Een herstructureringsopgave in Heerlen waarbij bestaande en toekomstige bedrijvigheid, woningbouw, openbare ruimte en infrastructuur met elkaar verbonden zijn.
In opdracht van Tarra is door bbn adviseurs een globale doorrekening gemaakt aan de hand van de ontwerpstudies. Om helderheid te krijgen over de verscheidenheid aan onderwerpen binnen het plangebied, is deze opgesplitst in deelgebieden. Van elk deelgebied afzonderlijk zijn de verwachte grondkosten en grondopbrengsten in kaart gebracht. Daarnaast is op globale wijze een inschatting gemaakt van de wenselijke infrastructurele ingrepen voor het gehele plangebied.
Het ‘rekenen’ is gelijk opgegaan met het ’tekenen’. Op deze wijze zijn de financiële consequenties van mogelijke ontwerpoplossingen al vanaf het eerste ogenblik inzichtelijk geweest. Het resultaat is in eerste instantie gestuurd op ingrepen die in de nabije toekomst kunnen plaatsvinden . Daarbij is uitgegaan van deelgebieden die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld zijn doordat ze in eigendom zijn van de gemeenten of omdat ze relatief weinig investeringen vragen.
bbn adviseurs heeft globale grondexploitaties van deelgebieden opgezet door onder meer de gewenste infrastructurele investeringen en de verwachte opbrengsten te bepalen. Deze zijn gekoppeld aan een realistische fasering.
De locatie bevindt zich in de kern Ouddorp en is in eigendom bij 2 partijen; de gemeente Goedereede en de woningbouwvereniging Beter Wonen.
bbn adviseurs heeft zich vanaf de eerste vlekkenplannen met de economische uitvoerbaarheid van het project bezig gehouden. Dit heeft vanaf het begin van het planproces een belangrijke rol gespeeld. Voortdurend zijn, in samenhang met de verschillende verkavelingschetsen voor de nieuwe woonbuurt en het gewenste woningbouwprogramma, berekeningen gemaakt in het kader van de haalbaarheid. Het gewenste gemengde woningbouwprogramma van circa 120 woningen vertegenwoordigt een diversiteit aan woningtypologieën, voor zowel huur als koop en met verschillende prijsklassen. Daarbij is zeer veel inspanning geleverd om het aantal starters zo hoog mogelijk te laten zijn.
Naast de financiële vertaling van de gebiedsontwikkeling, heeft bbn adviseurs de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en woningbouwvereniging opgezet en gerealiseerd. Op dit moment sturen we de jaarlijkse actualisatie van de bijbehorende grondexploitatie.
Het gebied bij het monumentale oude Raadhuis had de potenties om de leefbaarheid en de voorzieningen in het centrum van Zeist te versterken. Een nieuwe ondergrondse parkeergarage was daarin noodzakelijk. bbn adviseurs heeft de ontwikkeling van de parkeergarage begeleid.
De parkeergarage was een logisch gevolg bij een intensivering van het grondgebruik. Meer woningen en meer bedrijvigheid op de locatie vragen een goede analyse van de behoefte. Bij de parkeergarages is 1 + 1 niet altijd 2. Het gebruik bepaalt de behoefte. De bewoners, bezoekers van het centrum en de bedrijven hebben allemaal een eigen piekbelasting en zolang die goed op elkaar is afgestemd kan de hoeveelheid parkeerplaatsen worden beperkt.
Op de locatie waren de verschillende bouwvolumes boven het maaiveld vanwege ruimtelijke eisen goed vastgelegd. Onder de grond was meer vrijheid. Dan is het zaak om de juiste plek te vinden. Door gesteldheid van de grond, de ontsluiting van het gebied en de bouwvolumes boven de grond erbij te betrekken kon de optimale positie in kosten worden bepaald. Onder een groot deel van het gebied komt een parkeergarage in een laag voor 200 auto’s.
Voor de ondergrondse parkeergarage heeft bbn adviseurs de budgetten geraamd, het Programma van Eisen opgesteld en de aanbesteding begeleid. Bij de parkeergarage waren uitgangspunten voor het parkeermanagement van belang. Voor de parkeergarage is een Design & Build-contract opgesteld (gebaseerd op de UAVgc-2005) dat onderdeel uitmaakte van een integrale aanbesteding voor het gebied.
De gemeente Nuenen stond aan de vooravond van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Nuenen-West en wilde graag een onafhankelijk oordeel over de grondexploitatie.
Binnen de regio Eindhoven heeft de gemeente Nuenen in de komende jaren een aanzienlijke woningbouwopgave. Deze opgave krijgt vorm door de ontwikkeling van Nuenen-West, een gebiedsontwikkeling die volledig door marktpartijen wordt getrokken. Voordat de samenwerkingsovereenkomst werd getekend, wilde de gemeente een onafhankelijk oordeel over de grondexploitatie.
Om deze grondexploitatie te kunnen beoordelen, is door bbn adviseurs een alternatieve grondexploitatie opgesteld. De normen die uit de alternatieve grondexploitatie voortkomen getoetst aan normen uit andere, vergelijkbare gebiedsontwikkelingen. Uit de analyse bleek een aantal risico’s. Hierover zijn afspraken gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en marktpartijen.
Op basis van een quick scan v.o.n.-prijzen en een stichtingskostenbepaling met behulp van referentiebeelden is de residuele grondwaarde van het woningbouwprogramma bepaald. Daarnaast werd de Raming Civiele Techniek opgesteld op basis van het beeldkwaliteitplan, waarin de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn onderbouwd.
Huis ter Heide West is een pilotproject van de gemeente Zeist om bewoners intensief te laten participeren in de planvorming voor woningbouw.
In dit bijzondere proces werd het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) voor de ontwikkeling van een gebied overgelaten aan de bewoners van het aangrenzende gebied. Deze bottom up-benadering vraagt echter grote inspanningen op het gebied van communicatie tussen de bewoners, adviseurs en de gemeente.
Binnen randvoorwaarden zoeken naar draagvlak en ambitie De bewonersgroep kreeg voor het opzetten van het PvE een aantal financiële voorwaarden mee. Met deze voorwaarden bepaalde bbn adviseurs de richting van het resultaat. Vervolgens werd met behulp van een knoppenmodel gezocht naar de optimale mix tussen ambitie (beperkt aantal woningen, duurzaam bouwen), draagvlak bij bewoners en financieel resultaat.
In het planproces werd inzicht geboden in de effecten van keuzes op de grondexploitatie. Speciale aandacht was er voor de duurzaamheidsmaatregelen bij woningbouw, waarbij een relatie werd gelegd tussen de GPR-score en het investerings- en opbrengstenniveau. Door de duidelijke communicatie hierover werd het breedgedragen PvE bij de gemeente aangeboden.
De gemeente Goirle beoogt de sportvoorzieningen op Sportpark van den Wildenberg te verplaatsen naar een grotere locatie. Het oude sportpark wordt vervolgens herontwikkeld tot woningbouw.
De doelstelling van de gemeente is dat de verplaatsing van het sportpark wordt bekostigd uit de opbrengsten van de herontwikkeling van het toekomstig woongebied. Daarom was tot dusverre sprake van één sluitende grondexploitatie. Aan bbn adviseurs is gevraagd om de huidige grondexploitatie te splitsen in 2 afzonderlijke grondexploitaties en deze vervolgens te actualiseren op basis van nieuwe inzichten en een verschillenanalyse te maken.
De grondexploitaties zijn geactualiseerd op basis van de inmiddels opgestelde programma’s van eisen voor het sportcomplex en de openbare ruimte en op basis van een nieuw geformuleerd woningbouwprogramma. Uit de actualisatie bleek dat er keuzes gemaakt moeten worden om een haalbaar plan te krijgen. bbn adviseurs heeft de gemeente gefaciliteerd bij het maken van keuzes in ambities.
De optimalisaties hebben consequenties voor het grondgebruik, programma, kwaliteitsniveau en fasering en leiden tot een haalbaar resultaat. Het resultaat van de geoptimaliseerde grondexploitaties vormt de basis voor de investeringsbeslissing. Expliciet is aangegeven dat ook de hoogte van de risico’s onderdeel moet zijn van de besluitvorming.
Het Centrumplan Noordpool te Wijhe bestond uit het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek voor het centrumgebied van Wijhe, inclusief het opstellen van een intentieovereenkomst.
Door de verplaatsing van het gemeentehuis in Wijhe is er in het centrumgebied ‘Noordpool’ de mogelijkheid voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit moet leiden tot een aantrekkelijker woon- en winkelgebied. De gemeente ontwikkelt dit gebied samen met corporatie SallandWonen. Als onafhankelijke partij werkt bbn adviseurs voor beide partijen.
Met een aantal geformuleerde scenario’s is een knoppenmodel opgezet. Hierin zijn gevolgen van keuzen in grondgebruik, programma en fasering zichtbaar. In workshops zijn keuzen gemaakt en is er een definitieve gebiedsexploitatie opgesteld, met een verdeelsleutel van het resultaat. Dit is in de volgende fase het kader voor een stedenbouwkundig plan.
Om dit te bereiken werd een gebiedsexploitatie ingericht als knoppenmodel. Ook deed bbn adviseurs een aantal optimalisatievoorstellen. Het model gaf zowel inzicht in het resultaat van het project als in het resultaat per partij op basis van de handreiking ‘De kosten in beeld, de kosten verdeeld’. Tot slot werd een intentieovereenkomst opgesteld.
Bij de ontwikkeling van Campus Maastricht, het prestigieuze ontwerp van Calatrava, ontstonden problemen.
Servatius ontwikkelde tot 2009 dit gebouw samen met de Universiteit Maastricht en de gemeente Maastricht, om zo de internationale uitstraling te versterken. Nadat Servatius aan de partners had aangegeven dat er financiële problemen waren ontstaan, is door de gemeente aan bbn adviseurs gevraagd een onafhankelijk financieel oordeel te geven.
Op basis van de beoordeling van uitgangspunten en eigen, aanvullende uitgangspunten, is een berekening gemaakt waarmee het indicatieve projectresultaat en cashflow bepaald kon worden. Een gevoeligheidsanalyse gaf inzicht in de bandbreedte van het resultaat. De gemeente Maastricht heeft deze kennis gebruikt in de verdere overleggen met de partners.
Door een knip tussen de exploitatiefase en de realisatiefase van het gebouw werd snel duidelijk waar de ‘pijn’ van het project zich bevond. Door bbn adviseurs werden uitgangspunten gesorteerd en beoordeeld, om op die manier een eigen, gedetailleerde, bedrijfswaardeberekening van de realisatie en exploitatie van het gebouw te maken.
Gemeente en marktpartij willen onafhankelijk advies over de financiële haalbaarheid van deze complexe gebiedsontwikkeling.
In Culemborg aan de Lek worden rivierverruiming, delfstofwinning en natuurontwikkeling gecombineerd met herontwikkeling van het stedelijk gebied tussen de historische binnenstad en de rivier. Partijen zijn op zoek naar een haalbare ontwikkeling voor deze gefaseerde opgave. Aan bbn adviseurs is gevraagd de planvorming financieel te begeleiden.
In eerste instantie is op basis van de stedenbouwkundige ontwerpen een gebiedsexploitatie opgesteld. Vervolgens is in een aantal slagen gewerkt aan het identificeren en kwantificeren van financiële optimalisaties,benutten van kansen en terugdringen van risico’s. Belangrijke onderbouwde onderdelen van de gebiedsexploitatie zijn de civieltechnische kostenraming en de residuele grondwaardebepaling.
Om inzicht te bieden in de verschillende keuzes is een knoppenmodel gehanteerd. Hiermee kan de bandbreedte van het financieel resultaat van de gebiedsexploitatie worden verkend. Door een brede ambtelijke groep te betrekken is ook het inzicht binnen de gemeentelijke organisatie vergroot en draagvlak gecreëerd.
Het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek voor de herontwikkeling van het zorgcomplex Sint Willibrord en de bijbehorende aanleunwoningen.
De gemeente Olst-Wijhe wil zorgvoorzieningen binnen de kernen behouden. Daarom wordt de locatie Boskamp herontwikkeld, in samenwerking met corporatie Salland Wonen en Zorggroep de Leidoom. Het planvormingsproces was in de haalbaarheidsfase vastgelopen. Aan bbn adviseurs is gevraagd het proces vlot te trekken.
De bestaande grondexploitatie en stedenbouwkundige ontwerpen zijn losgelaten. Met behulp van een knoppenmodel zijn de keuzes in het programma (woningtypen, vrije kavels, zorgcomponent) opnieuw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is de opstalontwikkeling en exploitatie van het zorgcomplex onderdeel van de discussie geworden, waardoor het resultaat per partij zichtbaar is.
Door als onafhankelijk adviseur tussen partijen te zorgen voor het transparant maken van de financiën werd het vertrouwen tussen partijen versterkt. Ook ontstond een mogelijkheid breekpunten te bespreken door gesprekken aan te gaan met de afzonderlijke partijen. Door bbn adviseurs is een voorstel gedaan voor een financieel haalbare ontwikkeling, waarbij inzicht is in grondexploitatie, opstalontwikkeling en exploitatie van het zorgcomplex.