Van oudsher is vastgoedontwikkeling gericht op de eerste drie fasen van de vastgoedcyclus; Initiatief & definitie, Ontwerp en Realisatie. De exploitatie van het gebouw werd vaak buiten beschouwing gelaten. De opkomst van geïntegreerde contractvormen, de stijging van energieprijzen en de noodzaak tot het verantwoord omgaan met materiaal en energie dwingt de sector verder te kijken dan alleen de initiële investering.
Lees meer hierover in de whitepaper Verduurzaming haalbaar maken.
Medisch Centrum Haaglanden, Bronovo en Nebo in Den Haag hebben voor hun locaties een Lange Termijn Huisvestings Plan opgesteld. Voor de vestigingen Medisch Centrum Haaglanden en Nebo is een meerjarenonderhoudsplanning (mjop) beschikbaar.
Het Bronovo wenste voor het Bronovo ziekenhuis (ca. 44.000 m²) en Gezondheidscentrum Humbertustuin (ca. 3.500 m²) een mjop.
bbn adviseurs heeft in opdracht van het Bronovo voor beide locaties een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld conform de NEN 2767.
Beeld: Steven Lek (CC BY-SA 4.0)
Steeds meer zorginstellingen overwegen om de transformatie of nieuwbouw van hun vastgoed aan een belegger over te laten. Maar wat levert het hen op en wat zijn ze in de praktijk tegengekomen?
Leer op deze middag van de praktijkervaringen van zorginstellingen die samenwerken met beleggers. En van beleggers die investeren in zorgvastgoed. Krijg praktische tips mee waar je echt wat aan hebt.
Lees meer over deze bijeenkomst op vastgoedjournaal.nl
Als je vijf jaar geleden een net opgeleverd ouderenzorgcomplex binnenliep kon je eigenlijk, zonder het gebouw verder te betreden, de indeling zo ongeveer wel uittekenen. Doordat er centraal gefinancierd werd (AWBZ), werden er ook centrale richtlijnen meegegeven. Het gros van de zorgmanagers vond dit prima: geen keuzestress, slechts op details discussies. Hoe anders is dat nu!
Doordat de woonvergoeding nu ofwel via de bewoner zelf loopt, of door een integraal tarief, moeten er keuzes gemaakt worden. Dat leidt tot interessante discussies. Steeds vaker worden wij, als adviseurs in het zorgvastgoed, gevraagd wat wij er nou van vinden: gedeeld sanitair: wel of niet? Luchtbehandeling (inclusief koeling) in de individuele kamers: doen of niet? Is die centrale entree nou echt nodig?
Er zijn een aantal assen waarlangs je de discussie kan voeren, waarbij die van het budget natuurlijk een belangrijke is. Als “nulpunt” zou je een NHC-achtige vergoeding per maand kunnen nemen: daarmee heb je de mogelijkheid een behoorlijke woonvoorziening neer te zetten. Als de huurinkomsten langs deze as naar rechts hoger worden valt er meer te kiezen: extra voorzieningen voor mensen die dit (uit eigen zak) kunnen betalen. Maar als het schuifje naar links verschuift komen we in de ouderen doelgroep die met een “huur” van bijvoorbeeld € 650,- aan hun max zit. En die groep bestaat en is van een behoorlijke omvang. Welke keuzes maak je dan? Het wordt dan belangrijk te beseffen wat de kernwaardes zijn waarin de bewoners zich herkennen.
Hier vindt een interessante omdraaiing plaats: de zorginstelling/verhuurder moet nu een keuze maken en zal, gebaseerd op die keuze, mensen moeten verleiden bij ze te komen wonen. Hamvraag is: waarop baseer je die keuze? Vaak nemen wij managers/bestuurders mee naar voorbeeld-locaties om te laten zien hoe de verschillende keuzes uitvallen. Het is daarbij geen kwestie van goed of fout (waarin diverse bestuurders , maar ook adviseurs, nogal eens vervallen) maar veeleer een kwestie van wat bij je eigen organisatie past.
Op een onlangs gehouden bijeenkomst met diverse zorgspecialisten in de zaal heb ik tien stellingen voorgelegd waarbij de aanwezigen een keuze moesten, zoals bijvoorbeeld hierboven al genoemd: wel of geen gedeeld sanitair?, koeling?, etc. Uit de discussie die op iedere stelling volgde bleek maar weer eens hoe verschillend er tegen de bepaalde zaken wordt aangekeken. De conclusie was wat mij betreft: als je gelooft in je eigen visie op huisvesting, verzorging en ondersteuning (want het gaat uiteindelijk om de samenhang daartussen) en ziet dat er goede voorbeelden zijn waar dit ook werkt: doe dan vooral waar je in gelooft!
Al met al leidt deze “keuzestress” ertoe dat het aanbod aan woon-zorgcomplexen steeds diverser wordt. Voor iedere portemonnee maar ook voor elke leefstijl worden initiatieven ontwikkeld. De eenheidsworst bestaat niet meer en dat lijkt een zege. Gevaar is dat de mensen met een echt beperkte beurs matig bediend worden omdat het lastig is een stevige businesscase daaromheen op te bouwen. De commerciële markt zal terughoudend zijn om hier initiatieven ontplooien; dit is het aangewezen gebied voor woningcorporaties om, samen met gemeentes en de lokale zorginstellingen een strijdplan te bedenken.
Blog van Michiel Wentges, zoals gepubliceerd in de Skipr nieuwsbrief mei 2017
Het Erasmus MC is in ontwikkeling. Als onderdeel hiervan, wordt ook het Sophia kinderziekenhuis onder handen genomen. Sterker nog, er is een geheel nieuw gebouw gerealiseerd voor het Sophia. bbn adviseurs heeft als onderdeel van dit project de directievoering over de inbouw van de Verlosafdeling voor zijn rekening genomen.
De Verlosafdeling beslaat een bouwlaag van ca. 1600m² waar ook een operatiekamer, klasse II, onder valt. De zwaarte van deze klasse vraagt om specifieke aandacht en ervaring in de uitvoering van dergelijke ruimtes. Deze ervaring met soortgelijke projecten is binnen bbn adviseurs ruimschoots aanwezig. Gedurende het project heeft bbn zorg gedragen voor de organisatie omtrent de samenwerking tussen de betrokken partijen en de communicatie. Daarnaast is het projectbudget bewaakt alsmede de planning en is waar nodig sturing gegeven. Bovenal is tijdens de uitvoering de kwaliteit van de bouw bewaakt en gecontroleerd. Het project is afgerond en naar tevredenheid van de opdrachtgever opgeleverd.
Beeld: Phil Nijhuis (CC BY-SA 4.0)
Donderdag 13 april 2017 ZORGVASTGOED: Verder kijken dan stenen en vierkante meters
Als zorginstelling wilt u maar 1 ding: een optimale kwaliteit van zorg en leven voor uw patiënten mogelijk maken. Cliënten én personeel moeten zich thuis voelen en uw vastgoed hoort ten diensten daarvan te staan.
De realiteit is echter vaak dat de kwaliteit van zorghuisvesting ondermaats is en dat woonvormen niet goed aansluiten op de wensen van bewoners en cliënten. Daar komt bij dat de kenmerkende dynamiek van de zorgwereld maakt dat zorgconcepten en –processen regelmatig veranderen. Idealiter is zorgvastgoed dus flexibel en laat het zich makkelijk aanpassen aan de veranderende organisatie en wensen van gebruikers.
Met de BouwRegieNetwerk Meet-Up ‘Zorgvastgoed: verder kijken dan stenen en vierkante meters’ op donderdag 13 april 2017, gaan wij in op de vraag: hoe zet u uw vastgoed effectief in voor het zorgproces? Aan de hand van diverse verhalen, de nieuwste ontwikkelingen en veel voorbeelden pakken we dit thema vast. Er is veel ruimte voor interactie en discussie.
Wat zijn trends in verzorging en verpleging die uw gebouw beïnvloeden?
Gedeeld sanitair: horror of zege? Domotica: alles digitaal of de menselijke benadering? Vormen: klein wonen met grote gemeenschappelijke ruimtes of groot wonen zonder algemene ruimtes? Zo maar wat discussies die in ieder ontwerp- en aanpassingstraject aan de orde komen. Wie heeft er gelijk? Michiel Wentges praat u bij over wat er in de markt gebeurt. Hoe denkt u hierover? Misschien komen we tot verrassende conclusies! Door Michiel Wentges (bbn adviseurs)
LEES HIER het gehele programma of meldt u direct aan.
Lease is het meest bekend van de auto’s die de werkgever aan zijn personeel ter beschikking stelt. Diezelfde werkgevers leasen van oudsher ook graag andere kapitaalgoederen zoals kopieermachines, bedrijfswagens en zelfs vliegtuigen. De vraag is nu; gaat deze trend zich ook voordoen voor het kapitaalgoed bij uitstek, huisvesting?
Een vraag die direct opkomt is of het huren van een gebouw niet hetzelfde is als het leasen van een gebouw. De volgende verschillen zijn te benoemen:
Bij lease worden zoveel mogelijk kostenrisico’s weggenomen, het product is speciaal daarop ontworpen. Bij huur worden kostenrisico’s bij huurder gelegd en kunnen tegen extra kosten worden afgekocht.
De discussie over het leasen van huisvesting zal toenemen. Met name bij de doelgroep wiens middelen beperkt zijn en die deze liever aanwendt voor haar corebusiness. Voor de doelgroep die kostenrisico’s liever mijdt. Voor een doelgroep die haar huisvesting sowieso de gehele economische levensduur wil blijven gebruiken waardoor eventuele waardestijging geen overweging is. En voor een doelgroep die liever geen (vaak slecht functionerende) gebouwbeheerder of vastgoedafdeling willen hebben. Mogelijke doelgroepen:
Voorop staat; leasen moet goedkoper worden dan huren en mag niet duurder zijn dan eigendom. Ook zal lease meer zekerheden moeten bieden dan huur en koop. En bijkomende diensten moeten lease aantrekkelijker maken dan elk ander alternatief. Dit kan alleen waargemaakt worden wanneer gebouwen precies op maat voor de gebruiker ontworpen worden. Met een op maat gekozen optimale levensduur voor de laagste kapitaallasten. ‘Nul op de meter’ waardoor volledige zekerheid voor energiekosten gegeven kan worden. Maximaal onderhoudsvrij waardoor volledige zekerheid voor onderhoud gegeven kan worden. Zo veel mogelijk recyclebaar, zodat sloop en verwerking van het gebouw bij afloop leaseperiode minimaal zullen kosten. Hierbij kan ook nog gedacht worden, naast het Leasen van het gebouw (inclusief de grond) aan de mogelijkheid om de grond ter beschikking te stellen (maar wel in eigendom te houden) en alleen het gebouw te leasen. Dit geeft veel instellingen het gevoel dat het ‘tafelzilver’ niet verkocht wordt.
Benieuwd naar de mogelijkheden?
Neem contact op met Pieter Heijmerink (PF.Heijmerink@bbn.nl of 06-15071966).
Het hoofdgebouw van het Erasmus MC was na ruim 50 jaar behoorlijk verouderd en voldeed niet meer aan de hedendaagse voorschriften en regelgeving. Het academisch ziekenhuis is echter een facilitaire voorziening waarin technologische vooruitgang een grote rol speelt. Vandaar dat is besloten tot nieuwbouw.
In 2013 is besloten om het Thoraxcentrum (cardiologie en longziekten) in te passen in de nieuwbouw. Om dit mogelijk te maken was het nodig de reeds in uitvoering zijnde nieuwbouw aan te passen en een aanbouw te realiseren aan het Burgemeester ’s Jacobsplein. In het gebouw zijn gehuisvest: poliklinieken, stafafdelingen, verpleegafdelingen en het Pharmafilter. Bij de realisatie van deze aanbouw, het zogenaamde Rg gebouw, is bbn adviseurs betrokken als intern projectleider en als projectleider realisatie. Het ontwerp van het gebouw is ingepast in het masterplan. In de kelder van Rg is het Pharmafilter opgenomen. Hier wordt het afvalwater van het Erasmus MC gefilterd om de medicinale reststoffen te verwijderen voordat het op het riool wordt geloosd. Dit Pharmafilter is uniek in Nederland vanwege de volledige integratie in het gebouw. Op de begane grond is een toegang voor het personeel, inclusief omkleedvoorzieningen en een ambulancehal voor de hoger gelegen behandelruimtes en verpleegafdelingen.
Om de plannen te realiseren, zijn er meerdere gebouwen op het terrein gesloopt en terreinleidingen verplaatst of verwijderd. Ook vond er asbestsanering en bodemsanering plaats en er is rekening gehouden met vervaltijden van (medisch) nucleaire reststoffen in het gebouw. Bij een dergelijk project hebben onze projectleiders niet alleen te maken met de technische uitdagingen, maar ook met de uitdagingen om de wensen en eisen van personeel en patiënten te verwerken in de plannen. Tijdens de bouw zocht Erasmus MC naar extra verpleegafdelingen ten opzichte van het oorspronkelijke nieuwbouwplan. Het Rg-gebouw bleek de beste locatie en omdat het gebouwontwerp de mogelijkheid ertoe bood zijn er twee verdiepingen extra opgebouwd.
De gemeente Dordrecht, het Albert Schweitzer ziekenhuis en Multi Vastgoed werken samen aan de ontwikkeling van het Gezondheidspark Dordrecht. Hier kunnen inwoners uit Dordrecht én uit de regio terecht voor een uitgebreid aanbod van (medische) zorg en sport. Ook is er gelegenheid om te winkelen, wonen en te werken.
Door met elkaar te werken kunnen zorg, sport, wonen, winkelen en recreëren worden gecombineerd en beter op elkaar worden aangesloten. Het stedenbouwkundig plan van het Gezondheidspark gaat uit van 3 zones; een ziekenhuiszone, een middenzone en een sportzone (Sportboulevard). In de ziekenhuiszone verrijst een aantal nieuwe zorgvoorzieningen, waaronder de Spoedeisende hulp, huisartsenpost, poliklinieken, kantoorvoorzieningen van het ziekenhuis, centrum voor radiotherapie van het Erasmus MC, nieuwe vestiging van GGD en een gebouw voor de zorgopleidingen van het Da Vinci College. Feitelijk wordt pal voor het bestaande ziekenhuis een nieuw zorgcomplex geplaatst dat qua m2 het bestaande gebouw van locatie Dordwijk bijna evenaart. Deze operatie is zowel bouwkundig als vanuit zorgoptiek uniek voor Nederland. De nieuwe ziekenhuiszone is inmiddels in gebruik genomen. De bestaande bouw voor de locatie Dordwijk zal opnieuw ingericht. De locatie Amstelwijck sluit op termijn haar deuren.
bbn heeft de gehele projectleiding voor de Sportboulevard verzorgd. Vanuit die invalshoek is bbn ook betrokken bij de ontwikkeling van het concept van het Gezondheidspark als geheel. bbn participeert in de Projectgroep Gezondheidspark, in het team dat zorg draagt voor de stedenbouwkundige ontwikkeling en in diverse werkgroepen die nieuwe concepten ontwikkelen om de verbinding tussen sport en gezondheid op meerdere manieren en op allerlei niveaus vorm in inhoud te geven.
Beeld: Abouttt (CC BY-SA 3.0)