De huidige situatie op en rondom het Dorpsplein in Soesterberg vroeg om een verbetering van de ruimtelijke- en functionele kwaliteit. Binnen het kader van het ontwikkelingsprogramma Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) is aan bbn adviseurs gevraagd om een geschikte marktpartij voor de herontwikkeling te selecteren.
Uitgangspunt was een selectieleidraad waarin organisatorische, programmatische en financiële randvoorwaarden waren meegegeven. Doel van de selectie was om vanuit de markt de meest succesvolle aanpak voor herontwikkeling te vernemen die tevens kon rekenen op een goed draagvlak binnen de gemeenschap van Soesterberg.
De toegevoegde waarde van bbn adviseurs was dat zij, voorafgaand aan de selectie van een ontwikkelaar, een ontwikkelingsstrategie en grondexploitatie had opgesteld die voldeden aan de financiële doelstelling van de gemeente. Deze vormden voor de gemeente het uitgangspunt voor de selectie van de ontwikkelaar.
Het opstellen van een Meerjareninvesteringsprogramma (MIP) voor de gemeente Zwartewaterland. In het MIP worden enerzijds de financiële ambities en anderzijds de financiële ruimte voor het realiseren van de ambities in beeld gebracht.
De gemeente Zwartewaterland heeft een hoog ambitieniveau als het gaat om ruimtelijke investeringen in de centra van de 3 grote kernen: Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis. De financiële ruimte voor deze investeringen is echter beperkt. Aan bbn adviseurs is gevraagd om de gemeente inzicht te geven in de financiële consequenties van de ruimtelijke investeringen en het effect daarvan op haar begroting.
Na een financiële verkenning van de geambieerde ruimtelijke investeringen, is de financiële ruimte in beeld gebracht. Hiervoor is een zogenaamd MIP opgesteld. Input voor het MIP vormt de financiële ruimte vanuit de cashflow van alle lopende grondexploitaties, vanuit de begroting en vanuit de reservepositie. bbn adviseurs verzorgt reeds vanaf 2007 de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties van de diverse ruimtelijke projecten binnen de gemeente Zwartewaterland.
Vervolgens is een knoppenmodel ingezet, waarmee de effecten van keuzes en prioritering live zichtbaar zijn. Dit model is gepresenteerd aan college en raad en is in april 2010 ingezet bij de totstandkoming van het nieuwe coalitieakkoord.
In Deurne wil de gemeente een nieuw centrum ontwikkelen in de wijk Koolhof. In het centrum moet een multifunctionele accommodatie gerealiseerd gaan worden.
De ontwikkeling bestaat uit een brede school, een nieuwe sporthal en een wijkcentrum in een multifunctionele accommodatie. Daarnaast worden ook appartementen en infrastructuur gerealiseerd. De gemeente Deurne werkt samen met corporatie Bergopwaarts@BOW, de voornaamste eigenaar van woningen in de wijk. Aan bbn adviseurs is onafhankelijk financieel advies gevraagd.
In korte tijd werd in een aantal rekenslagen een definitieve berekening gemaakt, waarbij onze kennis van zowel gebouw- als gebiedsontwikkeling werd ingezet. De basis bestond uit het stedenbouwkundig plan en het Programma van Eisen voor de multifunctionele accommodatie. Onzekerheid over de wenselijkheid van het slopen van de bestaande sporthal was reden voor variantberekeningen.
Om het financiële projectresultaat van Hart voor Koolhof te kunnen bepalen is een gebiedsexploitatie opgesteld. Dit is een berekening waarin alle kosten en opbrengsten van het project in de tijd gefaseerd zijn opgenomen. Onderdelen van de berekening zijn onderbouwd met onder andere een bouwkostenraming, civieltechnische kostenraming en bepaling huisvestingsvergoeding scholen (VNG).
Door in- en externe factoren is er behoefte ontstaan voor herhuisvesting van de vestiging van RWE Energy in Helmond. Intern is er behoefte aan uitbreiding en herpositionering als gevolg van de afsplitsing van netbeheer. Extern heeft de gemeente Helmond aangeven de huidige kantoorlocatie mee te willen nemen in de centrumontwikkeling. Met de gemeente Helmond is afgesproken dat RWE Energy voor september 2011 het gebouw aan de Havenweg gaat verlaten.
De herhuisvesting wordt bij voorkeur gevonden op een locatie (nieuwbouw of bestaand) binnen Helmond. In de directe omgeving komen echter nog 7 gemeenten als vestigingsplaats in aanmerking. De verwachte groei van de organisatie in de snel veranderende context waarbinnen energiebedrijven opereren, vraagt om een zorgvuldige analyse van eisen en wensen.
In nauwe samenwerking met RWE Energy heeft bbn adviseurs een Programma van Eisen opgesteld voor de herhuisvesting.
Samen met Mourik Groot-Ammers en De Alliantie ontwikkelde Proper-Stok Groep B.V. het plan Villa Industria. De locatie is beter bekend als het Regev-terrein te Hilversum.
Het ontwerp van het plan refereert aan het industriële verleden en biedt tegelijkertijd een moderne woonomgeving. In totaliteit omvat het plan circa 370 woningen en appartementen in verschillende woningtypologieën. In het nieuwe plan zal er tevens ruimte zijn voor horeca en andere functies zoals sport- en commerciële activiteiten. De parkeervoorziening wordt grotendeels als 1 gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd waardoor er weinig autos in het zicht staan.
De sporthal en een fitnessaccommodatie zijn boven het bestaande zwembad gerealiseerd. Ten behoeve van deze overbouwing werd aan 1 zijde een vakwerkspant aangebracht welke 49 m overbrugd. De bestaande entree van het zwembad is verplaatst en fungeert als gezamenlijke hoofdentree voor het zwembad, de sporthal en de fitnessaccommodatie. De sporthal bevat een oppervlakte van 28 x 44 m met aan de korte zijden zitplaatsen voor het publiek. Deze oppervlakte biedt ruimte voor 2 basketbalvelden, 4 volleybalvelden, 1 handbalveld en 7 badmintonvelden. Aan de lange zijde van de sporthal zijn de kleedruimten gesitueerd en is het mogelijk om ter plaatse van de staanplaatsen een verrijdbare tribune te realiseren. De fitnessaccommodatie is verdeeld over 3 verdiepingen en is met een lift toegankelijk.
bbn adviseurs leverde kostendeskundigheid op het gebied van grond- en vastgoedexploitaties en nam het bouwkostenmanagement voor haar rekening. Voor het sportcomplex heeft bbn adviseurs tevens het bouwmanagement verzorgd.
Het Rijnboog project beslaat het gebied tussen de binnenstad, het station en de Rijn. De ambitie van het project is dit gebied bij de binnenstad te betrekken waarbij de relatie tussen de binnenstad en de Rijn prominenter wordt. Samen met de ontwikkelingen rondom Arnhem-Centraal vormt het plan een krachtige impuls voor de toekomst van Arnhem.
Het project transformeert het gebied tussen de Rijn, de binnenstad en het station tot een vijftal stadsbuurten, elk met hun eigen karakteristiek en programma; kortom een zeer gevarieerd stuk stad. De citadel in Coehoorn-Noord, als een compacte en gevarieerde ‘stationsbuurt’, de fascinerende integratie van infrastructuur, cultuur, vermaak en uitzicht over de rivier rondom de krul van de Nelson Mandelabrug, en het nieuwe havenkwartier zijn de meest uitgesproken stadsbuurten.
De opzet van het plan past bij de schaal en ontwikkeling van Arnhem. Voor het grootste deel middelhoogbouw, met een enkel hoger gebouw als accent in de ruimtelijke structuur. De vernieuwing is behoorlijk aanzienlijk, veel bestaande bebouwing wordt vervangen waardoor dit gebied verandert van een naar binnen gericht naar een gebied met allure waar men elkaar ontmoet. Aantrekkelijk bestaande gebouwen worden in de nieuwe stad behouden en verantwoord in de plannen ingepast, waardoor de geschiedenis van Arnhem afleesbaar blijft. Voor de beoogde kwaliteit is aanpassing van de openbare ruimte essentieel. Het parkeren wordt grotendeels ondergronds gebracht en de verkeersstructuur wordt gestroomlijnd. Daardoor ontstaat ruimte voor een werkelijk publiek domein. Dat wordt in het ontwerp ingevuld met een voor Nederland ongewoon grote verscheidenheid aan openbare ruimtes.
bbn is als onafhankelijke partij ingeschakeld om de financiële consequenties van het project inzichtelijk te maken en de financiële haalbaarheid te waarborgen. Hiervoor is een financiële methodiek opgesteld met hierin alle ingrediënten van de grondexploitatie inclusief een verwervingsplan alsmede een inventarisatie van subsidiemogelijkheden.
De gemeente Doetinchem en Sité Woondiensten hebben een raamovereenkomst gesloten voor de herstructurering van de woonwijk Oosseld. Hierin zijn de kaders vastgelegd waarbinnen de herstructurering gestalte dient te krijgen. De gemeente heeft een krediet beschikbaar gesteld voor de gehele ontwikkeling en de realisatie. Hierop volgend is voor het aangrenzende centrumgebied een ruimtelijke verkenning gemaakt. Aan bbn adviseurs is gevraagd om als onafhankelijk adviseur een financiële verkenning voor beide partijen op te stellen: een gebiedsexploitatie als basis voor de uiteindelijke kostenverdeling via de methode van het ministerie van VROM
Gemeente Doetinchem en Sité Woondiensten hebben in eerste instantie een globaal Programma van Eisen voor de invulling van het centrumgebied opgesteld. Op basis hiervan is een eerste opzet voor de gebiedsexploitatie gemaakt. Dit is als knoppenmodel ingezet om tijdens integrale overleggen inzichtelijk te maken welke (financiële) effecten er optreden bij wijziging van uitgangspunten.
Vervolgens is een ruimtelijke verkenning gemaakt door de stedenbouwkundige en de architect. Deze verkenning is financieel vertaald en opnieuw in een knoppenmodel opgenomen. Dit heeft geleid tot een financiële en programmatische basis voor het definitieve raamcontract voor de herontwikkeling van het gebied.
In het centrumplan wordt, naast een wijkcentrum, tevens rekening gehouden met de realisatie van een brede school ter vervanging van de 3 basisscholen in de directe omgeving van het centrum. Tenslotte heeft bbn de gemeente geadviseerd over de huisvestingseisen (Programma van Eisen, kwaliteit en financiën).
Woningstichting Optimaal en de gemeente Franekeradeel gaan samen de professorenbuurt in Franeker aanpakken door middel van herstructurering. bbn adviseurs is als onafhankelijke derde partij ingeschakeld om de financiële effecten van de verschillende herstructureringsscenario’s inzichtelijk te maken.
bbn adviseurs heeft voor de Professorenbuurt een knoppenmodel ontwikkeld waarmee, door aan de knoppen te draaien, financiële effecten van gemaakte keuzes direct inzichtelijk worden gemaakt. Ook is het mogelijk een bandbreedte rondom een aantal variabele uitgangspunten te plaatsen. De uitkomst van dit model is het resultaat van de gebiedsontwikkeling, inclusief het vastgoed. In overleg met beide partijen zijn de variabele uitgangspunten en hun mogelijke bandbreedte vastgelegd.
De gemeente heeft in een prioriteitenlijst aangegeven welke posten voor de openbare ruimte meegenomen moesten worden in dit project. Diverse herstructureringsscenario’s zijn daarna door bbn adviseurs omgezet in het knoppenmodel. Per scenario is het grondgebruik vastgesteld, een civiele raming opgesteld, de bedrijfswaarde berekend van de nieuwe woningen en de fasering/planning opgesteld. Ook zijn de stichtingskosten bepaald. Vervolgens is tijdens workshops aan de knoppen gedraaid om direct de financiële effecten hiervan te kunnen zien.
Door het inzichtelijk maken van de financiële effecten is er een voorkeursscenario gekozen en overeenstemming bereikt over de uitgangspunten.
In opdracht van BVR adviseurs geeft bbn adviseurs inhoud aan de plan-economische discipline bij de Toekomstvisie van de gemeente Helmond en de verdere uitwerking daarvan in het Centrumplan voor Helmond: een herstructureringsopgave voor de binnenstad.
Aan de hand van een aantal ruimtelijke modellen is gezocht naar de meest gewenste ontwikkeling van diverse locaties in het Centrumgebied van Helmond. bbn adviseurs heeft een aantal voorgestelde modellen beoordeeld aan de hand van de volgende aspecten:
Ten behoeve van de beoordeling van de financiële haalbaarheid is voor iedere locatie in elk van de modellen een globale raming van grondkosten en grondopbrengsten opgesteld. Verdere uitwerking van de modellen heeft geleid tot een Programma van Eisen voor het Centrumplan. Bij vaststelling van de noodzakelijke grondkosten zijn onder andere de volgende zaken geraamd: verwerving, sloop, bouw- en woonrijp maken, aanleg infrastructuur en openbare ruimte en planontwikkelingskosten. De vastgestelde grondopbrengsten bevatten naast woningbouw en overige functies ook een onrendabele top voor gebouwde parkeervoorzieningen. Hiervoor is door bbn adviseurs een parkeerexploitatiemodel opgesteld.
De methodiek die door bbn adviseurs is gehanteerd bij de berekeningen resulteert in een overzicht van de nominale grondkosten en grondopbrengsten. Tevens is een grondexploitatie opgesteld op basis van een globale faseringsopzet. Ten behoeve van de financiële haalbaarheid van de centrumontwikkeling zijn dekkings- en optimalisatievoorstellen uitgewerkt.
In Waalwijk wordt een uitbreidingswijk ontwikkeld, grenzend aan een beschermd natuurreservaat. Bij het ontwerp van het nieuwbouwplan worden de bestaande natuurgebieden behouden en versterkt. De ambities die aan Landgoed Driessen ten grondslag liggen komen tot uiting in het ontwerp van duurzame woningbouw en vergaande integratie van stedelijk gebied met het landschap: stad-in-landschap-in-stad.
bbn adviseurs kreeg van de gemeente Waalwijk de opdracht om vanaf de initiatieffase de ontwikkeling van Landgoed Driessen te leiden, waarbij bbn adviseurs binnen de projectorganisatie ook als financieel adviseur opereerde. Dit heeft geleid tot vaststelling van een globaal bestemmingsplan, compleet met Milieu Effect Rapportage (MER) en bijbehorende grondexploitatie.
Door de actieve grondpolitiek was het mogelijk de grondopbrengsten te bepalen volgens de residuele grondwaardemethodiek (RGW). Bij de RGW wordt de grondwaarde bepaald als het verschil tussen v.o.n.-prijs enerzijds en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief winst en risico anderzijds. De gemeente heeft op deze manier de mogelijkheid invloed uit te oefenen op de kwaliteit van de te realiseren woningbouwprojecten in relatie tot de hoogte van de opbrengsten voor de grond.
bbn adviseurs heeft de volgende werkzaamheden verricht: