SHBU heeft het voornemen om haar huidige gebouwencomplex Transwijk onderhands te verkopen aan een woningcorporatie, om vervolgens huurder te worden van (een gedeelte van) het nieuw te ontwikkelen complex. Zij heeft bbn adviseurs gevraagd om de verkoopwaarde van de grond te bepalen aan de hand van een residuele grondwaardeberekening.
De SHBU zal voor de zorgfuncties een huur betalen aan de woningcorporatie op basis van de normen van het college Bouw Ziekenhuisinstellingen, op basis van deze normen is voor deze functies de marktwaarde bepaald.
Op basis van de berekeningen van bbn adviseurs heeft SHBU de onderhandelingen met de woningcorporatie gevoerd, om te komen tot een realisatieovereenkomst en een huurovereenkomst.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
In opdracht van de gemeente IJsselstein levert bbn adviseurs financiële expertise bij de het project verbeter de binnenstad. Met dit project wordt gestreefd naar een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en een vergroting van het winkelareaal en het woningbouwprogramma in een periode van 8 jaar.
Voorafgaand aan het opstellen van het Ontwikkelingsplan is aan bbn adviseurs gevraagd om aan de hand van een aantal scenario’s de financiële consequenties voor het project Verbeter de binnenstad in beeld te brengen. Mede op basis van deze uitkomsten heeft de gemeente randvoorwaarden gesteld voor het opstellen van het Ontwikkelingsplan.
Na vaststelling van het Ontwikkelingsplan is in de afgelopen periode gewerkt aan de definiëring en nadere uitwerking van de eerste fase. Na vaststelling hiervan kan gestart worden met de planuitwerking van de hierin opgenomen planonderdelen.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
OVG projectontwikkeling heeft het voormalige sportterrein van Shell, Vijfsluizen, in Vlaardingen verworven. Shell heeft voor de herontwikkeling van dit voormalige sportterrein een competitie uitgeschreven. OVG heeft deze gewonnen door haar creatieve visie op het gebied en de scherpe prijsaanbieding. Jones Lang LaSalle heeft in dit proces Shell geadviseerd en begeleid. Het selectieproces is afgestemd met de gemeente Vlaardingen.
Vooruitlopend op de ontwikkeling van een voormalig sportterrein van Shell tot kantorenpark (Gaia-park), wordt tussen de afrit van de A4 en NS-station Vlaardingen-Oost een verkeersviaduct gebouwd. Het viaduct is nodig om de verkeersstroom naar het kantorenpark te regelen. Daar komen ongeveer 5.000 mensen te werken. Het park ligt in het groen en kenmerkt zich door een laag energie verbruik en een sterk gereduceerde CO2-uitstoot. Ze wekt deels haar eigen energie op met windturbines, zonnecollectoren en bio-warmtekrachtkoppeling.
De realisatie van het park is in een stroomversnelling gekomen. Eerst zal het facilitaire centrum worden neergezet. Daarin komen ondersteunende diensten voor de werknemers en bezoekers van het park, zoals winkels, kinderopvang, een stomerij, een restaurant en een hotel met ruim 100 kamers. De bestaande sporthal op het complex zal worden gemoderniseerd en gaat dienst doen als fitnessruimte. Omdat het kantorenpark tevens bedoeld is als stadspark, blijft een deel van de vijftig jaar geleden geplante groenvoorziening intact.
bbn heeft inhoudelijke ondersteuning geboden ten aanzien van grond- en opstalexploitatie, het ramen van de civieltechnische kosten, het ramen van de bouwkosten en het opstellen van de integrale planning. bbn heeft de volgende werkzaamheden verricht:
De gemeente Hilversum organiseerde een Europese aanbesteding voor de herontwikkeling van het REGEV-terrein. Opzet is om vanuit de nieuwbouw van woningen de omvangrijke bodemsanering op dit voormalig gasfabriekterrein te kunnen financieren. Een consortium, bestaande uit Proper-Stok Groep, de Alliantie Ontwikkeling en Mourik Groot-Ammers, ging deze ontwikkelcompetitie aan. Met een stedenbouwkundig ontwerp van Mecanoo en een financiële rapportage ter onderbouwing van de bieding van bbn adviseurs won het consortium deze prijsvraag.
Op het REGEV-terrein worden tot 2013 circa 350 woningen gerealiseerd in het project ‘Villa Industria’. Daarnaast worden een aantal voorzieningen gerealiseerd, zoals een fitness en een sporthal boven het bestaande zwembad. Vrijwel alle parkeerplaatsen bevinden zich in een gebouwde parkeervoorziening.
In het prijsvraagtraject maakte bbn adviseurs gebruik van de residuele grondwaardebepaling, waarin de grondwaarde de verbindende factor is tussen grond- en opstalexploitatie. Daarnaast werd de Raming Civiele Techniek gebruikt, waarin de kosten voor sanering, bouw- en woonrijp maken op een transparante manier worden onderbouwd.
Na de succesvolle afronding van de prijsvraagfase heeft bbn adviseurs de projectexploitatie diverse malen geactualiseerd, om op die manier het financieel resultaat in de uitwerking van de plannen te bewaken en te optimaliseren. Deze werkzaamheden worden bbn-breed uitgevoerd door een samengesteld adviesteam vanuit de adviesgroepen Gebiedsontwikkeling, Bouwkostenmanagement en Bouwmanagement.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
In de Westwijk in Vlaardingen speelt de opgave van de herstructurering van een na-oorlogse woonwijk. Renovatie van woningen, sloop van bestaande bebouwing, nieuwbouw van koopwoningen en de herinrichting van de openbare ruimte zijn aspecten die hierbij aan de orde zijn en tegenover elkaar moeten worden afgewogen.
Ons bureau kreeg van het Woningbedrijf opdracht voor het opstellen van programmatische varianten voor de herstructurering van de Westwijk en het bepalen van het financiële resultaat voor elk van de varianten.
Op basis hiervan konden varianten tussen renovatie en sloop/nieuwbouw, te realiseren woningtypen, financieringscategorieën van nieuwbouwwoningen en fasering tegen elkaar worden afgewogen. De opdrachtgever kon, mede door middel van het verkregen inzicht in de financiële consequenties van de variabelen, haar programmatische uitgangspunten en haar positie bepalen tijdens de onderhandelingen met de gemeente over een gebiedsgerichte ontwikkeling.
In Waalwijk wordt een uitbreidingswijk ontwikkeld, grenzend aan een beschermd natuurreservaat. Bij het ontwerp van het nieuwbouwplan worden de bestaande natuurgebieden behouden en versterkt. De ambities die aan Landgoed Driessen ten grondslag liggen komen tot uiting in het ontwerp van duurzame woningbouw en vergaande integratie van stedelijk gebied met het landschap: stad-in-landschap-in-stad.
bbn adviseurs kreeg van de gemeente Waalwijk de opdracht om vanaf de initiatieffase de ontwikkeling van Landgoed Driessen te leiden, waarbij bbn adviseurs binnen de projectorganisatie ook als financieel adviseur opereerde. Dit heeft geleid tot vaststelling van een globaal bestemmingsplan, compleet met Milieu Effect Rapportage (MER) en bijbehorende grondexploitatie.
Door de actieve grondpolitiek was het mogelijk de grondopbrengsten te bepalen volgens de residuele grondwaardemethodiek (RGW). Bij de RGW wordt de grondwaarde bepaald als het verschil tussen v.o.n.-prijs enerzijds en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief winst en risico anderzijds. De gemeente heeft op deze manier de mogelijkheid invloed uit te oefenen op de kwaliteit van de te realiseren woningbouwprojecten in relatie tot de hoogte van de opbrengsten voor de grond.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
In de kernen van Zederik konden de afgelopen jaren weinig woningen worden gebouwd. Het provinciale Streekplan Zuid-Holland Oost maakte dat onmogelijk. Gezien de grote behoefte aan nieuwe woningen is het Streekplan aangepast. Royal Haskoning heeft in opdracht van de gemeente een stedenbouwkundig plan ontwikkeld. De gemeente is vervolgens een proces in gegaan om de afweging te maken tussen verwerving en zelfrealisatie.
In het voorontwerp-structuurplan Zederik is onder andere Meerkerk-Zuid aangewezen als locatie om woningbouw te realiseren. In het stedenbouwkundig ontwerp is veel aandacht besteed aan een juiste mix van woningtypen, doelgroepen (vrijstaand, bereikbare huur/koop/senioren, starters, jongeren) en de vraag vanuit de woningmarkt. Uitgangspunt is in elk geval dat er gebouwd wordt voor de Zederikse inwoners.
Royal Haskoning heeft bbn adviseurs in eerste instantie gevraagd inhoud te geven aan de planeconomische discipline tijdens het planproces. In een tweede opdracht heeft bbn adviseurs de gemeente inhoudelijke ondersteuning geboden voorafgaand aan een onderhandelingsproces. Hierin werd de afweging gemaakt tussen de financiële risico’s van verwerving en de (verminderde) sturingsmogelijkheden bij zelfrealisatie door eigenaren in het gebied.
Als gevolg van de verhuizing van Norfolkline naar Vlaardingen was het voormlaige Norfolklineterrein in Scheveningen-Haven beschikbaar voor ontwikkeling. De gemeente Den Haag heeft een marktconsultatie uitgeschreven om de ontwikkelpotentie van dit gebied te onderzoeken. In opdracht van Provast en Vesteda heeft Jo Coenen & Co Architecten een stedenbouwkundig plan opgesteld. De financieel-economische haalbaarheid van dit plan is onderzocht door bbn adviseurs.
In een team met verschillende vakdisciplines heeft bbn adviseurs invulling gegeven aan de financieel-economische analyse. Het plan kent een aantal scenarios waarin de verschillende mogelijke invullingen van het gebied verkend worden. Met name de visserijsector is bepalend voor de toekomst van Scheveningen-Haven. Voor de scenarios zijn de civieltechnische kosten geraamd en de residuele grondwaardes bepaald. Daarnaast is de gefaseerde ontwikkeling van het gebied in beeld gebracht, waarbij de opbouw van kwaliteit en de afzetmogelijkheden van vastgoed de basis vormden.
De marktconsultatie heeft er toe geleid dat de gemeente Den Haag een uitgewerkte visie op het gebied had, passend binnen de ambitie van de gemeente namelijk Wereldstad aan Zee.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht:
Spoorhaven is een verouderd bedrijventerrein in de gemeente Roosendaal dat de komende jaren wordt getransformeerd tot de nieuwe stadswijk Stadsoevers, met op loopafstand van het stadscentrum 875 woningen en voorzieningen. Stadsoevers heeft alle kenmerken van een complexe binnenstedelijke herontwikkeling: beperkingen vanuit milieu, forse verwervingen en veel planonderdelen die onderling afhankelijk zijn. De ontwikkeling wordt gerealiseerd als publiek-private samenwerking (PPS). Als onafhankelijk financieel adviseur draagt bbn adviseurs zorg voor grondexploitatie, integrale planning en financiële strategie.
De eerste fase van planvorming besloeg het maken van de samenwerkingsovereenkomst en alle bijbehorende stukken. Wezenlijk onderdeel hiervan was de grondexploitatie, inclusief onderbouwingen van alle onderdelen, zoals civieltechnische budgetten en (residuele) grondwaardes. Daarnaast is een integrale planning opgesteld, waarin alle cruciale onderdelen van de ontwikkeling zijn opgenomen, zoals verwerving, bodemsanering, procedures, opbouw van kwaliteit en afzetmogelijkheden.
Veel van de plannen voor Stadsoevers zijn gemaakt voor de crisis. De stagnatie in de woningverkoop en de economische recessie dwingen tot temporiseren en herziening van plannen. In dit herzieningstraject heeft bbn bijgedragen aan de zoektocht naar haalbare deelplannen. Belangrijke onderdelen, zoals het ROC en de verbinding over het spoor zijn opgeleverd.
In de wijk Zenderpark in IJsselstein zijn circa 4.000 woningen en de bijbehorende voorzieningen, waaronder een nieuw stadhuis en scholen, gerealiseerd.
De maatschap bbn adviseurs/BVR kreeg van de gemeente IJsselstein de opdracht voor het totale bouwmanagement van de locatie Zenderpark. De opgave was ambitieus: het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige wijk binnen een periode van 6 jaar, waarbij tevens het financieel resultaat geoptimaliseerd zou moeten worden.
bbn adviseurs was binnen de maatschap verantwoordelijk voor het financieel management, waarbij de volgende onderdelen van belang waren:
Inmiddels zijn de woningen, de overige functies en het openbaar gebied opgeleverd. De wijk is hiermee gerealiseerd binnen de vooraf gestelde periode. Tegelijkertijd is voldaan aan de doelstelling het aanvankelijke tekort op de grondexploitatie sterk te optimaliseren.