Via een aantal workshops met betrokken vakafdelingen en het college van B&W is inzicht geboden in de financiële en programmatische effecten van de Structuurvise Hoogeveen 2015-2030. Dit is vertaald in een financiële paragraaf passend bij deze opgaven. In een gelijk spoor is vanuit een coachende rol inhoud gegeven aan de actualisatie van de grondexploitaties ter voorbereiding op de strategische conferentie en de voorjaarsnota. Dit is aanleiding geweest om bbn adviseurs te vragen verder mee te denken over en voorstellen te doen in het kader van de positie en werkwijze van planeconomie binnen de organisatie.
Projecten, het beschikbare instrumentarium van de planeconoom en daaraan gekoppeld het vastgestelde beleid en proces zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Vanuit die invalshoeken is invulling gegeven aan een coachende rol voor de planeconomen.
Er is nadrukkelijk op gestuurd om niet als extern adviseur taken over te nemen, maar juist de interne planeconomen steeds op de voorgrond te houden, zodat bbn adviseurs zich langzamerhand kon terugtrekken zonder dat de rest van de organisatie hiervan hinder zou ondervinden en vooral ook de kennis van genoemde onderdelen in huis bleef.
Woningstichting Singelveste staat de komende jaren voor de opgave om de buurt Geeren Zuid, als onderdeel van de wijk Hooge Vught te Breda, op te waarderen door middel van herstructurering. Aan bbn adviseurs is gevraagd om de financiële effecten van deze herstructureringsopgave inzichtelijk te maken.
In de haalbaarheidsfase zijn in samenwerking met het stedenbouwkundig bureau BGSV verschillende herstructureringsscenario’s geschreven. bbn adviseurs heeft de financiële effecten van deze scenario’s inzichtelijk gemaakt. Hiervoor is gebruik gemaakt van een dynamisch knoppenmodel. Dit model maakte het mogelijk om tijdens overleggen aan de knoppen (uitgangspunten) te draaien, waarna de financiële consequenties van gemaakte keuzes direct inzichtelijk werden. Een voorbeeld van een knop is de wijze waarop iemand omgaat met het huidige woningbezit (sloop, renovatie, handhaving per woning).
In het dynamische knoppenmodel zijn de financiële effecten van zowel de verbeteringen in de openbare ruimte als alle kosten en opbrengsten die gemoeid gaan met de sloop/nieuwbouw en renovatie van het vastgoed zichtbaar gemaakt.
Na afronding van de haalbaarheidsfase worden, naar aanleiding van het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp, de financiële overzichten uitgewerkt.
Het huidige sociaal, cultureel en educatief centrum De Nobelaer bestaat 50 jaar en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De jaarlast van renovatie zou minstens zoveel gaan kosten als de jaarlast van nieuwbouw. De 6 bestaande culturele organisaties gefuseerd tot 1 nieuwe organisatie worden in de nieuwbouw ondergebracht. Op minder dan een steenworp afstand van het winkelhart. De betrokken organisaties zijn: theater en congrescentrum De Nobelaer, muziekschool Sint Frans, de bibliotheek (Met UITpunt en Kunstuitleen), school voor educatieve kunstvorming Doornbos, popcentrum Popel en speel-o-theek SamSam. bbn adviseurs heeft het Programma van Eisen geschreven en de kosten geraamd.
De definitiefase is sterk bepalend voor het slagen van de volgende projectfasen. Er is veel aandacht besteed om in samenspraak het verwachtingsniveau af te zetten tegen het beschikbare budget. De inzet van onze kostendeskundigen en de samenwerking met de theateradviseur hebben daar nadrukkelijk aan bijgedragen. Knelpunten in het programma werden snel inzichtelijk zodat vroegtijdig naar oplossingen gezocht kon worden. Er was altijd een variant bespreekbaar die budgettair ingepast kon worden. Dit gaf een degelijke basis voor het vervolg: een definitief Programma van Eisen.
Op basis van het globale Programma van Eisen zijn de kosten voor het gebouw, de gebruiksvoorzieningen en dergelijke bepaald. Hiermee kon de financiële haalbaarheid (financiering en jaarlast) vastgesteld worden. Om de haalbaarheid te realiseren zijn de ruimte- en voorzieningenbehoefte nauwkeurig afgestemd op het budget. Het uiteindelijke definitieve Programma van Eisen is volledig in overeenstemming met het beschikbare budget voor de investerings- en exploitatiekosten.
Een samenwerkingsverband tussen een ontwikkelaar, een bouwbedrijf en een gemeente die een voormalig industriegebied herontwikkelen tot een hoogwaardig woon- en verblijfsgebied. Dat was de opgave die de gemeente Bunschoten te doen stond in het project Oostmaat te Spakenburg.
Naast woningbouw zijn er ook plannen in voorbereiding om de kuststrook bij Spakenburg nieuw in te richten. De hiervoor opgestelde ontwikkelingsvisie biedt ruimte voor een nieuwe jachthaven en promenade wat veel meerwaarde geeft aan de geplande woningbouw. Keerzijde van de medaille is dat er aanzienlijke meerkosten ontstaan waardoor de haalbaarheid van de plannen onder druk kunnen komen te staan. Aan bbn adviseurs de vraag de grondexploitatie te beoordelen en mee te denken aan planoptimalisaties ter verbetering van het financiële resultaat.
De analyse van bbn adviseurs op de grondexploitatie richtte zich niet alleen op de gehanteerde methodiek, uitgangspunten, parameters en fasering, maar specifiek ook op de investeringen en (grond)opbrengsten. Een oordeel is gegeven over de prijs-/kwaliteitsverhouding van de woningen, de gehanteerde grondquotes en de v.o.n.-prijzen.
bbn adviseurs heeft voor deze ontwikkeling een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie en advies gegeven over de toedeling van kosten naar de verschillende partijen. De mogelijkheden om subsidie te ontvangen is door ons in beeld gebracht middels een subsidiescan van alle Nederlandse en Europese subsidieregelingen.
Door V.O.F. Veste Residentie Oosterheide is een plan ontwikkeld voor de realisatie van een appartementencomplex in Oosterhout. Het plan voorziet in de sanering van een bestaande bandenhandel, de realisatie van een ecologische verbindingszone en de realisatie van een appartementencomplex. De appartementen worden gerealiseerd in combinatie met Het Veste Concept. Naast huisvesting wordt hierin tevens zorg en ondersteuning geleverd. bbn adviseurs heeft de berekeningen uitgevoerd voor de grondexploitatie van het plan.
Zowel de provincie Noord-Brabant als de gemeente Oosterhout zijn positief over de voorgenomen ontwikkeling. Immers, door de sanering van de bandenhandel gaat een lang gekoesterde wens in vervulling, zijnde de realisatie van een ecologische verbindingszone. De provincie heeft alleen twijfels bij de omvang van het bouwvolume gezien de gevoeligheid van de locatie. Een contra-expertise van de exploitatieopzet van de voorgenomen ontwikkeling door een financieel onafhankelijk bureau werd derhalve als noodzakelijk geacht.
In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten zichtbaar gemaakt die samenhangen met de locatie. De civieltechnische kosten zijn aan de hand van het grondgebruik en materialisering van de huidige en nieuwe situatie bepaald. Daarnaast zijn de plankosten en eventueel andere voorkomende kosten bepaald. Voor de bepaling van de grondopbrengst is de residuele grondprijsmethodiek toegepast.
Voor de initiatiefnemers van dit bijzondere project heeft bbn adviseurs de grondexploitatie opgesteld. Naast het bepalen van de kosten voor de sloop van de bestaande opstallen en de civieltechnische werkzaamheden (onder andere de realisatie van de ecologische verbindingszone), heeft bbn de stichtingskosten bepaald ten behoeve van de residuele grondwaarde berekening.
Cluster 4 van de wijk Zuiderveld in Joure wordt grondig opgeknapt door de gemeente Skasterlân en Woningstichting Haskerland. De herstructurering van deze wijk richt zich op aanpassingen in de woningvoorraad en het opknappen van de openbare ruimte. Eerdere plannen leidden, mede door onvoldoende inzicht in de financiële effecten, niet tot overeenstemming tussen de gemeente en de woningstichting. bbn adviseurs is als onafhankelijke derde partij ingeschakeld om de financiële effecten van de verschillende herstructureringsscenario’s wel inzichtelijk te maken.
bbn adviseurs heeft voor Cluster 4 een zogenaamd knoppenmodel ontwikkeld waarmee, door aan de knoppen te draaien, financiële effecten van gemaakte keuzes direct inzichtelijk worden gemaakt. De uitkomst van dit model geeft meteen een helder beeld van de gebiedsontwikkeling inclusief het vastgoed. Gemeente en woningstichting hebben tijdens een aantal workshops de uitgangspunten voor de voorlopige ontwerpfase vast kunnen leggen.
Tijdens de verdere uitwerking van het ontwerp heeft bbn adviseurs deze uitgangspunten bewaakt. De uiteindelijke VO-raming is door bbn adviseurs getoetst op compleetheid en hoeveelheid, juistheid van de eenheidsprijzen en marktconformiteit. Tevens is een exploitatie opgesteld, inclusief de methode ‘Kosten in Beeld, Kosten Verdeeld’. Door het inzichtelijk maken van de financiële effecten heeft de uitwerking van de VO-fase kunnen plaats vinden.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
Toetsing financiële haalbaarheid structuurvisie Noordzijde Bodegraven. Voor de Noordzijde in de gemeente Bodegraven is een structuurvisie opgesteld. Aan bbn adviseurs is gevraagd om de financiële haalbaarheid van deze visie te toetsen en vervolgens tijdens het planvormingsproces planeconomisch advies te geven.
Binnen Bodegraven is een gebied van 13 hectare aangewezen als ontwikkelgebied, waarin plaats wordt gemaakt voor uitbreiding van de bestaande begraafplaats, maatschappelijke voorzieningen, park en woningbouw. Om de op het gebied van toepassing zijnde voorkeursrecht te kunnen behouden, is het noodzakelijk een structuurvisie vast te stellen.
De opdracht was gefaseerd in twee delen. In fase 1 werd de financiële haalbaarheid van de concept structuurvisie getoetst. Gekoppeld aan een ontwikkelingsstrategie zijn verschillende scenario’s opgesteld. In de 2e fase begeleidde bbn adviseurs de planvorming tot de definitieve structuurvisie, waarbij gestuurd werd om het financieel resultaat te verbeteren.
In 2006 heeft bbn adviseurs meegewerkt aan het opstellen van de Integrale Visie Dorpsontwikkeling in Oud-Beijerland. Ondertussen is er een uitvoeringsprogramma vastgesteld en worden de plannen voor de eerste projecten concreter. bbn adviseurs is gevraagd de planeconomie voor de gemeente te verzorgen.
5 Inbreidingslocaties zijn de eerste locaties uit de Visie Dorpsontwikkeling die worden gerealiseerd. Hier worden bedrijfslocaties of braakliggende terreinen getransformeerd naar woonlocaties. Belangrijk is deze locaties te ontwikkelen binnen de eerder vastgestelde financiële kaders en in goede samenwerking met private ontwikkelende partijen.
Bbn adviseurs heeft op zeer korte termijn voor alle 5 de locaties een aparte grondexploitatie opgezet. Voor deze projecten zijn de grondwaardes residueel bepaald. Tevens zijn er civieltechnische kostenramingen opgesteld, waarin de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn bepaald. Verder zijn op een aantal niveaus planeconomische sturingsinstrumenten ontwikkeld om op die manier de financiële component van verschillende projecten te beheersen.
De geplande openbare garages dreigen te duur te gaan worden. Er is behoefte aan een studie naar alternatieve locaties in de nabije omgeving.
De gemeente Delft wil parkeerfrictie op een piekmoment oplossen door veel extra (dure) parkeerplaatsen te realiseren. Zijn er ook ander mogelijkheden? bnn adviseurs wordt in eerste instantie ingeschakeld voor een financiële verkenning. Al snel lijkt een programmatische analyse net zo belangrijk als een bouwkostenoptimalisatie.
De juiste afstemming vinden tussen een specifieke parkeerlocatie en het bijbehorende programma dat voor de benodigde parkeeropbrengst moet zorgen is het uitgangspunt. Verevening van deellocaties geeft daarbij ruimte in specifieke oplossingen. Inzicht in ruimtelijke verkenningen, parkeerbezetting, incidentele investeringen en exploitaties op de lange termijn zijn vervolgens cruciaal om gedegen afwegingen te maken.
Naast Overhoeks (Shell-terrein) ligt het industrieel bedrijventerrein Buiksloterham. Dit terrein verandert de komende jaren in een gemengd woon-werkgebied waarvoor een spelregelkaart is opgesteld. Toekomstige particuliere initiatieven en gemeentelijke plannen worden hieraan getoetst. Voor de gemeentelijke plannen is een grondexploitatie opgesteld. Deze plannen gaan uit van 2.000 woningen en ruim 150.000 m² bvo bedrijven, kantoren en voorzieningen. De transformatie van bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkgebied zal zeker 20 tot 25 jaar duren.
bbn adviseurs is sinds april 2006 betrokken bij de transformatie van de Buiksloterham. In de rol van (financieel) planbegeleider levert bbn adviseurs een bijdrage in de planontwikkeling. Een deel van deze bijdrage bestaat uit budgetbewaking (opdrachtverstrekking, selectie van partijen, factuurafhandeling, beheren krediet en rapportage van financiële stand). Daarnaast levert bbn adviseurs door middel van scenariodoorrekening en het doorrekenen van alternatieven haar bijdrage aan de planuitwerking en input voor het opstellen van bouwenveloppen.
Eind 2006 is het investeringsbesluit (met grondexploitatie en krediet voor 5 jaar) goedgekeurd. Daarna is gestart met het opstellen van bouwenveloppen. Tot 2010, toen het nieuwe bestemmingsplan is goedgekeurd, wordt een groot aantal terreinen gesloopt, gesaneerd en bouwrijp gemaakt.