Nieuw-Kralingen Rotterdam

Heijmans (Proper-Stok Ontwikkelaars) en Era Contour hebben het initiatief opgepakt om ten noorden van de Kralingse Plassen in Rotterdam een nieuwe woonlocatie te ontwikkelen. Het gebied is nu in gebruik als kwekerij van de gemeente Rotterdam en als bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is eigendom van NS Stations.

Proefverkaveling

De ontwikkelaars willen samen met NS Stations en de gemeente Rotterdam een definitief beeld krijgen van de haalbaarheid van het project Nieuw Kralingen. Daarvoor is gewerkt aan een stedenbouwkundige verkenning van enkele verkeerskundig bepalende plekken en aan een nieuwe proefverkaveling voor het gehele plangebied. In opdracht van de ontwikkelaars heeft bbn adviseurs de financiële haalbaarheid van de plannen in beeld gebracht.

Grondexploitatie

De opgestelde proefverkaveling is de basis voor de opgestelde grondexploitatie. Naast een herinrichting van de ontsluiting van en door het gebied biedt de proefverkaveling ruimte voor circa 400 tot 500 woningen.

Financieel resultaat

Voor de kosten van de ontsluitingsweg en het bouw- en woonrijp maken van het gebied is een zogenaamde kostenraming civiele techniek opgesteld. Deze is input in de grondexploitatie. Het resultaat van de grondexploitatie biedt de ontwikkelaars het kader waarbinnen met de grondeigenaren afspraken gemaakt kunnen worden. Vanwege de huidige onzekerheden op de woningmarkt is het advies aangevuld met een risicobepaling in de vorm van een Mont Carlo Simulatie.

Centrumplan Krimpen aan de Lek

De gemeente Nederlek heeft een Structuurvisie opgesteld om de ruimtelijke structuur van de beide dorpen (Lekkerkerk en Krimpen aan de Lek) te verbeteren. Bbn adviseurs is als projectmanager bij nagenoeg alle projecten daarin betrokken (geweest). Het dorp Krimpen aan de Lek had eigenlijk geen centrum. Het oorspronkelijke dijklint was verpauperd en het winkelcentrum uit de 60-er jaren is buiten de winkelopeningstijden een desolate omgeving. Tesamen met Artica Vastgoed en Qua Wonen heeft de gemeente onder leiding van bbn een plan opgesteld om het dorp een echt hart te geven. Dat plan is nu in uitvoering.

Samenbindend projectmanagement
De drie partijen (gemeente, ontwikkelaar en woningcorporatie) hadden op basis van de voorgeschiedenis van het project een sceptische houding ten opzichte van elkaar. Door inhoudelijk inzichtelijk projectmanagement en vooral financiele transparantie te betrachten heeft bbn adviseurs ervoor gezorgd dat partijen een meer coöperatieve houding kregen en de plannen binnen de planning en financiële kaders ontwikkeld konden worden. De daarbij gerealiseerde kwaliteit is vooral in deze tijd bijzonder te noemen.

Effectief Projectmanagement berust vooral een goede communicatie
Een dorpscentrum met een eigen gezicht vraagt meer dan alleen winkels en bovenwoningen. In nauw overleg met de bewoners en de gemeenteraad is de transformatie van de huidige situatie naar een bruisend dorpshart inhoud gegeven. Er zijn al veel woningen gesloopt en bijna alle winkels worden gesloopt. Maar dankzij de goede communicatie zijn er bijna geen bezwaren tegen de plannen ingebracht.
De samenwerking tussen de drie partijen berust op goede contracten en exploitaties, zowel de grond- als de opstalexploitaties als de teksten van de overeenkomsten zijn door bbn opgesteld in een open proces.

Ontwikkeling de Baronie te Alphen aan den Rijn

Bij de transformatie van het Rijnhavengebied in Alphen aan den Rijn is de Baronie één van de eerste te ontwikkelen locaties. Op het terrein van deze voormalige chocoladefabriek komen winkels, kantoren, appartementen en een parkeergarage.

Zaken doen
In dit project werkt de gemeente samen met een ontwikkelaar Green Real Estate. Er moesten zaken worden gedaan: grond van de gemeente moest worden verkocht aan de ontwikkelaar. De discussie over de residuele grondwaarde liep moeizaam. Aan bbn adviseurs werd gevraagd een oordeel te geven.

Residuele grondwaardbepaling
Voor het project is door bbn adviseurs een analyse gemaakt van het programma en de verschillende planvarianten. Ook deden we een analyse van de lokale marktsituatie. Gecombineerd met de ruime ervaring in bouwkosten en stichtingskosten, werd de residuele grondwaarde bepaald. Vervolgens werd de berekende grondwaarde vergeleken met de grondwaarde van de ontwikkelaar.

Een instrument als ondersteuning bij een beslissing
De berekening van de residuele grondwaarde gaf de partijen inzicht in een realistisch bandbreedte die past bij het planstadium. Met dit advies werd het mogelijk om tot een onderhandelingsresultaat te bereiken als basis voor een grondtransactie op deze locatie.

Nieuwbouw huurwoningen in Driemond

In Driemond, een klein dorp nabij Amsterdam Zuidoost, is een locatie binnen het bestaande dorp beschikbaar na sloop van een school. De gemeente heeft de locatie aangeboden aan de lokale corporatie De Goede Woning. Om hier een goede beslissing over te kunnen nemen, heeft bbn adviseurs het haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd en begeleid.

Kleine corporatie
Woningbouwvereniging De Goede Woning is een kleine corporatie, waar de medewerkers vrijwilligers zijn. Daarom is niet voldoende kennis en kunde voor een haalbaarheidsonderzoek beschikbaar. Aan bbn adviseurs is gevraagd om dit uit te voeren.

Een interactief rekenmodel
Bij het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek is gekozen voor een zogenaamd knoppenmodel een model waarin verschillende opties voor de locaties snel kunnen worden onderzocht. In dit rekenmodel is kennis opgenomen over bouwkosten, stichtingskosten, bedrijfswaarde en grond. Er kunnen verschillende opties worden aangevinkt waardoor verschillende varianten kunnen worden afgewogen.

Financiële verkenning Oosterbeer Amsterdam

NS Stations wil graag inzicht in de potentiele verkoopopbrengst van de locatie Oosterbeer en heeft aan bbn adviseurs gevraagd deze te bepalen.

Functieverandering aanstaande
Op de restanten van een spoorbrug na, zijn de sporen rondom de locatie Oosterbeer verdwenen, maar NS Stations is nog altijd eigenaar van een aantal percelen in het centrum van Amsterdam. De bestaande functie verdwijnt over een aantal jaar. Vooruitlopend hierop heeft NS Stations aan bbn adviseurs gevraagd de opbrengstpotentie van de locatie te bepalen.

Financiële vertaling van een stedenbouwkundige studie
Door Group A is voor deze locatie een stedenbouwkundige studie gemaakt, waarin de bouwmogelijkheden voor de locatie duidelijk worden. Door bbn adviseurs is hier een financiële vertaling van gemaakt: opbrengsten, kosten en fasering. Als resultaat van deze berekening ontstaat een beeld van de potentiele verkoopopbrengst van de locatie

Basis voor de toekomst
De adviezen van bbn adviseurs betreffen onder meer de stichtingskosten, civieltechnische kosten en residuele grondwaarde. In de analyse is ook rekening gehouden met de gevoeligheid voor toekomstige veranderingen in de markt. Met het financieel inzicht dat er nu is, is NS Stations beter in staan een gefundeerde beslissingen te nemen over de toekomst van de locatie.

Campus Hasselt in Belgie

De campus in Hasselt kent een eenzijdige belevingswereld en omvat een breed scala aan uiteenlopende onderwijstypen. Elke gebruiker heeft haar eigen wensen en toekomstbeelden. De campus heeft daarnaast echter ook een functie als stadsdeel binnen de stad Hasselt. Gewenste infrastructuur, uitbreidingplannen en gebruik van openbare ruimte en omliggende locaties beinvloeden elkaar niet optimaal.

Integrale gebiedsbenadering
Het gewest Vlaanderen en de stad Hasselt hebben behoefte aan een samenhangende visie voor de toekomst en hebben aan Palmbout Urban Landscapes opdracht gegeven een ruimtelijke visie te ontwikkelen over de Campus 11de Liniestraat. Gelijkoplopend heeft bbn adviseurs een financiele verkenning opgesteld.

Haalbare samenwerking
bbn adviseurs heeft een globale planeconomische toetsing uitgevoerd, waarbij op basis van kengetallen en ervaringscijfers een eerste doorrekening gerealiseerd is. Daarbij zijn de integrale gebiedsexploitaties bekeken, waarbij zowel de grondexploitaties als de vastgoedexploitaties zijn meegenomen. Daarnaast zijn de aanvullende aspecten Participatie en Publiek Private Samenwerking opgestart. Deze exercitie heeft geleid tot een eerste vingeroefening met een bijbehorende programmatische aanzet. De aangetoonde haalbaarheid heeft vertrouwen gegeven in een mogelijke samenwerking tussen stad, onderwijsbesturen en private partijen.

Herstructurering Maritzstraat Wassenaar

Woningbouwvereniging St. Willibrordus is voornemens hun 57 woningen in de Pieter Maritzstraat en een deel van de St. Willibrordusstraat en Hallekensstraat te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Binnen de contouren van het plangebied dient een nieuw plan te worden ontwikkeld.

De regierol voor deze integrale nieuwbouw opgave ligt bij de woningbouwvereniging. De rol van de gemeente zal tot en met de ontwikkelfase toetsend zijn. De gemeente zal in het kader van procedures en vergunningen faciliterend zijn.

bbn adviseurs is als projectmanager verantwoordelijk voor de planontwikkeling tot aan de realisatiefase. De projectmanager zorgt, in overleg met de gemeente, voor de ruimtelijke kaders waarbinnen de woningbouw-ontwikkeling kan plaatsvinden. De werkzaamheden van bbn adviseurs hebben in het kader van de planontwikkeling betrekking op:

– Opstellen Plan van Aanpak
– Opstellen Stedenbouwkundig Plan
– Programma van Eisen
– Opstellen stedenbouwkundig plan
– Toetsen van de financiële haalbaarheid

bbn adviseurs past, voor de optimalisatie van het plan, het ’tekenen en rekenen’ principe toe. Het schetsplan wordt voorzien van een financiële paragraaf, die opnieuw dient als verdieping voor een aangepaste schets. Dit leidt aan het einde van deze fase tot een optimaal Schetsplan met een aangepaste grondexploitatie. De onderbouwing voor de bouwkosten kan bij de ontwikkeling van het vastgoed als toetsingskader worden gehanteerd.

Woningbouw De Del Rozendaal

De gemeente Rozendaal transformeert de voormalige sportvelden ‘De Del’ naar woongebied met brede school. Voor de gemeente is een goed financieel fundament belangrijk.

Een nieuwe school nodigDe Dorpsschool in Rozendaal was aan vervanging toe. De bestaande voetbalvelden werden niet meer gebruikt en de tennisvereniging ging failliet. Op de locatie van de sportvelden was daarom ruimte beschikbaar voor een brede school en woningbouw. De grond was deels eigendom van projectontwikkelaar Credo. Er waren afspraken over samenwerking nodig.

Rekenen, tekenen en toedelenVrij snel werd duidelijk welk programma de gemeente ongeveer wilde realiseren. Vervolgens ontstond een proces van rekenen, tekenen en toedelen. De residuele grondwaarde werd bepaald en de grondkosten werden berekend. Om de kosten toe te delen werd gebruik gemaakt van het instrument uit de grondexploitatiewet (Wro), het exploitieplan.

Kader voor realisatieIn het project werd gebruik gemaakt van de expertise van bbn adviseurs. We stelden bijvoorbeeld een civiele kostenraming op en verschillende exploitatieplanberekeningen. Daarnaast ondersteunde bbn adviseurs de gemeente in onderhandeling met de projectontwikkelaar. De uitkomsten van deze onderhandeling vormen kader voor de realisatie en basis voor een anterieure overeenkomst.

Bedrijventerrein Kissel-Voskuilenweg Heerlen

Een herstructureringsopgave in Heerlen waarbij bestaande en toekomstige bedrijvigheid, woningbouw, openbare ruimte en infrastructuur met elkaar verbonden zijn.

Opsplitsen geeft helderheid

In opdracht van Tarra is door bbn adviseurs een globale doorrekening gemaakt aan de hand van de ontwerpstudies. Om helderheid te krijgen over de verscheidenheid aan onderwerpen binnen het plangebied, is deze opgesplitst in deelgebieden. Van elk deelgebied afzonderlijk zijn de verwachte grondkosten en grondopbrengsten in kaart gebracht. Daarnaast is op globale wijze een inschatting gemaakt van de wenselijke infrastructurele ingrepen voor het gehele plangebied.

Optimale fasering

Het ‘rekenen’ is gelijk opgegaan met het ’tekenen’. Op deze wijze zijn de financiële consequenties van mogelijke ontwerpoplossingen al vanaf het eerste ogenblik inzichtelijk geweest. Het resultaat is in eerste instantie gestuurd op ingrepen die in de nabije toekomst kunnen plaatsvinden . Daarbij is uitgegaan van deelgebieden die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld zijn doordat ze in eigendom zijn van de gemeenten of omdat ze relatief weinig investeringen vragen.

Keuzemodel met de samenhangende effecten

bbn adviseurs heeft globale grondexploitaties van deelgebieden opgezet door onder meer de gewenste infrastructurele investeringen en de verwachte opbrengsten te bepalen. Deze zijn gekoppeld aan een realistische fasering.

Willinkplein Emmen

De gemeente Emmen wil de gewenste toegang tot het vernieuwde stadscentrum onder meer realiseren door een verbinding tussen oost en west te creëren. Ahold Vastgoed heeft daartoe samen met de gemeente de mogelijkheden onderzocht voor een commerciële ruimte aan de zuidzijde van het Willinkplein. Deze voorziening zou gerealiseerd dienen te worden in combinatie met een bovenliggend gebouw en een onderliggende parkeergarage.

Onderzoek uitbreiding Albert Heijn met parkeergarage en kantoortoren

Vanuit het Masterplan Atalanta ontstaat een evenementenplein tussen winkelcentrum de Weiert , de entree van het nieuwe Belevenspark en het theater. Aan de zuidzijde van dit Willinkplein is een voorziening gepland dat de zuidelijke pleinwand gaat vormen. Ahold Vastgoed wil graag de uitbreidingsmogelijkheden van de Albert Heijn vestiging op dit plein onderzoeken inclusief de bijbehorende parkeergelegenheid.

Planeconomische Scenario analyse en begeleiding

bbn adviseurs heeft verschillende scenario’s doorgerekend en de financiële haalbaarheid ervan getoetst door middel van het opstellen van gebiedsexploitaties. Op basis hiervan is het geschikte model gekozen waarmee de onderhandeling gestart kon worden met de gemeente.

Samenwerking planeconomie en bouwkostenmanagement

Door middel van het opstellen van een gebiedexploitatie hebben we de mogelijke grondwaarde aangetoond, een zeer belangrijk onderhandelingsuitgangspunt. bbn adviseurs heeft onder meer een quickscan marktonderzoek uitgevoerd, planeconomie onderbouwingen opgezet en een bouwkosten advies aangeleverd.