modern winkelcentrum met een open uitstraling. De uitbreiding van het winkelcentrum vindt gefaseerd plaats, zodat het bestaande winkelcentrum kan doorfunctioneren. Daarbij is er met name aandacht voor voldoende parkeergelegenheid tijdens de bouw. bbn adviseurs was adviseur van Proper-Stok Groep tijdens het opstellen van de bieding.
Het plan behelst een gedeeltelijke sloop van bestaande opstallen en de toevoeging van een groot nieuw programma:
bbn heeft de bieding financieel onderbouwd. Bij het uitwerken van de bieding tot een intentieovereenkomst is bbn de adviseur geworden van beide marktpartijen. De rol tijdens dit proces is zowel procesmatig (strategie) als inhoudelijk (financiën).
Al lang werd gesproken over nieuwbouw van het Griendencollege te Sliedrecht. Door het afbranden van een deel van de school werd de geplande nieuwbouw uitgebreid en ontstonden nieuwe kansen. Voor de sport kon tijdelijk worden uitgeweken naar de nabijgelegen sportzalen. Op het schoolterrein zijn noodlokalen en een tijdelijke aula geplaatst.
Voor de financiële haalbaarheid is er commercieel programma toegevoegd. Uiteindelijk resulteerde dit in de nieuwbouw van 3400 m² bvo voor de school, 20 senioren huurappartementen en 41 vrije sector appartementen. bbn heeft het procesmanagement van het plan in opdracht van de gemeente Sliedrecht uitgevoerd, vanaf de eerste haalbaarheidsstudie tot en met de realisatie. Daarnaast is ook de tijdelijke huisvesting, de sloop en de projectbegeleiding van de nieuwbouw door bbn verzorgd.
Voor het schoolbestuur stond niet alleen de ‘herbouw’ van de school hoog op de agenda, misschien nog wel belangrijker was het verbeteren/behouden van praktijkgericht onderwijs in Sliedrecht. Hiertoe zijn leerbedrijven in het plan opgenomen, ondersteund door Vrienden van de Grienden. In de bovengelegen huurappartementen kunnen leerlingen praktijkgericht worden ingezet voor verlening van (beperkte) zorg. Voor de verbetering van het vervolgonderwijs werd er een ruimte gerealiseerd voor het ROC Da Vinci.
Door het optimaliseren van het ruimtegebruik op de lokatie, het toevoegen van koopappartementen, het combineren van nieuwbouw met het renoveren van het bestaande schoolgebouw, innovatieve eigendomssituaties en marktwerking is de kloof tussen programma en budget gedicht. De toegevoegde waarde van bbn was vooral gelegen in het bijeenbrengen van de betrokken partijen. Hoewel het project in een krappe markt is aanbesteed hebben de betrokken partijen duidelijk aangetoond hoe samenwerking in een Design & Build meerwaarde kan opleveren en zijn de risico’s voor de opdrachtgever tot een minimum beperkt.
Het Stadshart van Den Helder verslechtert van jaar op jaar. Incidentele ingrepen kunnen dit proces niet keren. De roep naar een samenhangende visie werd luider. Om de vernieuwing van het Stadshart te kunnen realiseren is het Uitwerkingsplan opgesteld waaraan bbn adviseurs een essentiële bijdrage heeft geleverd.
De uitvoeringsorganisatie Zeestad bv, een samenwerkingsverband tussen de gemeente, de provincie Noord-Holland en de ministeries VROM en Defensie, kreeg de opdracht een ambitieus plan voor het Stadshart tot stand te brengen. De aanwezige (Rijks-) monumenten op Willemsoord en de Stelling Den Helder moeten de aantrekkingskracht van het nieuwe Stadshart worden. Zeestad bv heeft bbn adviseurs betrokken voor het opstellen van een kansrijke ontwikkelingsstrategie met een haalbare gebiedsexploitatie.
Het sleutelbegrip bij dit project is faseren. Om de droom te realiseren hebben we een gefaseerde ontwikkelingsstrategie opgesteld en deze vertaald in gebiedsexploitaties per fase. Zo kon de totale vernieuwing worden omarmd zonder dat daarover een ja/nee besluit nodig was. Door sturing vanuit de financiën heeft bbn adviseurs de ambities binnen realiseerbare condities geplaatst.
Het opstellen van de ontwikkelingsstrategie en de gebiedsexploitatie was de kern van onze bijdrage aan het Uitwerkingsplan. Met onze adviesproducten over de civiele techniek, de risicoanalyse en de planeconomie worden de eerste stappen gezet naar een Stadshart om trots op te zijn.